關麗/《南方日報》/20080624
簡要內容：價格戰的序幕在限價房的挑動下，在金沙洲上演，同時在整個廣州樓市蔓延。在廣州樓市數月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個限價房項目都能在一兩天內基本售罄，頗值得人尋味。
關于房價，不久前有兩位房地產業界的"大佬"相繼宣稱了已調整到位。曾拋出"拐點論"并帶頭降價的萬科董事長王石說，萬科該降的都已經降了，今后應該不會再降價了；富力董事長李思廉在接受采訪時也表示，房地產市場最困難的時候已經過去了，房價很難再跌了。
不再降價，這應該代表了許多發展商的共同心聲。然而，持續萎靡不振的樓市，卻未能讓發展商們心想事成。
相映成趣的是，近期要與限價房"血拼"價格的商品樓盤，隊伍竟越來越壯大開來；而之前一些只敢羞羞答答地優惠的發展商，公開促銷的力度也正在加大。
市場價格波動自有其客觀規律。當股市跌破3000點時，政府連出兩大利好緊急救市，雖有反彈，但股指最終還是輕易地擊破了"政策大底"。這就是趨勢的力量。
政策呵護有加的股市，尚且無法扭轉趨勢驅熊迎牛，已走在下降通道同時還頻遭宏觀調控冷風吹襲的樓市，現在說見底，恐怕更是為時尚早。
近期，廣州樓市出現了一些值得關注的現象：曾經作為區域抑制房價"風向標"的限價房，正遭受同區域低價商品房的"群起攻擊"，多個樓盤紛紛都打出便宜過限價房的旗號賣樓；與此同時，一些曾經在降價潮中價格異常堅挺的樓盤，價格開始逐步松動了，而多個發展商去年拍得的"地王"，開始易主了……種種跡像表明，樓市的優惠力度正在加大，房價正在繼續加速尋底。發展商資金鏈緊繃、經濟前景不明朗加劇的觀望、保障性住房正改變供應格局和樓市暴利的現實存在等，令房價仍有一定的下探空間。
現象篇 限價房VS低價房誰是終結者？
原本為"平抑區域房價"而生的限價房，如今正在遭受市場尷尬的挑戰。繼時代糖果的"挑旗"之后，鳳凰城美譽、錦繡新天地乃至中海金沙灣等多個樓盤都標出比限價房更低的價格，與限價房公然搶客。
低價房PK限價房
廣州首個限價房---金沙洲保利西子灣的開售給廣州樓市造成的影響一波又一波，也令金沙洲的樓盤在2007年末上演價格戰。在今年伊始，金沙洲的時代糖果鮮明的打出"PK限價房"的旗號推出更低價位的商品房搶市，以4880元／平方米的低價"明挑"保利西子灣6500元／平方米的限價。其后，同處于該區域的中海地產玩起了"左手打右手"的游戲，在自己推出限價房中海金沙馨園的同時，幾乎與同等價位推出了自己的大型住宅小區中海金沙灣的新貨單位。
價格戰的序幕在限價房的挑動下，在金沙洲上演，同時在整個廣州樓市蔓延。
在東部，同樣的戲碼也在上演。
面對龍光限價房項目龍光·峰景華庭的4000元／平方米的一口價，在上周，鳳凰城美寓也直接打出了"比限價房更低"的口號，推出最后一批洋房產品，"90到106平方米升級版洋房，總價35萬／套"的特價口號，折算下來單價才3800多元／平方米。同樣，敏捷地產在新塘的兩個項目開售時，錦繡新天地以3680元／平方米起價、錦繡銀苑以以2480元／平方米起價，定價標靶直指限價房。
限價房曾是低價標桿
廣州政府在2006年籌劃推出限價房(當時稱為"雙限雙競"住房，后來逐步簡稱為限價房)的初衷是為了用政府的有形之手來增加中低價住房的供應量，或者說豐富住房供應的層次體系。
從目前的實踐來看，限價房的作用不僅是豐富了住房供應體系，同時也牽制了過熱的商品房市場。
在廣州樓市數月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個限價房項目都能在一兩天內基本售罄，頗值得人尋味。
