馬一丹/《中國房地產報》/20070924
今年以來，北京買房人確實感受到了房價暴漲的滋味。據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，四環路以內的住宅期房均價達到13696元/平米，四環至五環路為11439元/平米。簡言之，五環內的房子均價每平米已經過萬元。對北京五環內城區各主要樓盤的跟蹤統計，去年8月以來，北京91%的樓盤，銷售價格已經翻番。
對于如比離譜的漲幅，一批權威學者對房價的漲跌各執一詞，但目前的種種跡象都不足以說明“房價在呈下跌態勢”。
“漲聲”一片
朝陽區城市化的推進，邊緣集團同時掀起了住宅開發熱潮。在本期《新地標》的漲幅榜單上，朝陽區三個項目中就有兩個城市邊緣住宅組團，四季星河路的星河灣和黃衫木店的天鵝灣，漲勢都很猛。朝陽原本擁有較完善的城市基礎配套設施，借助CBD的強大支撐，朝陽區無論是放量還是漲幅都居于首位。
長期以來，海淀區的供應較少、較為分散，價格相比其他區要高出很多。隨著奧運籌辦的推動，作為奧運主場館集中所在的海淀區域，價格漲幅也很強勁，單價19000元的萬城華府能達到近80%的漲幅，得益于區域支撐。
由于豐臺區地處城鄉接合部，區域環境一直是制約因素。近幾年隨著熱點區域土地的日益稀缺，地鐵5號線的開通，南北城區距離大大縮小，南城逐漸迎來發展契機。“資格”較老的大盤萬年花城已從2005年的6000元/平方米的身價，漲到如今均價過萬。而豐臺亦擁有奧運比賽的部分場館，中體奧林匹克花園的“漲幅狀元”正是得益于此。
另外，兩個邊遠地區的房價也表現驚人。昌平區的回籠觀一直是大型的居住社區，2007年以前房價一直穩定在5000~6000元/平方米，受奧運倒計時的影響，目前的房價在11000元/平方米左右；受北京房價影響以及購房人的推動，燕郊在售樓盤在短短半年時間迅速翻番，目前均價將近5000元／平米。
房價上漲探秘
土地供應的緊缺是住宅供應量持續萎縮的一個主要原因。去年以來實際入市的地塊稀少，相當數量的開發企業面臨“地荒”的窘境。為了防止企業運作的鏈條脫節，開發商不得不放慢手中存量土地的開發速度。這就使得土地市場供不應求的局面直接反映到了一手商品住宅市場。
由于預期房價還會漲，所以目前開發商普遍存在“惜售”心理；而控制銷售進度的辦法基本上有兩種，一是開盤高報價；二是延緩獲取預售證。業內專家指出，開發商“惜售”直接造成了市場住房供應減少，從而導致價 格上漲，而價格越漲，開發商為追求高利潤就越捂盤不賣，因此出現惡性循環。
前兩年土地供應偏緊和開發商惜售造成住房有效供給不足，于市場供應量萎縮明顯。而相應的住房保障體系卻沒有建立，強大的購房需求涌入市場，造成了供求關系的失衡。加之部分投資者買房后借奧運題材炒作，都是造成北京房價暴漲的原因。
決定房價漲跌的也非單一因素。住房制度改革、城市化進程、人口結構變化、匯率因素、財政稅收體制、銀行改革、消費觀點、經濟增長與收入分配等都是影響房價的客觀因素。
而決定當今房價的主要矛盾仍然購房需求。“北京住房的消費力不僅是北京的，而且是全國的，甚至是世界的”，房地產商的這一說法并非完全是忽悠。作為國際性大都市，北京對外來人口吸附能力之大毋庸置疑。
在目前京城樓市供不應求、購買成本急劇增加的客觀情況下，購房理想與現實的距離正在逐漸拉大。
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2007/9/24 10:19:00