劉曉云/《中國房地產報》/20080422
就像看著股市泛綠的那種心驚膽顫一樣，深圳房價的下跌令之前一年間在“高位”買房的業主們開始恐慌，補償差價、集體退房、拒絕還貸等風波正在深圳樓市愈演愈烈。
據深圳中原物業的最新統計數據，今年3月，深圳新房成交均價跌至12463元/平方米，與去年3月的12657元/平方米基本持平。
“四五月份可能會出現集體降價行為。”4月8日，英聯國際不動產總裁郭建波在接受本報記者采訪時表示：“開發商，尤其是大開發商，若要維持現金流和開發計劃，就必須通過降價保持銷售速度。四五月份會是深圳樓市清盤和價格體系最透明的時候，房價中樞可能下探到市場底部。”
房價跌至一年前水平
各方數據均顯示，深圳熱點片區樓盤的主力成交價格基本回落到去年同期水平。近期各大樓盤紛紛推出各種名目的優惠，如提高折扣、推出特價房、送裝修等，令不少購房者的觀望態度開始動搖。
據深圳中原物業的統計數據，在深圳關外，寶安中心區、坂田、龍華、布吉、龍崗中心城等熱點區域，房價中樞為1萬元/平方米。除寶安中心區、坂田的主要成交價為1.2萬元/平方米之外，其他各區大多以8000～9000元/平方米的價格最為市場接受。
在深圳關內各區，福田各大樓盤的價格差距較大，近期推出的特價房價格在1.4萬～1.8萬/平方米不等。而在2007年6月，福田區樓盤歷史均價高達2.77萬元/平方米，今年2月的均價還維持在1.97萬元/平方米。
“價格降到購房者接受了才叫理性。3月份成交量有明顯回暖，說明價格下調已經開始迎合市場需求。但從購房者角度來說，市場仍舊有一定的降價空間。”多家開發商一致如此認為。
郭建波表示，2008年深圳房價明顯缺乏大幅上漲的動力，房價走勢的分水嶺即將出現。“關內均價將回調至1.5萬元/平方米左右，關外均價則將回調到1萬元/平方米以內，但不會出現大漲大跌。”
“不買房運動”發起人鄒濤也認為支撐深圳高房價的消費群體已經日漸減少。他甚至公開斷言，在本輪房價下跌通道中，深圳關內普通商品房銷售單價最終將跌回萬元內，關外則將更低。“最快會在2009年年底實現，最遲將在2010年。”
降價的多米諾骨牌效應
從去年9月的市場高峰期至今，雖然從市價來看，深圳房價只下跌了10%左右，但實際成交價下降幅度可達20%～30%，個別樓盤的最大價差甚至達到50％。這對于加息背景下的按揭供房者來說，“負資產”危機已經擺在面前。
“去年7月，我買了一套總價110萬元的房子，但現在掛牌69萬元還沒賣出去。首付三成33萬元，銀行貸款77萬元，我已經是名副其實的‘負資產’了。”類似這樣的業主在深圳不為少數。
為了安撫“高位”買房的業主，不少開發商以加送裝修、家電、免物管費等各種方式給予補償。
先是萬科第五園對業主“交300元送1500元裝修”，之后一些樓盤業主到深圳市信訪辦上訪，要求開發商退房或補齊價差。在萬科、澳達之后，桑泰地產對高價買入桑泰華府三期的已簽約業主實行全額補償，開創了深圳全額補償房款差額的先例。
為了能夠獲得合理的差價補償，鹽田、龍崗、南山等區域的一些老業主在近期聯合起來，以拒交房貸、拒絕收房入住來“要挾”開發商。在布吉、寶安、南山、福田等多個樓盤當中，甚至有老業主“集體退房”的現象發生。
“要不是缺錢，我們才不會降價。”開發商同樣苦惱。目前深圳一些開發企業試圖進行“地下”融資，希望以此渡過難關。
深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕表示，在普遍微幅調價的情況下，更大幅度的價格調整才能實現資金解套。“以前是誰先降價誰聰明，但現在大家都在降價，那么是誰降得更多誰就聰明。”
事實上，深圳許多開發商已經調整了盈利心態。萬科、招商、金地等品牌房企不約而同地將今年的發展策略調整為“加快開發和銷售速度，加速現金回流”。深圳珠江投資有限公司董事長邱柏更是坦言，降價使其現金回流成為3月份深圳開發商之最。
“如果中小開發商能開出更為理性的價格，在銀行貸款普遍收縮的大背景下，一旦資金回籠遇阻，風險放大，很有可能大批量地被大型房企并購掉。”深圳市坤祥投資副總經理柯學斌如是說。
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2008/4/22 9:46:00