物業管理企業虧損問題探討

   劉學禮 / 銀川市物業管理辦公室

物業管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質量和生活水平的一條重要途徑，對加快城市經濟文化的發展起著重要作用。物業管理作為一種“朝陽”產業，在迎合城市居民的居住需求和住宅產業化方面，顯示出巨大的發展潛力。

而物業管理作為一種勞動密集型企業，屬于微利行業，當前，在銀川市尚無一家物業管理企業盈利，同時西部地區物業管理企業基本上處于虧損經營狀態。無法建立社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，物業管理企業不能實現“自主經營，獨立核算，自負盈虧”的現代企業管理模式，在住宅區的物業管理中，虧損現象更為嚴重。

物業企業的虧損經營違背了市場經濟條件下企業運行規律，這種狀態長期持續下去將嚴重阻礙物業管理行業的發展。要實現物業管理企業的良性發展，將物業管理作為“朝陽”產業來培育，必須解決企業經營虧損問題。

    一、物業管理虧損的原因
     （一）物業管理的社會化、專業化、市場化新體制雖然已初步確立，但發展緩慢，企業規模小、效益差、管理水平低。
     在銀川市絕大部分物業管理公司是由房地產開發企業組建，物業管理企業仍屬于開發企業的子公司，停留在誰開發誰管理的舊有管理模式上。同時，各物業管理企業出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴大自己管理規模的意識。這樣物業管理市場就難以形成，物業管理企業形不成規模效益，人員、設備等企業資源存在浪費現象，企業效益較低，形成經營性虧損。

受傳統觀念的影響，物業管理企業或單位所配備的人員素質較低，缺乏掌握現代管理科學的管理人員和專業技術人員，致使物業管理企業不能拓寬市場，發揮不出人的優勢，企業只能停留在就物業管物業的基礎上，不能發揮業主這個潛在的商業市場和“客戶資源”。同時企業內部管理上也存在問題，服務不到位，影響了服務費用的收繳，造成人力、物力資源的浪費，加大了物業管理成本。
     銀川市共有物業管理單位102家，有資質的物業管理企業75家，真正實行“獨立核算，自主經營，自負盈虧”的物業管理企業屈指可數，其余均為房地產開發公司的子公司或內設科室。根據各物業管理企業的財務報表顯示，集中管理面積在30萬平方米左右的普通住宅物業才能持平或實現微利。目前銀川市共有住宅近1400萬平方米，其中管理面積在30萬平方米以上的只有10家，也就是說有條件實現盈利的企業很少。
 

 （二）政府及社會各界沒有為物業管理企業創造一個良性發展空間。

物業管理收費價格機制不合理。物業管理是一種特殊的服務行業，受傳統體制的影響其服務收費標準仍實行政府定價或指導價，而政府價格主管部門在制訂價格時考慮物業管理基本情況、物業管理的服務水平并不多，往往出于穩定社會秩序或其他考慮，一般對住宅小區物業管理收費標準定的很低，物業管理服務的付出與收費標準存在差異，企業利益得不到保證，各企業為了使盈虧平衡就只能降低服務標準，形成一個費用收支的惡性循環。

而大部分有關物業管理的媒體報道只關心的是企業服務質量如何、投訴解決如何等問題，很少從服務價值和收費標準的角度去關心物業管理，這樣片面引導的結果就是給物業管理造成不良的社會氛圍，制約了行業的健康有序發展。從業主角度講，表面上一時期內減少了開支負擔，實際影響了業主的長遠利益。

其他行業管理部門在對物業管理企業進行行業管理時支持太少，物業管理企業承擔的責任過多。在物業發展過程中，很多業主和媒體工作者及行政管理工作者認為物業管理應該對住宅區的公共事務全權負責，不切實際地拓寬物業管理的外延和內涵，把社會治安、環境治理、鄰里糾紛等全部加到物業管理企業頭上。住宅區業主動輒就以拒交物業管理費或向行政管理部門投訴來施加壓力，而部分行政管理部門由于對物業管理行業不了解或為了息事寧人，將責任全部推向物業管理企業一方。

