物業管理行業稅負問題研究

中物協行業發展研究中心《物業管理行業稅負問題研究》課題組/《中國物業管理》/2009年第02期

　　一、物業管理行業稅負問題的提出

　　我國的物業管理是住房制度改革和住房商品化的產物，自從1981年深圳誕生了中國第一家物業管理企業，市場化、社會化、專業化的物業管理就開始逐漸替代傳統的福利制的房屋管理模式。伴隨著物業服務企業數量的增長和物業管理覆蓋率的提高，逐漸在我國孕育出一個嶄新的行業——物業管理行業。

　　總結近三十年物業管理的發展歷史，我們在肯定物業管理行業在改善人居環境、增加住房消費、解決就業問題、促進經濟發展和維護社會穩定方面發揮了不可替代作用的同時，還應當看到物業管理在市場化過程中，面臨著諸多發展中的問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足，物業服務收費標準缺乏彈性，業主欠費現象普遍，物業服務企業經營困難，老舊住宅小區以及保障性住房缺乏物業管理資金來源等。以上問題和困難究其實質，都是業主和企業的經濟負擔問題，而稅負是其中直接而重要的影響因素之一。中國物業管理協會2007年在全國范圍內對近4600家物業服務企業開展行業生存狀況調查表明，大多數物業服務企業經營狀況艱難，被調查者普遍反映物業管理行業稅負政策不合理，加重了業主和企業的負擔。因此，從維護業主的切身利益和促進物業管理行業可持續發展的角度出發，對物業管理行業的稅負問題進行深入的研究，并在此基礎上提出切實可行的解決方法和政策建議，具有十分重要的現實意義。2008年7月中國物業管理協會行業發展研究中心成立后，正式組建課題組，專項研究物業管理行業稅負問題。

　　二、物業管理行業的稅負現狀

　　現行物業服務企業適用的稅種、稅目與稅率如下：

　　1.營業稅：稅率5%。

　　2.城建稅：按營業稅的7%計稅。

　　3.教育費附加：按營業稅的4%計稅。

　　4.企業所得稅：按調整后利潤總額計算納稅額，稅率：25%。

　　5.車船使用稅：車船使用稅是以應稅車船為征稅對象的計量標準為計稅依據，實行定額征收。

　　6.印花稅：印花稅共有13個稅目，如：購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業帳簿等。稅率分為：

　?。?）比例稅率：萬分之0.5、萬分之3、萬分之5、千分之1。

　?。?）定額稅率：按件貼花，稅額5元。

　　7.代扣代繳的個人所得稅：計稅依據工資、薪金。適用九級超額累進稅率，稅率為5%—45%。

　　8.防洪費：半年征收一次，按半年累計收入的萬分之九征收。

　　9.殘疾人保障基金：每年征收一次，征收額=（上年度在職人員總數×1.6%-上年度殘疾職工總數）×所在地職工年平均工資×60%

　　三、物業管理行業稅負存在的問題分析

　　1.稅率偏高

　　目前，物業管理歸屬“服務業”，適用5%的稅率，相對交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。鑒于物業管理行業區別于其他服務行業的根本之處在于它具有非常明顯的準公共服務的居民服務業的特征，不宜對其適用一般服務業的稅率。

　　2.稅基不盡合理

　　物業管理行業具備“取之于民，用之于民”的經濟利益特征，其物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的，具有明顯的代理業性質。在酬金制收費模式下，物業服務企業向業主收取的物業服務資金由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成，其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支，具有代收代付的能源消耗費（水電費、取暖費和煤氣費等）同樣性質，不應作為稅基。稅務部門應以物業服務酬金為稅基向物業服務企業計征營業稅及其附加，而目前各地稅務部門均以物業服務資金為稅基向企業征稅，無疑加重業主和企業的負擔。

　　3.重復征稅

　　隨著社會專業化分工的日趨細化，目前，物業服務企業大多存在不同程度的專業分包。如屬于國家法律法規規定、消防維保，電梯維保等必須委托具備相應資質的專業單位承擔；中央空調維保，日常專業保潔，專業安防，專業外墻清洗等專項服務，分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間實際應存在稅項抵扣，在申報本企業營業稅時，應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減，剩余的服務收入作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業按照收入全額計征營業稅，不允許就各分包專業公司的發票部分作為稅前抵扣項目，明顯存在重復征稅的問題，加重了物業管理的稅收負擔。

