深圳：房價不是風向標

本力/《新世紀周刊》/20070924

    根據摩根大通銀行的數據，深圳今年6月份房地產成交均價為每平米1.45萬元至1.55萬元之間，比2006年的9000元至9500元人民幣的全年均價高出70%左右。深圳創造了房價半年上漲50%以上的“奇跡”。

    領漲全國也使深圳成為今年政府房地產調控的重點城市，7月份，貸款首付提高、部分銀行停止辦理二手房個人住房貸款、香港居民只能在深圳購買一處住房等調控政策集中出臺，深圳房價瘋狂上漲的勢頭似乎終于被遏止住了。關于深圳房價下跌的消息傳來，有媒體稱深圳7月份新房成交均價1.29萬元，環比下降12%。8月底，央視二套新聞播報了深圳二手房出現五年來首次量價雙跌的消息，報道稱下跌幅度達兩成。深圳樓市似乎真有高位跳水之勢。于是有媒體認為，作為此輪房價上漲的領頭羊，深圳房價回落將帶動全國房價的整體回落。

    不過，前述媒體所引的下跌數據沒有明確來源。根據深圳國土房產局公布的8月1日至8月28日的公示數據顯示，深圳新房成交均價為1.97萬元每平方米，較7月份環比上漲38%，再次創出新高，似乎并無房價大幅下跌的跡象。

    在調控重拳出擊下，深圳的房價依然如此堅挺，根本原因還是因為購房需求強勁，供需矛盾可以通過增加交易成本和信貸門檻的提高來壓抑需求，但無法根本消除。更重要的是，深圳房價漲落雖受城市化、人口周期以及資產價格膨脹等多種全國性共同因素影響，還有地域特殊性等一些特殊因素。

    首先在港深一體化的背景下，對深圳住房的需求已經不限于本地市民，港深之間的住宅價差對深圳房價具有強勁支持作用。

    另外一個事實是，深圳特區內長49公里、寬約7公里的狹長土地內，在用地極為緊張的形勢下，華為等大公司已將新的生產基地遷出深圳或者設在外地，這已成為深圳市政府頗為尷尬的一個難題，區內可以用作商品住房開發的土地已經非常有限。在后續土地供給極其有限的情況下，供需矛盾加劇，必然導致價格上升。

    其次是二手房貸款叫停后，部分二手房的需求受此影響涌向了新房市場，也加劇了新樓盤的供需矛盾。

    深圳市是經濟特區，有相對獨立的法規和政策，也有著和許多城市不同的調控手段。據深圳市地稅局新聞發布會披露，深圳9月底前將一攬子出臺土地增值稅匯算清繳辦法、二手房價格評估辦法、二手房土地增值稅征收辦法，通過稅收手段調控房價。這些政策出臺后，對房產市場的投機性交易的打擊無疑是巨大的，當然屆時價格如何變化，現在也還是個未知數。

    影響深圳房價的許多因素都有特殊性，所以深圳房價并不是全國樓市走勢的風向標?，F在看來似乎房價和股價都在上漲，但樓市中漲得最快的城市并不相當于股市中的所謂的“龍頭股”。前幾年上海房價上漲和回調與全國房價的走勢也并不同步。如果以深圳的房價走勢判斷全國的房價走勢從而影響自己的購房決策，也是不可取的。

    不但不應過于關注深圳房價漲跌，房價走勢本身并不是決策買賣的最重要因素。當前房地產價格增長雖然有著強烈的需求支持，但許多需求很大程度上是在透支了未來消費力的基礎上，并使用財務杠桿才釋放出來的。價格上漲的預期，以及銀行和地產商對購房者諱言住房貸款的風險，使國內房貸增長驚人，在給各個環節帶來豐厚利潤的同時，也透支了未來，并積累著風險。正如經濟學家徐滇慶所言，房價漲跌并不是核心，要害是要防止房地產泡沫經濟崩潰時危及銀行系統，切斷房地產泡沫通往銀行的渠道是當務之急。也正是因為這個原因，房地產泡沫比股票市場的泡沫更值得警惕。所以，買房要量力而行，在當前步入加息周期中，更是要慎用財務杠桿，將未來可能的泡沫風險降到最低。