廣州房地產專家韓世同分析認為，按照限價房銷售政策，限價房的價格按土地公開出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標準計算，直接分流了市場上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤的價格。同時，限價房也加劇了購房者的觀望心理。
廣州房管局新聞發言人黃文波也曾表示，限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品房價格的過快增長起到立竿見影的效果，對開發企業理性定價起到了"風向標"的作用。
限價房遭遇價格戰
但是，問題也開始凸現，廣州樓市迅速轉淡的市場大環境下，限價房的"限價"開始成為自身的瓶頸。"低價"優勢也在發展商不斷調低的商品房價格下顯得蒼白。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，價格低是限價房最吸引人的地方，不少市民購買限價房最主要原因還是因為限價房便宜。4月份，廣州市新建商品住宅均價為10997元／平方米，而龍光限價房為4000元／平方米。不少市民表示，買限價房就是沖著4000元／平方米的價格來的。同一區域的鳳凰城美譽的跳水特價，讓不少買家在驚嘆之后開始了比較。
"不可否認，限價房引來的低價競爭確實會在一定程度上為廣州的整體房價降溫，但目前面對部分商品房的低價競爭，拿地成本不低的限價房能否還有市場空間，就很難說了。"有房地產專家這樣認為。
仲量聯行廣州策略顧問部主管田強認為，限價房的政策需具長遠方向，供應亦要有科學規劃。如在短期內提供過量的供應，將對房地產市場的發展有一定的影響。但如能準確計算供應的落成，避免區域交通壓力和其他社會問題，限價房的政策將可舒緩現時低收入居民的房屋需求，對市場整體運作起穩定作用。
"堅挺樓盤"價格開始松動
今年來，退房退定現象在幾個一線城市的樓市"不謀而合"地出現。
去年半年之內房價上漲45%的深圳，從去年下半年起開始一路領跌全國。而今深圳的房價已跌至一年前，許多樓盤的三、四期價格比首期還要便宜。樓市振蕩引發的直接后果就是"退房潮"，降價成為業主與開發商沖突的導火索。同時，深圳的"退房大軍"并不孤獨，北京、上海兩大城市正在與其"遙相呼應"。
在廣州，上周六一場由降價引發的維權、退房戲碼也在東部某大盤上演。參加維權的業主表示，表面的理由是"由于樓盤開發商在組團出售時沒有整體規劃告知消費者"，而私底則承認，大批業主在半年內甚至是一個星期內不同程度損失總價10-20%，這樣的銷售手法和做法使眾多前中期業主很難接受事實。"毫無疑問，降價太多是業主們唯一的難言之隱。在發展商的清貨促銷中，業主難免遭受降價資產縮水的陣痛。
即使是高端市場，銷售同樣也遇到了瓶頸。號稱最保值的海珠區某大盤，在上周五給記者發了一條促銷的短信。而一日之內，與該樓盤同屬一集團的四個樓盤都向記者發出了"特價"銷售的信息，其中，最大的優惠達到了95折，還另有業主介紹費贈送，對于價格堅挺，甚少優惠的該集團來說，此舉甚是少見。
從記者走訪的情況看，為了刺激購房者的胃口，很多開發商采取了優惠折扣或者贈送物品等方式。不過，這些優惠措施并沒有取得很好的效果。一位看房市民直言，"越是打折越覺得房價會跌，所以還是觀望為好"。
從目前的情況看，無論是房地產商還是購房者，似乎都在"憋著"，一方是憋著少上些房源，保證房價不落，另一方是憋著等房價下落。
但是，這種"滯脹"的局面恐怕不能持續太久。全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，目前樓市出現交易量下跌，正處于滯脹初期，和今年"雪災"或者是證券市場暴跌所引發"股災"不同，樓市還尚未有"房災"形成，但整個樓市今年來看是一個險局。
