劉晶晶/《北京青年報》/20080725
交通利好 環境改善———
北京南城近年來發展穩健，為區域發展帶來活力和人氣，然而就在住宅項目迅速崛起的情況之下，城南區域在商業上的表現卻略顯缺失，使得商業和住宅之間未能產生良好的互動、以滿足區域內的生活和商務活動所需。近期，將投入使用的新南站和隨即要開通的京津城際鐵路為南城帶來了新的利好，而作為北京城南“核心”地帶的南二環區域，以陶然亭、天壇、先農壇為伴，因其良好的歷史、文化、環境氛圍，也隨之迎來新一輪的上升發展空間。7月19日下午，學者、市場資深專家，共同就南二環這一商業區域發展方向，展開探討。
專家視野
謝遠驥原首規委副總建筑師，建設部住宅產業化專家組專家
南二環地區依托周邊的前門、天橋、先農壇、體育館、陶然亭公園等優良的環境，適合發展以商貿、旅游、文化等為主的產業，因為它有歷史文化、休閑娛樂上的優勢。不僅如此，南二環和外界的交通聯系也極其便利。
北京的城南發展比較晚和慢一點，改革開放以后北京的發展始于北邊，靠近機場、火車站、使館區會快不少，特別是亞運村、奧運村建好以后，北部、東部這一帶發展更是比較快，而南城相對慢些。但從整個城市來講，我認為南城應該以辦公、旅游，也就是第二產業、第三產業為主。所以這個地方應該是一個非常寶貴的、在首都很重要的地區，只是它開發得稍微慢了一點，慢也有慢的好處，如果開發得很快，特別是前些年有一些地方由于我們經濟條件不夠發展，建的樓水平就很低。改革開放30年以來，我國建的房子是越來越好的，而且和國際接軌。
另外從北京發展的軸線來說，中央有一條軸線，北部是奧林匹克中心，將來以體育、會展為主；中間是故宮、前門、天安門等歷史文化古跡；南端則有前門、天橋、先農壇、體育館、陶然亭公園等，是以商貿、旅游、文化等為主，外國人到北京來也想到這個地方看看，因為這里同時也和歷史文化、休閑娛樂有關，從這個角度來說，從北京的大環境來看，這里應該很好地利用品牌優勢。同時還希望在這樣的良好環境中，多蓋一些容積率低一點，品質好一點，可以提高檔次的樓盤。
再說我們的南站開通以后的優勢。通過高速鐵路，北京去天津幾十分鐘就到了，將來京津冀和河北也會形成一個經濟帶，現在改革開放30年，如果再過30年你就會發現不僅北京發展很好，周邊城市也會發展起來。所以說南二環不僅非常核心，而且和外界聯系便利，除此之外還在二環路上同其他的一些高速公路都有聯系，正因為和外面有聯系，現在社會不以實際距離衡量，主要以時間距離，而落實到一個辦公地點來說，交通非常關鍵。
張敏 清華大學建筑學院城市規劃系副教授，國家一級注冊建筑師
南二環可能未來會以商貿、文化產業、旅游公司和駐京辦集中比較多，同時發展“宣南文化”。但是，在這里蓋房子不應該蓋得很高、很大，不要讓過于突兀的樓破壞整體的舒適環境。
我們覺得，南城將來也會形成一個CBD，雖然不見得形成一個集中的CBD，但可能以一種分散的方式把這種辦公寫字樓連在一起。
這個地方前途很大，因為在這幾年通過環境的整治，南城居住條件和工作條件大大提升了，而且，南城在某種意義可以算是一個價值洼地，同時也就是有增長潛力的地區，拿東三環來說，在那種高樓過于集中的地方，人們可以明顯感覺到環境的嘈雜和擁擠，不舒適。所以我覺得南城在這方面還是有它的優勢，因為它附近有陶然亭、先農壇、天壇等，都是文化積淀非常的深厚。