　　四、當前物業管理行業面臨困境及對民生與社會穩定的影響

　　近幾年來，隨著物價上漲和人力成本的提高，以及物業管理收費水平難以得到同步調整，行業生存狀況不容樂觀。

　　中國物業管理協會于2007年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止當年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。

　　調查統計數字反映，4118家填報企業現有資產總值4010501.3萬元，平均資產總值973.9萬元；4190家填報企業2006年經營總收入過2769375.3萬元，平均經營收入660.9萬元；3727家填報企業完成營業稅金及附加150393.83萬元，平均完成營業稅金及附加40.4萬元；1581家填報企業上繳企業所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業為1825家，占調查企業的39.7%，實現利潤總額達149797.5萬元，平均利潤額82.1萬元。以上數據反映，物業管理行業平均營業稅金及附加實際稅負率6.1129%。

　　 僅有40%的企業實現利潤，且利潤額低，60％的企業虧損或持平。這些數據反映出多數企業生存狀況的困難，行業缺乏可持續發展的經濟基礎，近年來不少城市呈現行業整體萎縮趨勢，由此帶來一系列的社會問題。

　　1.部分物業服務企業為降低成本，采取削減人員或降低服務標準等，導致服務水平明顯下降，引發業主和住戶的不滿，引起矛盾和糾紛，各類物業上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現上升趨勢；

　　2.部分城市頻繁出現因物業服務企業入不敷出而被迫退出在管的虧損項目（大多為低收入人群居住，物業費標準過低且收費率偏低的老舊住宅小區）的情況。造成小區內垃圾堆積成山，可防性偷盜案件頻發，水電供應不正常，直接影響了廣大業主和物業使用人的正常生活，多次發生群體上訪，影響到社區穩定和社會和諧，也給城市政府帶來了很大的壓力；

　　3.隨著一些企業對在管項目的撤離，大量員工被裁減，使得目前嚴峻的就業形勢雪上加霜；

　　4.按照《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）的精神，近年來很多城市對老舊住宅小區進行了整治和改造，盡管政府和各方面投入了大量整治改造經費，但居民的居住條件仍得不到根本改善。主要原因在于業主和住戶（多為低收入群體）無力承擔物業管理費用，使得物業管理的推行缺乏經費保障，住宅小區整治改造的成果難以保持。

　　上述問題在全國不少城市屢屢發生，使各地政府進一步意識到物業管理的貢獻不僅在于促進房地產行業的穩定健康發展，直接拉動了國民經濟的增長和改善了人居狀況，更直接的體現在與保民生、保就業、保穩定的關系。盡管物業服務企業虧損面加大的直接影響體現在行業整體經營效益下降和生存困境上，但由此帶來的對民生和社會穩定的影響不容忽視。

　　五、制定扶持物業管理行業稅收政策的現實意義

　　1．當前形勢對調整物業管理稅收政策的選擇。

　　物業管理生存發展的前提是盡快改變行業大面積虧損的狀況，在目前情況下，最簡捷有效的途徑有兩條：一是通過適當提高物業服務費標準，二是適當減輕物業管理稅負。

　　而在當前全球性的金融危機影響下，中國的經濟發展也面臨著嚴重的挑戰與考驗。國家出臺了一系列“保增長、保就業、保民生、保穩定”的政策措施，在這種大環境下，提高物業服務費標準，增加業主和住戶的經濟負擔顯然不可行，要做到在不增加業主和住戶經濟負擔的同時，又能保證物業服務的正常開展，調整物業管理稅收政策，扶持物業管理行業發展，應是當前最好的政策選擇。

　　2．制定扶持物業管理行業稅收政策的現實意義。

　　1）推進物業管理能增加就業崗位。黨中央、國務院高度重視就業工作，提出就業是民生之本、安國之策。據初步統計，物業管理作為一個新興的勞動密集行業，從業人員中的秩序維護員、清潔員、工程維修和綠化養護人員等通常占企業總人數的95%以上。而在這些基層員工中,農村進城務工人員占52%，復員轉業人員占17.8%，下崗職工占6.7%，大中專畢業生占3.8%。目前，城鎮商品住房年竣工量在6億平方米左右，按新增2000平方米吸納一個物業從業人員算，每年物業管理行業可以吸納30萬就業人員，占全國新增就業人口的2.69%。此外，隨著各地物業管理覆蓋率的逐步提高，物業管理行業吸納的就業人群還將與日俱增。這對改善低收入人群的生活，為各級政府分憂解難，解決民生問題都將作出更加積極的貢獻。