探因篇 四大原因促成加速探底
"端午"促銷平淡收場，樓市向下探底的趨勢沒有絲毫改變。廣州樓市歷經半年多的調整，成交量持續低迷，近期，降價的范圍正在蔓延，促銷力度漸見加大。是什么原因令樓市這種"空前大優惠"正在加速？有關專家認為，至少有四大原因促進廣州樓市加速探底。
原因一：房地產信貸收緊開發商資金緊繃
發展商紛紛降價促銷，很容易讓人聯想到日益緊繃的資金鏈。由于中央貨幣政策持續收緊，房地產企業今后必然將面臨貸款難的問題。為了保證企業正常運行，加快銷售迅速回籠資金是必然選擇。
中央收緊房地產信貸的信號從去年下半年便不斷放出。2007年9月底，央行和銀監會出臺相關通知，嚴控第二套房貸款。這一政策后來被證明成為樓市由盛轉衰的拐點。去年底，中央經濟工作會議更是明確指出，2008年中央將采取從緊的貨幣政策，防止經濟過熱，防止出現明顯通貨膨脹。此后，大量房地產商開始陷入資金短缺的困境。日前央行一次性提高存款準備金率100基點，存款準備金率達到了創紀錄的17.5%，信貸之韁再度收緊。
在銀行貸款收緊和巨大的還款壓力下，少數上市公司紛紛拋出發行公司債的融資申請及其他借貸計劃，以求熬過難關。但更多的開發商沒有其他道路可走，唯有降價促銷才能滿足資金需求。
原因二：放眼皆是"利空"市場觀望買賣停滯
在今年的樓市中，"觀望"恐怕是出現頻率最高
賣地求生漸見普遍
最近幾則新聞引起了房地產業內的關注。今年3月，恒大在暫緩上市后，業界一直有傳聞其欲將地王進行轉讓。"不過由于目前市場低迷，愿意接手的開發商寥寥"，消息人士透露。同時，雅居樂地產也傳出了其惠州項目積極引入外資合作的消息。正在幾大企業忙于"辟謠"的同時，萬科東莞地塊轉讓終于塵埃落地。
此消息一出，便在業內引起了高度關注。雖然萬科稱只是"出于發展戰略的需要，換了一個合作伙伴"，而宏遠方面也強調"這只是一次非常簡單、正常的商業合作"，但業內人士認為，房企在此時選擇合作，是在樓市處于下行通道環境下的一種明智選擇。
分析人士認為，房地產業缺錢，已經是不爭的事實。如何彌補這些資金缺口，是房地產商的當務之急。目前的政策并不支持房地產開發貸款，也不支持滿足投機需求的個人住房貸款。同時，股市低迷又使通過上市和再融資獲得資金的愿望難以實現。賣地求生或者尋求合作成為新的出路。
在全國范圍來看，在房地產業形勢越來越嚴峻的情況下，土地對于發展商已不再是像前兩年那么趨之若騖，"現金為王"的今天，高價土地有時還成燙手的山芋。發展商"退地"也非新鮮事，如去年9月福建融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將高價拍得的土地退還。而更為普遍的是，自去年底樓市風向發生變化以來，土地"流拍"的字眼不時出現在公眾面前。樓市買賣雙方幾乎全部陷于觀望的狀態更是首次出現。直到目前，部分前期死守樓價的主流發展商才開始改變做法，推出優惠試探市場。但觀望的氣氛并沒有得到根本上的改觀。
購房者的觀望源于對樓價快速上漲預期的破滅。在樓價上漲勢頭得到有效抑制的情況下，炒房者和長期投資客紛紛停手觀望，主流的換房買家也不急于跟風買房，中低收入群體重新燃起了樓價下跌的期望。此外，居高不下的CPI和通貨膨脹、股市下跌導致的資產縮水、美國次貸危機等引發的全球經濟動蕩乃至今年發生的多起災害，都令樓價的走勢更加撲朔迷離。
而發展商對未來樓價的走勢也不再堅定看好。今年1-5月，廣州樓市的成交量一直呈萎縮狀態，只有5月份的成交勉強回暖。而發展商在"五一"前后的猛烈促銷攻勢并未達到預期，隨后的"端午"假期也收效甚微，甚至直到"十一"前，市場上再也沒有更好的營銷節點出現，除了用價格吸引購房者外，發展商基本上別無選擇。
