粟勤生/《現代物業》雜志/2008年10期總第97期
業主或非業主使用人常以各種理由拖欠物業服務費，物業企業需要采取包括催告和訴訟在內的各種措施進行催費，因為如果物業企業怠于行使權利，超過2年訴訟時效會導致最終喪失實體勝訴權。根據相關法律規定，訴訟時效會因主張權利而中斷，但鑒于物業服務行業的特殊性和立法的局限，法律賦予用來保全訴訟時效的手段十分有限，如何取得、保留主張權利的證據一直以來是物業企業困惑的問題，極大制約了物業企業保全訴訟時效工作的開展。因此物業催費工作既是物業企業的一個管理問題，也是一個重要的法律問題。2008年8月21日公布，9月1日生效的《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）的正確理解和適用對于物業催費工作具有重大意義，筆者在此對物業管理實務聯系密切的相關條款進行粗淺分析（以下引用條文均出自該司法解釋）。
一、《規定》第五條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。”
對于訴訟時效問題，《民法通則》 第一百三十七條規定“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。”但是該條只對訴訟時效期間起算點作了原則性的規定，而未對當事人約定對同一債務分期履行的，給付每一期債務請求權的訴訟時效期間如何起算問題作出明確規定?！兑幎ā肥堑谝淮吾槍Υ饲樾巫鞒隽嗣鞔_界定。
本條關鍵是正確理解何為“同一債務”。 物業服務合同是一個繼續性合同，合同期限通常都在2年以上，有人認為，根據該條規定物業欠費的訴訟時效應該從合同屆滿之日起計算，基本上物業企業已經不必擔心物業費的時效問題，只要在合同屆滿后2年內訴訟即可，筆者認為這是錯誤的理解。在對本條進行理解時應注意兩點：第一，本條是對給付分期履行債務中的某一筆債務請求權的訴訟時效期間起算點的規定，而非對給付全部債務請求權的訴訟時效期間起算點的規定，后者當然應從最后一期履行期限屆滿之日起算訴訟時效期間；第二，本條適用的情形是對同一筆債務約定分期履行。實務中，比如物業費用約定按月交納，那么每月的物業費對應的是每月物業企業的付出，而不能把整個合同期中的物業服務費理解為“同一債務”。因此，本條僅適用于對于合同中每次約定的支付（通常是按月），如果業主要求再分期支付，物業企業又已經同意的情況下，該次物業費的訴訟時效期間從約定最后一期履行期限屆滿之日起計算。
二、《規定》第六條“未約定履行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算，但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計算。”
本條的關鍵在于提示物業企業在物業服務合同中一定要對物業費的收取時間進行具體明確的約定。物業管理合同實務中，很多企業在合同中只籠統地約定按月或者季度交費，而對具體支付時間沒有約定或約定不明，即使建設部1997年頒發的《物業管理委托合同示范文本》，第二十二條“物業管理服務費”也是這樣約定：“1、本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米____元向業主或物業使用人收取……”。這種只約定按在此（月、季、年）收取而沒有約定或約定不明具體支付時間的情形，司法實踐中一般會適用《合同法》第六十一條，“按交易習慣”即服務行業先服務后付費慣例，按照約定的月/季/年的相應屆滿之日起算，而不會適用《合同法》第六十二條“債權人可以隨時要求履行”。因此，為避免不必要的麻煩或糾紛，建議物業企業對物業服務費用的交納除了約定“按 （年/季/月）交納”外，還應約定“業主或物業使用人應在（每次交費的具體時間）履行交納義務。”
三、《規定》第十條“具有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百四十條規定的‘當事人一方提出要求’，產生訴訟時效中斷的效力：（一）當事人一方直接向對方當事人送交主張權利文書，對方當事人在文書上簽字、蓋章或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達對方當事人的；（二）當事人一方以發送信件或者數據電文方式主張權利，信件或者數據電文到達或者應當到達對方當事人的；（三）當事人一方為金融機構，依照法律規定或者當事人約定從對方當事人賬戶中扣收欠款本息的；（四）當事人一方下落不明，對方當事人在國家級或者下落不明的當事人一方住所地的省級有影響的媒體上刊登具有主張權利內容的公告的，但法律和司法解釋另有特別規定的，適用其規定。前款第（一）項情形中，對方當事人為法人或者其他組織的，簽收人可以是其法定代表人、主要負責人、負責收發信件的部門或者被授權主體；對方當事人為自然人的，簽收人可以是自然人本人、同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權主體。”