幾位專家說了京津一體化的步伐會加快，對我們來講是非常利好的因素。還有一個很大的優勢，我們現在從整個建筑的構成來看，南面這個地區住宅量過多，寫字樓量過少，因為南城這個地區這幾年開發了很多住宅樓，大家都在這里購房，可規模像樣的寫字樓很少，所以將來一定在這個地方租出去很容易。我們這個地方可能未來會以商貿、文化產業、旅游公司和駐京辦集中比較多，過去有一種話叫作“宣南文化”，拿宣武門來說，就是過去的老會館，相當于過去的駐京辦。同時傳統的民族地區都是在這里。另外這里面旅游景點很多，所以我覺得旅游公司也會在這里。
另外，我們本身寫字樓的設計和造型應該為這個地方發展做貢獻，這個地方蓋房子不應該蓋得很高，不應該蓋得很大，不要讓過于突兀的樓破壞整體的舒適環境。
市場預測
李文杰 中原地產華北區域董事總經理
最近寫字樓市場和一手房、二手房的市場非常不同，后兩者降價比較多，但寫字樓的房價卻一直在漲。南二環區域由于具備地段優勢、硬件條件、產品本身潛力，隨著時間的推移，這一帶區域性的商務中心特征將會比較明顯。
在2005年底，我們帶著南二環附近的一個項目去義烏銷售，一天就賣了近3個億。這里到長安街的距離應該是兩公里多，可以遠眺到長安街，而京外很多的投資人買房都是以和長安街的距離作為衡量的，所以南二環具備自己的優勢。
再說說我們最近比較關注的寫字樓市場。最近寫字樓市場和一手房、二手房的市場都非常不同，后兩者降價比較多，但寫字樓的房價卻一直在漲。一旦南二環附近區域能夠以這一地段和品質的優勢，把租金維持在一個比較好的水平，成為區域的商務地標、商務核心，同時抓住全北京投資寫字樓市場在目前的不斷升溫一把周邊、二環沿線、東西沿線等成長型的優秀企業吸引過來，我覺得這個還是很有可能的。
在全北京主要有三個商務區，是CBD、金融界和中關村。除此之外有望京、亞運村和奧運村以及南二環。如果我們的品質和居住可以達到一定程度，同時兼顧到企業和客戶使用的靈活度檔次，租金上有一定的差距，那么就可以輻射到區域內的客戶群，現在因為有新南站的原因更是能和天津的一些企業產生關聯，在這兩端形成一個新的商務區也是可能的。除此之外，南二環區域在具備地段優勢、硬件條件存在、產品本身潛力非常強之外，旁邊還有商業街及一些新的相關文化、還有商業街及一些新的相關文化、公共設施配套，可以進一步地形成集聚，隨著時間的推移，這一帶區域性的商務中心特征將會比較明顯。
李國平 高策機構董事長
北京城南不是沒有富人群體，而是缺乏好的辦公區域，一旦打造出了好房子，人群自然就會積聚。
這個地區在以往的北京，是個商務上被忽略的地方。但現在情況不一樣了，作為二環，不僅位置很好、而且道路還拓寬了，加上富力本身新建的“皇后大道”，使得一定程度上項目可以脫離周圍配套自成一體：因為本身構成了很好的辦公條件，周圍有一個商業，同時還具備自己的公寓。寫字樓不一定完全扎堆，但是寫字樓應該和商業、和酒店、和好的住宅扎堆，形成一個很好的業態?，F在旁邊的項目有一瓶、鳳圖騰，包括原來的清水園等等。曾經的“南貧”現在已經毫無理由，你只要打造出了好的房子，他就會買，因為沒有，南面的富人們才會到CBD去辦公。
說完南城，南站我要講幾句。我們現在對天津是“半小時城市圈”，29分鐘就到了。而現在的南站肯定不是一個簡單的火車站，而是一個很新穎的火車站，本身還有70萬平方米的寫字樓。所以這里本身就能形成一個很有尺度的辦公商業地帶，這里有高端的住宅、商務、商業以及高品位的休閑等等，這本身就構成了一個自給自足，城市本身就應該在一定的范圍里面形成自己的生態組合，而不一定每天都要很大地跨越城市南北東西，在里面橫跨縱跨、工作生活往來奔波，我覺得在這個方面為我們帶來了很好的條件，應該更加有高度地拔升它。
