陸彬杰 李子擎/《中國房地產報》/20080725
張巍是滬上一家銀行的信貸業務員，這些天來，他緊張的神經，終于輕松下來，他打算利用這段時間去休假。
“這個月，我的業績終于超額完成了，年初的一段時間，我差點吃了‘白板’，到4月份，我的業績才符合部門給我的指標。”張巍對記者說。
滬上的個人房貸呈現出“V”字型的走勢。7月10日，根據央行公布的數據，上半年個人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元；但其中，第二季度增加35.3億元，較一季度環比多增14.8億元。由于部分商業銀行在6月份加大了個人住房貸款營銷力度，6月份中資商業銀行新建房和二手房貸款分別增加13.2億元和13.9億元。
翹尾之由
2008年2月份上海市貨幣信貸運行報告顯示，當月中資銀行個人住房貸款僅微增0.06億元，同比少增2億元，逼近零點。
報告同時顯示，當月個人消費貸款呈現明顯跌勢。人民幣個人消費貸款減少2.1億元，其中，中資銀行人民幣個人消費貸款減少4.16億元，同比多減11.4億元。其中新建房貸款減少14.1億元。
在此狀況下，各商業銀行重新面臨新的壓力，如何保證個貸業務的持續增長。今年前4個月，滬上房貸市場可謂“慘不忍睹”，第一季度的三個月，滬上個人房貸增量分別銳減為37.42億元、3.88億元和7.35億元。
但進入第二季度，滬上房貸市場開始“柳暗花明”，5月份,滬上中資銀行個人房貸增加14.1億元，同比多增5.5億元。
央行曾在5月份的報告中指出，由于個人房貸的發放,一般要比住房實際成交延后一個月左右，故5月個人房貸的多增，主要與今年3、4月份上海房地產市場成交較為活躍有關。
“3月份的時候，萬科、綠地等一些開發商降價銷售，拉動了成交量，使得銷售量增加，與此同時，貸款額也相應地提升，樓市逐步回暖。”佑威房地產研究中心主任薛建雄表示。
“6月個貸回升，是今年3至5月上海樓市成交量抬頭的滯后反映，因為從交易雙方達成購房協議到銀行發放按揭貸款，中間約有1至2個月的時間差，所以，5、6月份個人住房貸款才開始出現回升。”一位股份制銀行上海分行個人住房貸款負責人解釋說。
進入5、6月份的房貸也快速呈上升之勢，由于部分商業銀行在5、6月份加大了個人住房貸款營銷力度，集中6月份中資商業銀行新建房和二手房貸款分別增加13.2億元和13.9億元。
事實上，5、6月份也經歷了購房的高潮期，佑威房地產研究中心的數據顯示，6月商品房的平均成交價格達到15604元/平方米，其中商品住宅的平均成交價格更創下了16988元/平方米的月度房價新高，環比漲幅達21.9%，同比漲幅更是高達65%。
“個人房貸增長與成交量有著密切的聯系，年初，市場行情不好，房貸增量減少，到了3月份以后市場逐步回暖，房貸的增長一路上升，形成了翹尾反彈之勢。”荒島房產工作室市場研究部的閔益飛表示。
下半年有望持續上升
“從以往的經驗看，年初這段時間，確實不是買房的最佳時期，個人房貸增長不是很快，到了下半年，特別是9月、10月份個人房貸增長幅度會較快，隨之房價的漲幅也較快。近兩年來上海住房市場走勢呈現‘一季度萎縮、二至三季度復蘇、四季度調整’的軌跡。”滬上一位國資銀行的負責人表示。
按照上海易居房地產研究院的報告，今年成交量應該保持在2200萬平米左右，而按上海房地產的官方網站數據，前4個月一手房住宅成交量不足600萬平方米。
“如果5~8月依然保持這樣的銷售量，那么前8個月只有1100萬平方米左右，9~12月要成交1100萬平方米左右才算合理，因此后4個月極有可能真正出現反彈行情，此時房貸也會相應的上升。”上海易居房地產研究所副所長楊紅旭表示。
薛建雄認為，如今的價格回調，將是買家最好的抄底期。這個時候，如何購買到最具性價比和保值性的樓盤尤為重要，所以下半年，將有更多的購房人入市買房。
楊紅旭認為，從政策面分析，如果房地產投資和消費同時大幅下降，對經濟的拉低作用會相當明顯。在這一形勢下，今年第四季度，從緊的貨幣政策可能會出現松動，房地產調控也會有所緩和。
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2008/7/25 9:01:00