杭州：政府、銀行開始松綁樓市政策

林卿穎 吳曉冬 周文丹/《青年時報》/20080724 　

　　近期，余杭區的住房公積金信貸政策作出新規定，對于申請經濟適用房和套型建筑面積在90平方米以下商品房貸款的，最低首付為兩成。

　　中國房地產協會和全國工商聯房地產商會也在日前分別宣布，將向政府部門遞交“建議書”，以維護房地產市場的穩定發展。

　　銀行方面，雖然國家尚未出臺明文規定，但有些銀行開始暗自松綁“第二套房”標準。

　　種種跡象表明，面對樓市低迷的現狀，政策“救市”正從幕后走向臺前。

　　住房公積金貸款首付降至兩成

　　7月7日，余杭區的住房公積金信貸政策作出新規定：對于申請經濟適用房和套型建筑面積在90平方米以下商品房貸款的，最低首付為兩成，即可貸額度控制在總房價的80%以內；申請其他普通住房貸款的，最低首付為三成，即可貸額度控制在總房價的70%以內。住房公積金二手房貸款和二次貸款對于首付成數的要求，仍按照余杭區原先的有關貸款規定執行。

　　在此前的6月29日，杭州住房公積金管理中心下發了《關于明確住房公積金貸款額度審批口徑的通知》，同樣規定首付比由三成降為兩成。而且，據可靠消息透露，今年9月份，杭州公積金貸款發放也將有所放松。

　　杭州市住房公積金信貸管理處常務副處長趙靜表示，“住房公積金的信貸管理涉及到便民和控制風險兩方面，目前批準了中海·錢塘山水等樓盤適用首付兩成的政策，總體來說，由于現在市場不明朗，政策在相應放寬。”這并非個例。而據有關知情人透露，除降低公積金貸款首付以外，杭州市政府已在醞釀新的穩定樓市政策。

　　金融政策調整拉開序幕

　　住房公積金購房降低首付比，在一定程度上降低了工薪階層的購房成本，活躍了市場需求。有專家分析道，這只是政策刺激“淡市”的開始，從政策層面來看，要調整樓市目前遇到的難題，除了要刺激需求外，還應該拯救開發商的融資困境。

　　“如果更多的企業崩盤，導致房價下跌，顯然會造成市場萎縮，破壞金融安全，影響就業，而且勢必造成產業鏈的整體困難。”有專業人士表示。

　　類似的觀點正從“幕后”走向了“臺前”。

　　在7月9日深圳市國土資源房產局公布的一項文件中，“對房地產市場調控政策做適當的調整”成為上半年房地產市場分析后的結論。中國房地產協會和全國工商聯房地產商會也在日前分別宣布，將向政府部門遞交“建議書”，以維護房地產市場的穩定發展。全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，“目前開發商的意見主要集中在兩點：第一，能否在資金融通方面提供支持；第二，能否在釋放市場需求上提供支持。”

　　行動即立場，在浙江，金融政策調整已經拉開序幕。為了進一步“挽救”受困的中下企業，7月16日，浙江銀監局與人民銀行杭州中心支行聯合制定了《浙江省股權質押貸款指導意見》，首次以股權質押的方式拓展中小企業的融資渠道。

　　“目前暫未有實施個案。”記者詢問了工商銀行浙江省分行信貸管理處相關人士表示，“但仍然能感覺到市場層面的積極反饋，后續跟進措施也在調研和制定中。”

　　老小房也能獲得七成貸款

　　停貸房齡20年以上、面積小于60平方米的老小房子，這一“行規”正在悄悄地發生變化。自去年年底開始，部分商業銀行在受理個人住房按揭貸款時，這兩個條件起到關鍵性作用，但最近這一規則對某一類人群出現了“放水”現象。

　　據了解，今年6月份，任職于杭州一事業單位的鄭小姐向銀行遞交了貸款申請。房子位于體育場路艮園社區，建筑面積43平方米，1992年造，總價55萬元。一周后，鄭小姐得到銀行答復，同意發放貸款。

　　照慣例，房子面積低于60平方米，造于上世紀九十年代初期，屬于典型的老、小房子之列。不過，由于鄭小姐之前沒有貸款買房記錄，又在事業單位有穩定的工作，銀行將之看待為優質客戶。鄭小姐的貸款申請得以獲批。

　　對此現象，記者從杭州一些銀行了解到：“20年以上、面積小于60平方米的的老房子，在申請住房按揭貸款時肯定很難獲批，但如果是公務員、教師等銀行認定的優質客戶，可能還存在獲批機會。”

　　“第二套房”標準界定放寬

　　“只要賣掉手上僅有的這套房子，立馬買進新房，也可以作為第一套房。”最近，剛通過假日房產買下三江花園的王女士這樣表示，她剛賣掉自己手上的一套房子，就馬上購置了這套三江花園，總建筑面積約88.4平方米，如果按照以前規定，賣掉自己手上的“第一套房”后，需要滿半年再購入新的物業，才算是“第一套房”，否則仍將視為“第二套房”。

　　另一方面，杭州一些銀行也放寬了對“第二套房”的界定。張先生剛買了一套市區的房子，因為之前使用過一次按揭，按照銀行的規定，只要你使用過按揭貸款，不管你還清或沒還清，必須算“第二套房”，但最終銀行卻將張先生按照“第一套房”方案辦理按揭。

　　“現在銀行已對‘第二套房’的貸款開始松動，我們銀行新出的規定只要客戶已還清前面貸款，就可以按照‘第一套’計算。”杭州某銀行相關負責人向記者解釋。

　　“優質客戶”區別對待

　　“公務員、教師、金融機構工作人員，肯定是銀行的目標客戶，銀行在審批貸款申請時，自然會有傾向性的向他們傾斜。”深圳發展銀行杭州分行個貸部杜志良表示，現在商業銀行在個人住房按揭貸款上的方針未變，不過開始強調對不同客戶實行差異化對待。“有客戶買二手房甚至能獲得八成貸款，銀行放貸看似放松了，實際上真正能享受到優待的客戶比例很小。”

　　工行省分行營業部個金部章景勉說，在緊縮環境下，銀行肯定會把有限的額度發放給優質客戶及保值房源。“考慮到抵押房的再處理問題，配套齊全的高檔住宅更容易貸款。”至于可批準的放貸年限，具體到各家銀行也會有差異。這時，銀行認定的優質客戶就能獲得優待。建行浙江省分行個貸中心業務經理許峰介紹，如同為50歲的客戶，一般男人客戶最多只能貸10年，女性客戶可貸5年；但若是優質客戶，則不論男女均可享受最多15年的貸款年限。如此，優質客戶就能多贏得一筆資金做其他投資。

　　當然，一般向建行申請住房貸款，需要滿足兩個條件：房齡＋貸款年限不超過40；借款人年齡＋貸款年限不超過退休年齡(男性60周歲，女性55周歲)。遇兩個公式并存時，選擇短的年限。