本條是與物業催費工作聯系最密切最重要的一條。一直以來物業催費最集中的問題是：1、物業費催收通知單（函）拒絕簽收；2、郵寄信函被退回無法證明對方已收到；3、即使簽收了郵寄信函也無法證明信函是催費內容；4、發布催費公告無法證明對方已看到且有侵犯隱私權、名譽權的嫌疑。因此，本條規定在很大程度上能解決物業企業“證明催費主張權利之困”。
直接簽認催費通知是最理想的效果，但實務中欠費當事人直接簽認的情況很少，根據本條第（一）項規定，當物業服務人員發送催費通知單（函）對方拒收（簽）時，可以采取邀請相關人士如居民委員會、業主委員會、業主代表一起現場證明，也可采取錄音拍照攝像等手段，這些都應該屬于“雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達對方當事人的”情形。當然，在實際工作中要注意各種取證技巧的運用。
根據本條第（二）項規定，物業企業通過發送信件或者委托律師發送催費律師函的形式主張權利，當欠費當事人拒收導致信件退回時，應要求郵遞人員注明退回理由，如果退回的理由是“拒絕簽收”，這就足以證明信函“應當到達對方當事人”。當然發送這類信件時宜采用“特快專遞”形式，在封面簡短附言上載明主張權利的內容。如果條件允許，事先在合同條款中約定包括電子郵件的形式在內的具體通知接收方式是最便捷的方法。
第（四）項規定具有重大意義，因為在本司法解釋出臺之前的業務實踐中，遇到欠費戶找不到或聯系不上的情形，上述手段也就沒法運用，很多物業企業采取在報紙上或小區公告欄發布催收公告的方式進行催收。但這種證據效力在司法實踐中爭議較大，因為之前最高人民法院的相關司法解釋僅對金融資產公司收購與處置不良貸款過程中采取公告通知方式主張權利作出了特別規定。最高人民法院《關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第十條規定：“原債權銀行在全國或者省級有影響力的報紙上發布的債權轉讓公告或通知中，有催收債務內容的，該公告或通知可以作為訴訟時效中斷證據。”可見，只有國有銀行向金融資產公司轉讓債權時發布的催收公告或通知、金融資產公司接收國有銀行債權時發布的催收公告或通知以及金融資產公司對已承接的債權向債務人發布的催收公告或通知，可以中斷訴訟時效，除此以外，采取公告方式主張權利不能產生中斷訴訟時效的效力。因此，根據這一最新規定，在找不到或者聯系不上欠費戶時，在符合條件的媒體上進行催費公告是最后的辦法。
不過，適用本條一定要注意“當事人一方下落不明”這一前提條件和適用范圍，因此，實務中必須取得“當事人一方下落不明”這一證據，不能誤解為任何情況下，定期或不定期進行公告就能證明了主張權利，這是本條規定與“十二條”規定的根本區別所在。實務中，“當事人一方下落不明”這一證據取得除了可以依靠派出所、居民委員會、業主組織（代表）等證明辦法外，還可以依據催收信函被退回的理由而取得，如退回的理由是“聯系不上、已搬新址、已停機、查無此人”等等，即可證明“當事人一方下落不明”。
在物業管理實務中，有一種特殊的容易忽視的欠費戶要特別予以關注，這就是沒有按時收房的業主。由于業主沒有按開發商的要求或者合同的約定日期收房，物業費的計算應該由通知收房之日起計算，但是物業企業通常的做法都是待業主收房時要求業主交納欠費，如果時間將屆2年，物業企業也應該按照上述規定的方式催收或者公告以主張權利。
由此，從實務角度出發，物業服務企業根據本條所采取的措施是有順序的，首先是當面簽收，其次是信函催收，最后對“下落不明”的適用公告催收。
四、《規定》第十四條“權利人向人民調解委員會以及其他依法有權解決相關民事糾紛的國家機關、事業單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷。”
本條對物業企業通過向業主委員會提出催費要求以保全訴訟時效有實際意義?！段飿I管理條例》第十五條規定：“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；”第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”《業主大會規程》第二十四條規定：“業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。”根據這些規定，業主委員會應該屬于“其他依法有權解決物業催費糾紛中的社會組織”，物業企業向其提出要求督促業主交費的請求能引起時效的中斷。因此，在已經存在業主委員會的情況下，物業企業利用此規定主張權利應該是較為可行和便利的手段。
