汪海菁 / 中航物業
中國物業管理作為一個新興的服務行業，經過二十年的發展，已經在深圳、上海、北京等地逐步形成企業化經營、專業化管理和社會化服務的運行機制。在二十年的探索與實踐中，一批優秀的物業管理企業脫穎而出，為開創中國的物業管理譜寫了輝煌的篇章，形成了富有中國特色的物業管理體系，有效推動了行業的發展進程。
本文立足于中國物業管理行業的發展趨勢，從行業發展現狀分析入手，通過對經營型物業管理模式的基本內涵、特征、實現形式、發展策略的深入剖析，結合具體實證分析，闡述經營型物業管理的運作模式作為物業管理企業實現持續發展的有效途徑將成為21世紀物業管理行業發展的主流。
四、經營型物業管理模式發展策略
1、以創新精神為企業發展的后盾。在崇尚永續創新的知識經濟時代，創新是企業成功的根本，企業之間的競爭實際上是創新能力和創新規模的競爭。經營型物業管理模式強調企業追求的目標不僅僅只是利潤的最大化，而是企業是否具備生存的源動力和永續“增長動力”--創新思維和創新能力，是否能夠激發每位員工的內在潛力，使其轉化為企業的創新能力，從而建立新的事物（新的產品、生產工藝、生產方式，新的市場、來源、領域，新的企業組織形式、管理方式），形成實力雄厚、優勢明顯的創新產業，并將創新成果有效運用到企業發展之中。
2、以樹立品牌意識、實施品牌發展戰略為市場拓展的基礎，以高品質的產品（服務）為企業發展的保障。物業管理企業產品是為客戶提供一種綜合性的服務，因此經營型物業管理模式強調企業必須以物業管理的服務質量作為企業品牌發展和持續經營的保障，通過品牌建設，提供高品質的服務產品，建立穩定的客戶群。
3、以良好的經營效益為企業持續發展的支撐。物業管理企業作為一種資源轉化體，將資金、勞動力、原材料、技術、知識等資源轉化為產品--綜合性服務產品和精神產品供應給市場，并提供就業、稅收等，給社會和國家，雖然這種資源轉化過程本身不是簡單的為了謀求利潤，但是物業管理企業的發展必須通過創造利潤來增加積累和吸引更多的發展資金，在進一步參與市場競爭的過程中，充分把握社會發展、科技進步所帶來的變革，運用資本運作實現企業規?；?、集約化的發展，從而達到企業經濟效益與社會經濟效益的雙贏目標。
4、以尋求企業良性發展為目標，避免盲目發展。根據企業自身的有利條件和優勢，堅持以管理服務為中心，以市場變化、客戶需求為導向拓展新領域、新項目，并對新領域或新經營項目進行充分的可行性調查、分析、研究、評估，建立完善的風險控制機制，降低、規避企業經營風險，同時要敢于放棄不贏利的項目和不利于企業持續發展的領域，保存企業經濟實力進行有效投入。
5、以資產重組的方式，將品牌運作經營與企業資本運作、市場拓展、規?；l展緊密聯系，通過混合兼并、強強聯合等形式，充分利用資本市場，實現資本擴張。在實施資本運作的過程中要避免“大雜燴”，注重選擇與本企業優勢互助、相互促進或重組后易于整合發展的優勢企業或目標公司，同時必須對目標公司的產業環境、財務狀況和經營能力等方面進行全面的審查和評估。
6、堅持人才是企業發展的根本動力，實施精英人才戰略，吸引、培養大批高素質、高品質的物業管理人才、經營管理人才、技術人才，為企業不斷適應行業多元化良性發展和市場變化的需要創造持續的動力。
21世紀，物業管理企業將要面對更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰，而日新月異的高新科技也給企業帶來了前所未有的發展機遇。隨著社會進步和經濟發展的速度不斷加快，城市建設的標準和居民生活的要求不斷提高，市場對物業管理行業發展提出了更高的要求。在物業管理行業發展不斷深入和物業管理市場不斷完善的過程中，國內物業管理企業在經濟性質、組織結構、經營管理機制方面會發生根本性的轉變，專業化、市場化、社會化、證券化、法制化、國際化必然成為新時期物業管理行業發展的方向，經營型物業管理模式作為適應這一行業發展趨勢的運作模式將成為21世紀行業發展的主流。
三、經營型物業管理模式主要實現形式分析
在中國物業管理行業的發展過程中，已迅速崛起了一批順應市場變化、把握行業發展方向的知名品牌，這些企業在突出企業品牌形象、顯示競爭實力的同時，積累了豐富的實踐經驗，為行業發展提供了大量操作性強的理論依據。經營型物業管理運作模式正是這些優秀企業經過長期探索、實踐的結果。
?。ㄒ唬崿F形式分析
從目前的發展狀況來看，經營型物業管理模式的實現形式主要體現在三個方面：
1、以技術優勢向市場優勢轉化為特色。根據企業自身優勢，發展如清潔、綠化、消殺等基礎服務項目，高層樓宇電梯、機電設備、消防設施、智能化系統的檢修、維護、保養、設計、改造、施工，水處理系統、物業管理軟件系統的研制、開發等技術服務項目，使物業管理服務過程中的基礎環節和關鍵環節由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變，通過成立專業公司的方式，開展專業經營，進入市場，參與市場競爭，增強企業市場競爭力。