行業管理部門對物業管理企業的制約關系也無法得到根本改變，多家、多頭、多口管理的現象十分普遍，這就勢必導致物業管理企業不合理地承擔過多責任。物業管理企業，它不是公安、民政、街道居委會，而是一個從事物業相關服務的企業，認為物業管理企業只要收了錢，就應對業主或使用人的一切損失（包括人身傷害和財產損毀，丟失）承擔責任的觀點是不正確的。但物業管理的母公司為了維護企業形象，提高銷售率便要求其委曲求全、息事寧人。這樣完全違背了企業的運作方式，致使企業形成政策性虧損。

（三）物業管理服務費收繳率低

住宅小區居民和業主的思想還停留在計劃經濟時代，在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來，有些業主不清楚物業運行的全貌、管理工作負荷和費用開支范圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺做出簡單判斷，認為物值不符。

還有物業管理企業服務不到位，房地產開發階段遺留問題未解決等因素，再加上物業管理企業與房地產開發企業的特殊關系，使得業主與開發企業的矛盾轉嫁到物業管理企業身上；這些因素造成業主拒交物業管理服務費的現象比較普遍，而現行的有關物業管理方面的法規、規章對于欠繳物業管理服務的行為沒有一定的約束力，物業管理的特殊性使物業管理企業不能采取停止服務等方式解決欠費問題，給企業經營帶來進一步的虧損。

  （四）住宅區公共設施與市政公共設施界線不清

沒有統一的關于市政公共設施與住宅公共設施界線區分的規定和標準，由于管理界線不清，物業管理企業承擔著過多的市政公共設施的維護、管理和壟斷行業的部分維護責任，如樓內供暖管道、上水管道等維護，在某種程度上物業管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色。

其次物業管理企業承擔了部分公用部門的收費任務，基于目前公用事業的壟斷性，物業管理企業代收代繳電、垃圾等費用并毫無代價地承擔了收費責任，不僅如此，拒交、欠交現象普遍存在，物業管理企業不得不為住戶付大量的費用，由于傳統觀念的影響和現實利益的驅動，長期以來，物業管理一直被視為行政管理的延伸，開發建設的輔助，錯誤的社會定位必然導致物業管理企業無法實現以追求利益最大化為目標的企業化經營。

二、物業管理企業的生存和發展應以經濟效益為目標，結合“以人為本，服務至上”的物業服務理念，建立合理的現代企業經營機制，實現物業管理的良性發展，解決物業管理企業虧損問題。

（一）政府要促進物業管理社會化、專業化、市場化的進程。

充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置，加強政府引導作用，使物業管理收費在政府指導下，實現由業主委員會和物業管理企業協商定價，真正體現商品價值規律，實現優質優價的收費標準，給物業管理企業留下微利的空間。完善物業管理的法規體系，推向競爭市場。把物業管理服務費用放在一個合理的水平，政府、企業、業主必須站在三者利益的結合點上共同努力。

加強物業管理知識、物業管理法規的宣傳、報道，通過各種媒介引導居民形成一個正確的物業管理消費觀念。物業管理是新生事物，要取得社會和業主的理解，必須加強物業管理相關知識宣傳，要使各級政府和廣大業主認識到物業管理行業的發展對于穩定社會秩序、改善居民居住生活的重要性。

為物業管理企業營造良好的社會氛圍，理順各行業管理部門、公共事業部門與物業管理企業的關系，劃分管理界線，明確管理責任。給予物業管理企業應享受的第三產業優惠政策，減免相應的物業管理方面的稅費，將物業管理作為一種產業進行培育。

（二）物業管理企業自身要強化管理，提高管理水平，建立企業成本分析制度。

分析物業管理企業的支出結構，可以看出其最重要的成本是人力的支出，許多企業管理人員常常會不自覺的忽視人力成本，物業管理企業的人力成本高達總成本的35-50%左右。

強化對物業自身的科學管理，通過人力的合理利用進一步降低管理成本，提高經濟效益，要特別注意經營管理和技術人才的合理配置，充分發揮管理人才和技術人才優勢，確保管理環節的通暢；物業管理企業應大力提倡開源節流、崇尚節約的思想觀念，如應對水、電進行測算，防止公共設施設備的跑、冒、滴、漏等情況發生，更換聲光控開關、改進線路等辦法節約水、電；對一線員工進行培訓，建立企業職工節約意識。