五、《規定》第十六條“義務人作出分期履行、部分履行、提供擔保、請求延期履行、制定清償債務計劃等承諾或者行為的，應當認定為民法通則第一百四十條規定的當事人一方‘同意履行義務。’”
本條對于部分特殊的欠費戶有實際意義。物業管理實務中有些欠費戶確有客觀原因：如不在本地、資金周轉困難、經濟困難等業主，并不是惡意欠費，對于這些欠費戶可以采取要求對方書面“作出分期履行、部分履行、提供擔保、請求延期履行、制定清償債務計劃等承諾或者行為”，當然，物業企業一定要在承諾或者行為的最后一天起2年內主張權利。
六、《規定》第十七條“對于連帶債權人中的一人發生訴訟時效中斷效力的事由，應當認定對其他連帶債權人也發生訴訟時效中斷的效力。對于連帶債務人中的一人發生訴訟時效中斷效力的事由，應當認定對其他連帶債務人也發生訴訟時效中斷的效力。”
本條對實務中解決物業使用人欠費的情形有實際意義?！段飿I管理條例》第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”第四十八條規定：“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。”因此，在業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的情況下，物業服務企業可以根據具體情況向任何一方主張權利以保全訴訟時效。
相關鏈接：
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》已于2008年8月11日由最高人民法院審判委員會第1450次會議通過，現予公布，自2008年9月1日起施行。
二○○八年八月二十一日
最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定
（2008年8月11日最高人民法院審判委員會第1450次會議通過）
法釋〔2008〕11號
為正確適用法律關于訴訟時效制度的規定，保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本規定。
第一條 當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯，但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息請求權；
（二）兌付國債、金融債券以及向不特定對象發行的企業債券本息請求權；
（三）基于投資關系產生的繳付出資請求權；
（四）其他依法不適用訴訟時效規定的債權請求權。
第二條 當事人違反法律規定，約定延長或者縮短訴訟時效期間、預先放棄訴訟時效利益的，人民法院不予認可。
第三條 當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。
第四條 當事人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據能夠證明對方當事人的請求權已過訴訟時效期間的情形除外。
當事人未按照前款規定提出訴訟時效抗辯，以訴訟時效期間屆滿為由申請再審或者提出再審抗辯的，人民法院不予支持。
第五條 當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。
第六條 未約定履行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算，但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計算。
第七條 享有撤銷權的當事人一方請求撤銷合同的，應適用合同法第五十五條關于一年除斥期間的規定。
對方當事人對撤銷合同請求權提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持。
合同被撤銷，返還財產、賠償損失請求權的訴訟時效期間從合同被撤銷之日起計算。
第八條 返還不當得利請求權的訴訟時效期間，從當事人一方知道或者應當知道不當得利事實及對方當事人之日起計算。
第九條 管理人因無因管理行為產生的給付必要管理費用、賠償損失請求權的訴訟時效期間，從無因管理行為結束并且管理人知道或者應當知道本人之日起計算。
本人因不當無因管理行為產生的賠償損失請求權的訴訟時效期間，從其知道或者應當知道管理人及損害事實之日起計算。