2、以經營性物業的經營、管理一體化發展為特點，結合企業的發展優勢，實現一業為主，多元經營的發展格局。在物業管理、物業經營、配套項目開發融為一體的同時，不斷拓展新的經營領域。積極參與、經營房地產行業相關領域的業務，如房地產項目的規劃、設計、銷售，投資業務的策劃；參與、經營與物業管理密切相關的行業，如物業租賃、商業服務、文化、教育、醫療衛生、建材、裝飾等，通過對管轄物業經營與管理的合力運行，開發物業的整體功能，提高物業的增值潛力，增強物業管理企業的發展后勁，實現企業規模效益。
3．以資本運作為紐帶，有效利用品牌企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢，運用合資經營、合作經營、兼并、重組、收購等方式，通過輸入管理模式、實施品牌運作，收購、兼并具備發展潛力的目標企業，借助關聯性強、規模大的工、商業資本進行強強聯合，從而快速完成物業管理企業集團的產業布局和區域布局，拓展企業生存空間，實現資源共享和低成本的市場擴張，形成跨地區、跨行業的大型物業管理集團。
?。ǘ嵶C分析
近年來，國內一些知名品牌的物業管理企業在探索經營型物業管理發展模式方面做了大量的有益嘗試。
深圳市中航物業管理有限公司
經營型物業管理模式最早由深圳市中航物業管理有限公司（以下簡稱CPM）提出。到目前為止，CPM是運作該模式較為成功的典型。經過20年的實踐和積累，這一運行模式使企業具備了較強的生命力和發展空間。
CPM運用經營型物業管理模式最初體現在將清潔、綠化、消殺等基礎服務項目分離給市場專業公司承擔，將企業發展重點放在物業經營、技術服務、配套服務項目方面，通過參與物業的租賃和相關配套項目的經營，繼而向專業化公司、產業化布局等方向實施規?；?、集團化發展：
以物業管理服務為中心，通過為開發商，業主（客戶）策劃并實施物業經營方案，實施對物業的整體功能的開發，發揮物業的增值潛力。自1996年以來，公司的物業租賃經營收入已連續四年超億元，管理的各類型物業面積達120多萬平方米………
集中企業技術優勢、資金優勢，通過全資、參股等方式實現了對中航電梯公司、中航建身會、21世界演藝中心、唐人食街等專業化公司和配套項目的多元化經營………
通過與中國長江航運集團武漢置業總公司實施強強聯合，成立了武漢市中航物業管理有限公司，借武漢“九省通衢”、“物華天寶”的區域優勢，擴大了企業的市場拓展空間，優化了企業的區域布局………
CPM通過經營型物業管理模式的成功運作，有較突破了“物業管理是微利行業”這一傳統觀念，企業已逐步進入持續發展的軌道。
深圳市天健物業管理有限公司
深圳市天健物業管理有限公司在多年的探索發展過程中，確定了“以物業管理為根本，物業經營為支柱，工程實業為配套，城市管理為依據”的經營戰略，在爭創企業品牌的同時，相繼成立景田水泥廠、電梯維修中心、園林綠化中心、香密新村幼兒園、天健愛心幼兒園、綜合市場等多個經濟實體，作為公司物業管理服務的補充，為適應高品位、大社區的物業管理提供強有力的經濟后盾，形成了一業為主、多元發展的格局。 二、經營型物業管理模式的基本內涵、特征
?。ㄒ唬┙洜I型物業管理模式的基本內涵
經營型物業管理模式就是以市場變化、客戶需求為導向，運用科學的管理方式、市場化的經營機制，創新的經營理念，通過最優化的資源組合，提高物業的增值潛力，發揮物業的整體增值效力，產生高品質、高水準的產品--服務，從而實現物業管理企業的良性循環發展。
經營型物業管理模式隨著國內物業管理行業的產生而產生，隨著行業的不斷發展而發展，隨著社會的不斷變化而變化，它將逐漸成為中國物業管理行業發展的主流。從現階段中國物業管理企業實施經營型物業管理模式的內容上看，它有三個層次的涵義：
1．融物業經營、物業管理服務為一體，在做好物業管理服務工作的同時，通過為開發商、業主（客戶）選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，發揮物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。
2．將現有職能部門專業化、社會化，借助不斷細化的社會分工，有效降低成本，提高服務質量，有效利用企業專業技術的集中優勢，成立專業化公司，并使其充分市場化，參與市場競爭，形成技術對外擴張的格局。
3．以資本運營為主導方面，通過兼并，聯合、改組、改造、出售等方式，將資源的優化組合與專業化管理、規?；洜I相集合，實現企業的資本擴張。
?。ǘ┙洜I型物業管理模式的基本特征
經營型物業管理模式的基本特征是物業管理企業在物業管理服務、創新經營、品牌發展、資本運作方面的高度結合，其核心是使物業管理企業充分市場化。
經營型物業管理模式不僅僅局限于物業管理企業對收益性物業及配套項目的經營管理，后者是以經營性物業作為主體對象，而經營型物業管理模式是以圍繞物業管理所涉及的整個領域為主體對象，它不局限于某一種固定形式，它是物業管理企業在吸引資源和轉化技術方面實現的最優化動態的組合。