提高物業服務水平，加大物業服務費用收繳力度，倡導使用高科技管理手段，降低成本?，F階段物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗大量的人力、物力，因此應用現代化的手段，如在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量，節約人力、物力資源。

通過物業管理的早期介入，全程控制管理成本。物業管理成本常常要受到先天因素和社會因素的制約，這是物業管理公司很難左右的，要求房地產開發企業在規劃設計階段就充分考慮物業管理的經濟性，從物業管理用房、住宅區內經營性用房角度考慮物業管理企業的經營運作，多進行設備、設施數量、型號、規格、結構、位置等因素所產生的不同運行成本進行比較，甚至對交通組織、出口設置等精心考慮就可對以后的物業管理費用支出的降低產生影響，從而有效減輕業主的負擔。

（三）以業主需求為導向，深挖以業主為主的客戶資源，不斷提高服務水平，向服務要效益。

在IS09001：2000版標準的八項原則的第一條就是“以顧客為關注焦點”。在企業的服務過程中，不管以前業主滿意如何，業主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達到較高水平，就得不斷調整服務的內容，提高服務水平，這樣才能確保業主對物業管理企業的認可，最終使費用回收率達到較高水平。

同時物業管理是一種綜合性服務行業，除開展常規的管理服務項目外，可以開展深挖以業主為主的客戶資源，將這一資源充分利用起來，培育以物業管理為基礎的專項、特約、中介等多種經營，實現物業管理企業的利益最大化。

物業管理企業面對的是成百上千戶的大住宅區，用一個簡單的數學方法就能測算出每個物業管理企業的業主資源有多大，業主所需要的服務和商品有多少，能給各物業管理企業帶來多大的利益。

結合物業管理服務塑造物業管理企業的消費品牌，以提高投資收入比。21世紀社會經濟飛速發展，人民生活水平顯著提高，人們的消費觀念也與以前產生了很大差異。購買名牌不僅成為了一種時尚，而且也是社會發展的必然趨勢和客觀要求。品牌已在人們的思想觀念中打下了深深的烙印。物業管理僅靠服務質量的提高已不能吸引消費者，因為大家的質量都一樣，所提供的服務也不會有太大的差別。因此從拓寬服務范圍，圍繞“業主需求”這一消費目標，通過塑造物業企業品牌，實現現代物業企業的發展、壯大。

（四）依法劃片經營，實現物業管理的規模效益。

按照國家《物業管理條例》的規定，物業管理行政管理部門通過宏觀干預，將住宅物業劃分為若干區域，每個區域只容許一個物業管理企業進行經營運作，其它企業可通過招標、協議等市場競爭方式獲得該區域的管理、服務權，這樣就可避免物業管理企業因管理規模小造成的高投入低產出，從而實現物業企業和業主的雙盈利。

明晰物業管理企業產權，保證物業管理資產的獨立運作，通過行業監管手段，給予各物業管理企業獨立的人、財、物權，讓物業管理企業真正的成為市場主體，獨立運作，實現自我發展。

居住環境是城市環境的重要組成部分，現代物業管理體系的建立是改善居住環境、提高生活質量的必由之路。隨著我國社會主義市場經濟的確立和發展，任何的經濟實體都應當納入到這樣一個大環境中，經濟實體應當以獲取利益最大化而存在，物業管理企業也不例外，解決物業管理企業虧損問題其本身就是在解決物業管理企業的生存和發展。物業企業虧損問題的根本解決不是一天兩天或一年兩年的事情，他需要全社會的關心和支持，才能最終實現以業主自治與物業管理企業社會化、專業化、市場化管理相結合的現代物業管理新體制。