第十條 具有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百四十條規定的“當事人一方提出要求”，產生訴訟時效中斷的效力：
（一）當事人一方直接向對方當事人送交主張權利文書，對方當事人在文書上簽字、蓋章或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達對方當事人的；
（二）當事人一方以發送信件或者數據電文方式主張權利，信件或者數據電文到達或者應當到達對方當事人的；
（三）當事人一方為金融機構，依照法律規定或者當事人約定從對方當事人賬戶中扣收欠款本息的；
（四）當事人一方下落不明，對方當事人在國家級或者下落不明的當事人一方住所地的省級有影響的媒體上刊登具有主張權利內容的公告的，但法律和司法解釋另有特別規定的，適用其規定。
前款第（一）項情形中，對方當事人為法人或者其他組織的，簽收人可以是其法定代表人、主要負責人、負責收發信件的部門或者被授權主體；對方當事人為自然人的，簽收人可以是自然人本人、同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權主體。
第十一條 權利人對同一債權中的部分債權主張權利，訴訟時效中斷的效力及于剩余債權，但權利人明確表示放棄剩余債權的情形除外。
第十二條 當事人一方向人民法院提交起訴狀或者口頭起訴的，訴訟時效從提交起訴狀或者口頭起訴之日起中斷。
第十三條 下列事項之一，人民法院應當認定與提起訴訟具有同等訴訟時效中斷的效力：
（一）申請仲裁；
（二）申請支付令；
（三）申請破產、申報破產債權；
（四）為主張權利而申請宣告義務人失蹤或死亡；
（五）申請訴前財產保全、訴前臨時禁令等訴前措施；
（六）申請強制執行；
（七）申請追加當事人或者被通知參加訴訟；
（八）在訴訟中主張抵銷；
（九）其他與提起訴訟具有同等訴訟時效中斷效力的事項。
第十四條 權利人向人民調解委員會以及其他依法有權解決相關民事糾紛的國家機關、事業單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷。
第十五條 權利人向公安機關、人民檢察院、人民法院報案或者控告，請求保護其民事權利的，訴訟時效從其報案或者控告之日起中斷。
上述機關決定不立案、撤銷案件、不起訴的，訴訟時效期間從權利人知道或者應當知道不立案、撤銷案件或者不起訴之日起重新計算；刑事案件進入審理階段，訴訟時效期間從刑事裁判文書生效之日起重新計算。
第十六條 義務人作出分期履行、部分履行、提供擔保、請求延期履行、制定清償債務計劃等承諾或者行為的，應當認定為民法通則第一百四十條規定的當事人一方“同意履行義務。”
第十七條 對于連帶債權人中的一人發生訴訟時效中斷效力的事由，應當認定對其他連帶債權人也發生訴訟時效中斷的效力。
對于連帶債務人中的一人發生訴訟時效中斷效力的事由，應當認定對其他連帶債務人也發生訴訟時效中斷的效力。
第十八條 債權人提起代位權訴訟的，應當認定對債權人的債權和債務人的債權均發生訴訟時效中斷的效力。
第十九條 債權轉讓的，應當認定訴訟時效從債權轉讓通知到達債務人之日起中斷。
債務承擔情形下，構成原債務人對債務承認的，應當認定訴訟時效從債務承擔意思表示到達債權人之日起中斷。
第二十條 有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百三十九條規定的“其他障礙”，訴訟時效中止：
（一）權利被侵害的無民事行為能力人、限制民事行為能力人沒有法定代理人，或者法定代理人死亡、喪失代理權、喪失行為能力；
（二）繼承開始后未確定繼承人或者遺產管理人；
（三）權利人被義務人或者其他人控制無法主張權利；
（四）其他導致權利人不能主張權利的客觀情形。
第二十一條 主債務訴訟時效期間屆滿，保證人享有主債務人的訴訟時效抗辯權。
保證人未主張前述訴訟時效抗辯權，承擔保證責任后向主債務人行使追償權的，人民法院不予支持，但主債務人同意給付的情形除外。
第二十二條 訴訟時效期間屆滿，當事人一方向對方當事人作出同意履行義務的意思表示或者自愿履行義務后，又以訴訟時效期間屆滿為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
第二十三條 本規定施行后，案件尚在一審或者二審階段的，適用本規定；本規定施行前已經終審的案件，人民法院進行再審時，不適用本規定。
第二十四條 本規定施行前本院作出的有關司法解釋與本規定相抵觸的，以本規定為準。
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2009/4/23 18:49:00