由于經營型物業管理模式是物業管理企業在吸引資源和轉化技術方面實現最優化的動態組合，因此，它有效突破了物業管理行業是房地產行業的附屬行業這一從屬性定位，是對現有物業管理行業的“保本微利行業”這一傳統說法的挑戰，改變了物業管理企業的存續對房地產開發企業過度依賴的傳統格局，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，加快了物業管理行業的市場化進程，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強，大大提高了物業管理企業的社會地位。
目前物業管理發展到已經成為城市管理的重要組成部份，隨著物業管理的市場化進程的加快，以及市場競爭的日益加劇，要使物業管理行業真正進入健康、持續的良性發展軌道，物業管理企業必須朝市場化、規范化、規?；?、產業化、集團化的方向發展。經營型物業管理模式可以將資本、技術、信息、人才迅速向優勢企業集中，從而形成規?；洜I水平高、專業化分工合理，并在市場中具有較強綜合競爭力的跨地區、跨行業、跨所有制的企業集團，增強企業在行業全面發展中的整體競爭力和抵御風險的能力，縮短目前我國物業管理行業與國際相比在經營規模、競爭能力、集約化水平、運行機制和整體效益方面的差距。 一、物業管理行業發展現狀分析
?。ㄒ唬┬袠I發展面臨的問題
現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題：
1．以數量型為行業發展的主要特征造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展后勁不足等問題，以2000年末的統計資料為例，全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，1100家物業管理企業平均分配不足1萬平方米。
2．企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。
3．由于物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面 “五臟俱全”的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料、低耗物料又占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。
僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用“五臟俱全”的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。
從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
新時期的物業管理企業必須審時度勢，正確對待現階段行業發展面臨的問題，轉變、更新觀念，不斷超越自我，才能使企業邁入持續、健康的發展軌道。
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進入21世紀，物業管理行業將主要面臨兩方面的競爭：
一方面大批國外同類企業的進駐給國內企業的發展帶來直接影響。國內企業若不積極汲取國外企業的先進經驗、前瞻技術，大力加強企業在人才、技術、管理、市場等方面的競爭實力，將使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。
另一方面，隨著行業市場發展的日趨成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化。新一輪的行業競爭將不再僅僅局限于 “項目”之爭，而是業內企業圍繞著資金、技術、人才、品牌等綜合競爭實力開展的市場價格、市場份額的競爭。
縱觀國內物業管理行業的低水平重復建設和發展不平衡的現狀，不覺使人聯想起八十年代國內家電業的盲目發展形成的繁榮假象直接造成了自九十年代中期以來在全國范圍內持續至今的價格之戰，大量中小規模的家電企業在這場曠日持久的市場競爭中銷聲匿跡。國內物業管理行業是否也會重蹈家電行業覆轍？從物業管理的行業特征和目前中國經濟發展不均衡的國情來看，物業管理行業不會直接出現家電行業惡性競爭的局面，但目前深圳市場上出現的開發商為促銷樓盤而降低物業管理費標準，武漢市出現的物業管理收費由業主委員會與物業管理企業實行市場議價的現象卻不容忽視。隨著物業管理行業規范化、市場化進程的加快，市場對物業管理費價格標準尋求價值理性回歸將成為必然趨勢。
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2006/3/4 8:49:00