合富輝煌首席分析師黎文江多次呼吁，發展商應追隨萬科、保利等企業采取"一步到位"式的降價策略，此前萬科金色康苑、保利林海山莊等"日光盤"的熱銷也說明樓價降到合理區間后可以迅速得到市場認可。黎文江認為，發展商采用逐步降價試探的做法，反而會令市場觀望氣氛進一步加劇。
原因三：保障住房不斷上市樓市供求關系逆轉
廣州市構建住房保障體系的努力在2008年已經初見成效，廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房的大量推出大大緩解了商品房市場上供求失衡的矛盾，房地產市場也因此回歸理性，博弈的天平開始向購房者一端傾斜。
3月底出臺的《廣州市市轄區2009年住房建設計劃》，再次明確了廣州市政府將繼續采取增加住宅供應量的手段來對市場進行調控，長期不正常的住宅供需比也同時出現了逆轉。戴德梁行根據國土房管局數據分析，第一季度廣州全市一手住宅的供需比例為1.74：1，與去年屢屢超過1：2的供需比形成強烈反差。
今年發售的多個限價房項目也令商品房市場首次出現了大規模分流。保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程和龍光峰景華庭的總成交量達到3300套以上，并且幾乎是全部賣光，在搶占不少市場份額的同時更令市場關注的焦點發生了轉移。從下半年開始，各大限價房樓盤還將不斷推出新組團，對其他普通商品房的銷售壓力有增無減。
此外，廣州市經濟適用房的銷售工作已經于5月啟動，將在下半年開始正式出售。首批近2000套經濟適用房分別位于金沙洲、同德圍和新廣從公路地段，房價根據不同項目的成本由物價部門審批后確定。但根據松洲新社區4409元／平方米的基準價，4850元／平方米的最高售價估計，經濟適用房的價格將普遍和周邊二手住宅價格相當。這勢必又將分流一部分購房市民，對商品住宅，特別是中低端商品住宅的銷售形成沖擊。
在新社區、限價房不斷增加的供應下，中低價位的住宅供應將不斷增加，逼迫其他樓盤重新確定銷售價格。各大發展商和樓盤的新一輪促銷，已經不得不把保障性住房當作競爭對手來看待。
原因四：拿地成本低降價仍有利可圖
對于發展商目前所遇到的困難，中原地產項目部總經理黃韜曾打過一個形象的比喻："現在最多只算是切個指頭，還遠不到'斷臂'的時候"。記者了解到，目前在售的不少樓盤成本低廉，即便是目前推出了各種措施讓利，也仍然可以獲得巨額的利潤。
根據房管局數據，廣州今年4月房價依然維持在10997元／平方米的高位，比2003年樓價低點時高了2倍還多。但目前廣州市在售的300余個樓盤中，有相當一部分土地是早年通過協議轉讓等方式獲得的，其拿地成本遠遠低于各區域"地王"的價格。但是這些樓盤也都享受到了高價"地王"所帶來的土地增值收益，定價也遠遠高于其綜合成本。
去年的"地王"頻現和樓價飆升掩蓋了大多數樓盤成本極低的事實。據消息人士透露，某大集團今年推出的一個江景豪宅盤，其圈地成本折合樓面地價不過每平方米數百元，即便按照其所宣傳的產品品質和超豪華配套，其單套住宅的總成本也在5000元／平方米以下。但其大肆宣傳降價促銷后的價格至今依然在每平方米萬元左右，仍有高達50%的利潤空間。
和上述樓盤類似的例子在廣州樓市屢見不鮮。特別是在番禺、花都、增城等協議出讓一度盛行的郊區，少數大集團動輒圈地數百上千畝。樓盤滾動開發，售價也不斷上漲，其利潤空間更是難以計數。在售價遠遠高于成本價的情況下，發展商在相對疲弱的市道適當降價促銷，的確算不上什么。
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2008/6/25 11:05:00