萬晶/《中國證券報》/20080602
在樓市的傳統旺季，今年深圳樓市卻沒有看到旺季的紅紅火火。深圳市國土與房管局新近出爐的分析報告顯示，四月份商品住宅均價為11962元/平方米，創下今年以來的新低，與三月份相比下降12.16％。
銷售規模不容樂觀
深圳房地產市場發展分析報告稱，今年前四個月，深圳市新建商品住宅銷售總面積 85.31萬平方米，同比下降62.89%。1至4月份，各月新建商品住宅銷售面積分別為26.53萬平方米、6.44萬平方米、18.97 萬平方米、33.37萬平方米，4月環比3月銷售面積增加 33.33％。原因在于價格持續回落的刺激下，市場成交量出現一定程度的回升。
降價幅度較大的關外商品房成為成交主力，1至4月，特區外商品住宅銷售面積63.69萬平方米，占全市銷售面積的74.66%。從戶型分布來看，小戶型具有明顯優勢，90平方米以內的住宅銷售套數5892套，占總套數的64.5%。
業內人士分析，關外商品房價格調整幅度較大，已初步獲得置業者認可。
房價的持續下行源于市場供需關系，今年前四個月，深圳市住宅新開工面積193萬平方米，與去年同期相比大幅增加74％。同時住宅存量不斷增加，深圳市國土房產局的一手房源顯示，截至5月21日，新房可供房源41757套，456萬平方米，達到去年全市總預售量的90％。按去年全年銷售500萬平方米、月均42萬平方米的速度，全市目前的存量需要10個月左右的時間才可消化。
龍崗區目前存量最大，截至5月22日，共有13963套住宅處于待售狀態，待售住宅面積136萬平方米，約是該區去年全年總預售量的50％。龍崗去年全面銷售住宅162萬平方米，按此速度，龍崗存量仍需約10個月的時間來消化。
數據顯示，特區外商品住宅成交均價為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米，差距僅10％左右。而特區內商品住宅成交均價仍較去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，依然有較大下跌空間。
新盤供應充沛
存貨量多，新入市項目同樣規模龐大，根據中原地產深港研究中心的監測，5至12月，深圳市基本確定可以入市銷售的住宅約437萬平方米，只比去年同期全市460萬平方米的實際新增供應略少。此外，尚有約150萬平方米的住宅有望在年底入市。
5至12月，龍崗的新盤入市量保守估計超過150萬平方米，位居全市之首。羅湖則一改供應較少的情況，總推貨量約2300套，近50萬平方米，且以大戶型為主。而福田、鹽田則延續緩慢的推盤狀態。
僅從5月份的數據來看，中原地產報告顯示，龍崗、寶安區分別有9個和10個項目推出。其中，龍崗中心城的萬科清林徑、水藍灣以及中央悅城的剩余單位，布吉的信義荔山公館、華浩源景園加推單位和慢城的19棟，龍崗鎮的一城峰景，橫崗的錦繡花園云庭和坂田的萬科城50號樓，總供應量超過20萬平方米。
而寶安的幸福海岸和熙龍灣，西鄉的招商華僑城曦城二期第二批、中糧瀾山、金港華庭和錦新明銘邸，龍華的水榭山一期和榕園以及松崗的集信名城和中海西岸華府北區等項目都能入市，5月份寶安區供應量超過40萬平方米。
特區內新盤數目雖有所增加，但供應面積略有減少，價格較為堅挺。存貨較多的南山區6月份再次迎來3個新盤入市，加上兩個在售樓盤將推后續單位，共計將有1369套新產品入市，以中小戶型為主。業內人士認為，大量中小戶型入市可能導致這類產品價格繼續走低。
深圳市房地產研究中心王鋒表示，隨著價格的繼續調整，中低價位中小套型普通住房的大量入市，以及市場自住需求逐步放大，深圳房地產市場有望較快地完成調整階段并穩定發展。
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2008/6/3 10:03:00