北京：試行定向安置房供地新政

宋堯/《中國房地產報》/20080603

 
    北京一項針對集體土地拆遷安置問題的新政策已于近日展開試點工作。然而，令北京市相關部門猶豫的是，與之相配套的定向安置房供地政策可能對現行的土地招拍掛市場帶來影響。

    近日，記者從內部渠道獲得北京市國土資源局的一份內部文件，這份標題為《北京市國土資源局關于建設項目征收集體土地涉及農村居民點搬遷需要建設定向安置房供地辦法的初步意見》（京國土[2007]774號，下稱774號文），于2007年10月12日由北京市國土資源局報送市政府審批，并于日前獲北京市政府的批示。

    文件中除明確該類安置房屬性為普通商品房性質之外，還對該類安置房的建設主體做出了規定：“建設主體可為所在區縣政府提出，經市政府批準的國有一級開發企業、已授權、委托的一級開發企業及經招投標確定的一級開發企業。”“這實際上說明，這些商品房屬性的建設用地將主要通過協議的方式定向出讓給建設單位，而避開了當前經營性用地所必須要走的招拍掛程序。”一位不愿具名的業內人士分析。

    北京市國土資源局內部人士透露，該政策首家試點的建設主體單位為北京市城建集團。

    填補法規空白記者了解到，此前對于集體土地拆遷安置問題，北京市主要參照兩個框架，一是農民回遷房政策，另外則是綠隔政策。

    “綠隔工程”全稱為北京市城市綠化隔離地區建設工程，源自2000年提出的“用3～4年時間完成綠化面積60平方公里”的綠化目標。為此，北京市曾出臺《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》，明確區級政府為實施綠化隔離地區建設的責任主體，同時規定農民回遷房和商品房的用地比例為1∶0.5。

    綠隔政策出臺于2000年，顯然已經不能滿足目前建設拆遷的需要，尤其是2004年經營性土地招拍掛政策明確之后，與之沖突的綠隔政策顯然已被歸置到“歷史遺留”問題的范圍中。

　  為解決此類問題，北京市在經營性土地招拍掛原則確定之后曾下達458號文件，要求加快遺留項目處理，事實上為綠隔政策以及其他一些過去解決集體土地拆遷安置問題的辦法的繼續執行留了一個口子。而在2007年12月1日，458號文件被正式通知停止執行，此次《安置房供地辦法》正是在這個大限前擬定。

    “從開發成本以及被拆遷者的生活意愿滿足等角度來看，安置房建設走招拍掛程序顯然是不適合的。”前述人士解釋，過去的農民回遷房往往與商品房混搭，成為土地出讓的一個條件，可結果是，大量出現農民回遷房指標被商品房擠占現象，界限的不清晰以及部分拆遷戶對新房的排斥，使開發商趁機謀取不當利潤。

    在過去沿用的一些法規明顯已經不能適用當前需要的情況下，在集體土地拆遷安置方面，顯然已經出現了一個法律的空白，而此次《安置房供地辦法》的出臺正是基于此種考慮。

    政策暗藏隱憂盡管該政策僅針對集體土地拆遷安置房，但前述人士稱，在目前市區內土地稀缺的情況下，北京市新增供地幾乎都是從集體土地中征得，不排除未來部分項目的一級開發企業和所在區縣政府聯手，利用該政策規避招拍掛程序。“雖說是定向安置房，但在特定環境下，后期房屋銷售環節還是有操作空間的。”作為文件的起草單位，北京市國土資源局最為擔心的則是，“774號文的實行可能對國家及北京市經營性用地公開入市交易所帶來不利影響”。

    從文件的內容也可以讀出主管部門對此問題的擔憂?！栋仓梅抗┑剞k法》全文整整6頁，但涉及到具體供地環節的文字不足1頁，大部分文字用于對安置房性質進行規定，并提出“三定三限三結合”的開發建設原則，其中明確建議此類安置房不予辦理銷售許可，嚴格進行定向、定量供應。文件還提及，“此項工作涉及面廣、政策性強，需嚴格界定適用范圍，防止‘擴大化’和連鎖反應。”