　　2）實施物業管理有利于構建和諧社會。黨中央在十六屆六中全會上提出的建設和諧社會的戰略目標，具有深遠的意義。從微觀來看，居民家庭是社會的細胞，由其組成了社區，由無數社區組成社會。物業管理的開展，由物業服務企業按照業主的委托，按照管理規約對管理區域的公共事務進行管理，對業主提供各項服務，開展社區文化活動，宣傳互助友愛、促進鄰里和睦、有利于打造安全、寧靜、舒適的社區環境和建立社區的和諧氛圍。

　　3）扶持物業管理能更好發揮其對維護社會穩定的重要作用。物業管理對公共秩序的維護和協助政府開展安全防范職能的發揮，在減少刑事發案率，促進社會穩定方面發揮著十分重要的作用。據公安網報道，實行物業管理的小區與沒有實行物業管理的小區每萬戶發案比例為1∶38，每萬戶刑事發案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運會期間，北京市的各物業服務企業均與奧組委和北京市政府簽訂確保一方平安責任狀，通過精心制定管理方案，細致研究應急措施，做了大量保穩定、促和諧的工作，確保奧運會各項活動的順利開展和比賽的圓滿進行，顯示了物業管理與社區管理的結合是保障中國社會穩定的有效促進機制。

　　稅收政策應具備調整利益分配關系和扶持社會健康發展的雙重功能。調整利益分配關系，就是要求堅持公平稅制的原則，國家在以稅收形式取得財政收入，安排稅收負擔時，應處理好國家與納稅人之間的關系，創造公平稅收環境，鼓勵競爭。公平稅負不是平均稅負，而是應給予納稅人大體相同的稅收環境，并使稅收負擔與納稅人的負擔能力相適應。從這個角度講，重新評估物業管理行業在社會經濟發展中的重要作用，通過調整國家的稅收政策，減低物業管理行業的稅負和平衡利益分配，不失為扶持物業管理行業持續健康發展的有效舉措。不僅可以減輕物業服務企業的負擔，更好地發揮物業管理在城市管理中的作用，而且可以減緩物業服務費短期內無法提高所帶來的壓力，使業主得到實惠，真正體現黨中央的惠民政策。

　　六、完善物業管理行業稅收政策的具體建議

　　1．降低物業服務企業的營業稅稅率

　　建議比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業，將物業服務企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率，以扶持物業管理行業的生存和發展。

　　2．確立合理的物業管理行業營業稅征收范圍

　　建議比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅；及比照廣告代理業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者（包括媒體、載體）的廣告發布費后的余額為營業收入計征營業稅，將物業服務企業的收入扣除支付給其他專業服務單位支出（如：專業消防維保、電梯維保、中央空調維保、外墻清潔、綠化養護、專業安保等外包支出）后征稅，以體現合理稅基，避免重復征稅。

　　建議根據上述意見，就國家稅務總局“關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知”（國稅法【1998】第217號文）和財政部 國家稅務總局“關于營業稅若干政策問題的通知”（財稅【2003】16號文）做出相應的政策調整。

　　3．盡快明確物業服務企業在繳納所得稅時的應納稅所得額

　　新企業所得稅稅法從2008年1月1日執行，比原企業所得稅稅收負擔率減輕8％。建議，國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策，明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目，作為應納稅所得額，計征企業所得稅。

　　關于征收方式，課題組經過研究分析認為，對于較大較強、內部管理較為規范的企業，實行查帳征收是比較有利的；而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業，采取向稅務機關申請核定征收的辦法更有利。

　　課題組建議通過中國物業管理協會呈請國家住房和城鄉建設部，由住房和城鄉建設部商國家稅務總局和財政部稅政司，力爭能在物業管理行業盡快實行物業服務資金全額營業稅征收為加值額營業稅征收，從而減輕物業管理行業稅收負擔，以扶持物業管理的健康發展，讓城鄉居民能夠持續享受物業服務帶來的便利，讓已經就業的幾百萬人群能夠有一個穩定的職業，最終實現今年黨中央提出的“保民生、保增長、保穩定”大局。