胡曉莉/《長江商報》/20080603
上周樓市再次落入低谷，成5月銷售最萎靡的一周
據統計數據顯示，五月第4周（5月21日－5月27日），武漢全市商品住宅沖高回落，成交均價6201.82元/平方米，比前一周下跌62.55元/平方米，樓市價格跌幅為1.0％。與此同時，上周銷售套數984套，較前一周減少368套，降幅為27.22%，這是自武漢房地產市場5月“回暖”以來的再次落入低谷，成為5月銷售最萎靡的一周。
旺季沒盼到淡季提前來
數據顯示，5月第一周，全市商品房銷售套數為1468套，環比增加605套，平均每天銷售210套。至第二周，全市商品房銷售套數降至1101套。第三周，全市平均每天售出商品房不到200套。
業內人士分析，5月第1周的全市商品房銷量大增，是受到春交會的刺激；第2周的急速下滑則說明購房者逛完展會，繼續觀望；而第3周的銷量趨冷是因為市民的注意力都集中在抗震救災上，“總的來說，5月前3周的銷量都是特殊背景下的產物，不能說明問題。”
不過，回顧2007年，在地產市場超常規發展的背景下，5月前3周全市商品房銷量分別為1769套、1586套、2247套，全月日均銷售249套；而在“調控如雨”的2006年，5月全月日均銷量達351套。“今年5月的全市商品房銷量還不及往年淡季時的一半，隨著6、7月傳統淡季的到來，阻擋購房者腳步的，除開觀望，還有烈日?？梢哉f，自5月起，武漢樓市已提前步入淡季。”一位業內人士說。
“價格戰”越打越低迷
業內人士認為，銷售再次萎靡，商家的“價格戰”算是“搬起石頭砸了自己的腳”。上周末，盤龍城的哥特帝景以9折開盤，每平方米均價2900元，推出200套，銷售116套，銷售率高達50%，從而拉開盤龍城片區的價格戰。昨日，記者從各片區了解到，像哥特帝景一樣，不少樓盤加大打折幅度，以各種方式9折銷售，而以前多是9.5折至9.9折。
其中，硚口漢口春天9折促銷，一個平方米讓利600多元；在南湖，金地·格林小城通過送裝修、大華·公園·世家直接降價，優惠幅度也都超過10%；在光谷地區，鳳凰花園通過送7萬元的裝修，最終8.7折賣房;在漢口，唐家墩、新華西路等地區，多個樓盤降價700-1000元/平方米，實際上也是9折的優惠。
正是這種“打折風”，讓本來就持觀望態度的買房人更加“舉棋不定”，“再等等看”成為了眾多買房人的心態。
兩級分化明顯
不過，市場的走勢仍然能在價格上體現出來。上周，武漢全市商品住宅沖高回落，成交均價6201.82元/平方米，比前一周下跌62.55元/平方米，樓市價格跌幅為1.0％。市場人員解釋，上周由于單價在6000元左右的樓盤銷售比例遠遠大于高端樓盤，因此拉低了市場的整體價格，而這也是因為有單價在6000元左右的樓盤放盤所致。由此可見，低價永遠是硬道理，當價格適中或者更低的樓盤出現時，高端盤總是配角。
另外，記者發現熱賣的樓盤總是那幾個，每周的成交都有幾十套、上百套，而有的樓盤即便遇到了“五一”旺市，也依然“賣得不好”，每周能有幾套成交已是不錯?？磥?，目前的市場不再是去年那種有房就能賣得好的局面了。
不過，幾乎所有銷售情況較好的樓盤都是靠定價較低取勝。
在競爭中，一些樓盤通過及時降價到位或者不斷創新總是成為市場上讓人矚目的主角。相反，有些樓盤依然墨守成規，在營銷策略上難以推陳出新。另外，還有部分樓盤剛開始推出時正站在樓價的高崗上，結果馬上遭遇寒冬。于是，樓市兩極分化情況漸趨明顯。
誰在沖淡5月樓市？
“沖淡5月樓市的因素有很多，首當其沖的，還是政策。”一位專家直言。
4月，國家稅務總局網站公布了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》。其中規定，對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅，此前企業預繳所得稅利潤率一般以15%計算。
房企所得稅率提升，意味著地產開發企業得在每月的利潤中拿出更多稅費上繳，其手上的流動資金將進一步減少，加之為了防止CPI增長過快，銀行準備金率反復上調，地產企業的資金實力一再迎來挑戰。為了實現資金回籠，不少地產企業給出讓利優惠以籠絡人氣。
“對于普通購房者，看過去年房價的瞬息萬變后，在目前打折促銷的背景下，都不敢貿然出手，反而會揣測房價何時觸底。”業內人士說，“這一點在5月表現得尤為明顯，歷經過大量新盤扎堆上市及春交會后，武漢房屋銷量并未出現預料中大幅回升，對于普通購房者，其得到的信號即樓市還在趨冷，現在還不能出手。”
自去年有關第二套房貸的政策明確后，大批的投資者撤離樓市。同時，A股的受挫，也使去年“在股市賺了錢來買樓”的盛景一去不復返，投資房產的行為再次銳減。
而“70/90”政策經過醞釀發酵，效應在當下已經得以體現。環顧當下面市的地產項目，其中、小戶型房源都占據了相當的比例。對于具備剛性需求的購房者，可供選擇的項目多了，自然就會多走走看看、貨比三家。此類購房者亦是最容易受到價格波動影響的人群，在發現樓盤名目眾多的促銷活動而拿不準方向時，必然選擇持幣觀望。
另外，新組建的住房和城鄉建設部，將“保障和改善民生”的住房問題首次納入政府工作報告。有消息稱，今后城市商品房及保障性住房的比例將是3：7。此也將分流相當一部分的中低等收入購房者。
“當各類政策效應集中在一起發力，加上地產開發商的明爭暗斗，當購房者參不透其中的道理時，必然選擇觀望，此即造成了今年5月樓市的整體冷淡。”業內人士說，“然而，需要明確的是，國家出臺相關政策的目的并不是要打壓地產開發商，而是要規范整個行業。因此，從長遠看來，武漢樓市還是在往健康的方向上在走。”
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2008/6/3 16:14:00