鄔琳 北京富力城房地產開發有限公司副總經理
上海、廣州和北京都有非常相似的地方：在火車站周邊輻射出一個商圈。北京南二環就有望成為吸引中端客戶的重要區域。
我從上海、廣州、北京等地區一路看過來，就覺得北京新南站落成開放對于南二環商圈是非常大的契機，為什么呢？在廣州，火車站旁邊均以專業市場為主，我們所在的南二環和它非常相似；在上海也是同樣的情形———幾大城市都有以火車站周邊為發展輻射圈輻射出一個商圈來。再說我們項目的周邊環境。為什么叫作商業圈，因為我們想把我們的這部分和周邊朱雀門、一瓶、魯能等的項目連成一片，因為做商業本身一定要有人、才有商業圈，而南城的事實情況為，住宅密度非常高，老的住宅和新舊結合為主。而有了人才有消費力。我們的寫字樓目標定位很明確：就是為我們中小型企業和成長型企業服務。事實也證明了，客戶以外地到北京做生意的中小型企業為主。我們常覺得，辦公就要在CBD。但CBD的成本非常高，但我們中小型企業同樣要生存，或許南二環就是他們首選之處，只是這些客戶之前散落于京城各個角落，他們不知道去哪兒買。希望現在可以借由項目，像磁場一樣把他們吸引過來。
我們還發現，南城有錢人挺多，他們消費的服裝等也都是很高端的場所。但是中端的業主去什么地方消費？我們經過研究后就發現，這里適合吸引做精品為主的客戶。
北京富力城房地產開發有限公司策劃銷售中心副總經理
南二環或有機會成為一個國內企業以及中小型成長企業比較聚集的辦公區域。位置、企業選址成本都是這里的優勢所在；而同時摩根中心還具備產品上的競爭優勢。
南二環商務發展的機會在哪里呢？在北京，隨口提到商務中心，無外乎想起的就是CBD、金融街以及東二環，目前來看這幾個區域都有比較明顯的定位：CBD以金融、商務貿易、信息中心、中介服務為特點；金融街主要以金融企業相關的保險、銀行、期貨總部的地位著稱；東二環則是以國有企業、國內的大型企業的總部居多。而成長型企業和中小型企業比較有特點的商務區呢？可能是一個空白。北京商務區域的發展主要以環路開始，今天我們來看南二環的商務發展，它或有機會成為一個國內的企業、中小型成長企業比較聚集的辦公區域。
在南二環做辦公區域，我們發現三個足以“支撐”的方面：
第一個為位置的優勢。在北京商務中心發展以環路為原點的特點之下，南二環就是城南的優勢所在。同時，富力摩根中心或者是南二環所在區域，受到北京新南站投入使用、一下子拉近了京津和京滬距離的利好影響，而且區域本身便與原來的北京站、西站和南站幾個有位置上相互照應的優勢，這或許有發展為中小企業辦公聚集區的可能。第二是企業選址成本的優勢：交通成本、時間成本和運營成本。南二環的交通壓力并不大，相比較而言時間上也實現了節省。而就企業的運營成本上看，摩根中心從一個設計的細節可以體現：我們的空調部分采用分戶式中央空調，入駐企業可達到24小時辦公，不會因超時多收空調費。第三，本區域中以摩根中心為代表的寫字樓部分具備產品上的競爭優勢。我們把甲級寫字樓的設計融入到了摩根中心里面，包括電梯數量配置、候梯時間等。如大家在五星級酒店見到的每四戶有一個公共的共享空間，在走廊走一段時間就會把一個空間局部放大、旁邊有放置企業名稱的地方，這個別處難得的企業形象展示位置，在摩根中心會有。
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2008/7/25 9:11:00