劉琳/《21世紀經濟報道》/20080708
1-5月房地產運行狀況
首先，先看供給的方面。
2008年1-5月，企業購置土地的面積仍然同比增加，房地產開發企業購置土地在經歷了2005年和2006年兩年負增長的情況下，2007年出現了大幅度的上漲，達到了11%。2008年1-5月繼續延續了同比增加的局面，1-5月份房地產結構和土地面積同比增長了13.7%，增幅達到了8.7%。如果從逐月的數據來看，企業購置土地面積和土地活動的景氣逐月下降。
房地產開發投資2007年的增幅達到30.2%，是近三年來房地產開發投資最高的增幅。2008年1-5月房地產開發投資延續了這種高位增長的局面，同比增長31.9%。房地產開發投資在1、2月份最高，3-5月份小幅下降，1月份最高的增幅是32.9%。
房地產開發完成投資中，究竟哪一種類型的物業帶動了投資的高位增長？從不同的物業來看是商品住宅的投資。商品住宅投資在今年前五個月的增幅是逐月增加的，1-2月的增幅是30.7%，到了1-5月達到了35%，這說明是逐月的增加。商品住宅的投資在房地產開發投資的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地產開發投資的增量當中，商品住宅投資貢獻了76.5%。
在商品住宅投資當中，是90平方米以下的商品住宅大幅度的增長，帶動了商品住宅投資總額的增長。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投資同比增長了86%，投資比重達到了18%，比去年同期增加了5.2%，對商品住宅投資增量的貢獻達到了50%。
從資金來源的情況來看，本年新增來源的情況逐月下降。2008年前五個月最高增長是1、2月份，由1-2月的39%，下降到1-5月的24.3%，同時受市場需求增長減緩的影響，房地產資金來源中，訂金和預收款以及個人按揭貸款都呈現了增幅逐月下降的情況。訂金和預收款從1-2的23.5%，下降到1-5月的21.1%，個人貸款由1-2月的31.1%，下降到17.5%，累計增幅比去年同期減少了54%。從這個數字可以看得出，市場的需求下降非常明顯。
受貨幣政策的影響，國內貸款的影響也逐步下降的。從1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，銀行的貸款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地產貸款同比下降得非?？?，國內貸款的增幅也是下降的，企業感受到了資金鏈條的緊張。
從商品房建設的指標來看，前五個月商品房建設的景氣也是逐步下降的，施工面積、新開工面積、竣工面積這些指標增長的幅度都是逐月下降。從4月份開始，商品房新開工面積增幅下降，這說明房地產開工景氣的下降。
從需求來看，2008年前五個月的情況都維持負增長。1-5月商品房銷售同比減少了7.2%，商品住宅辦公樓和商業用房的銷售面積同比都持續下降，且下降的程度都高于一季度。需求增長態勢是下降的，并從珠三角逐步蔓延到全國。一季度，全國八大區域曾經有四個區域是增長的，但所有區域銷售面積都是同比下降的。大部分地區的房價下降，部分城市的房價出現了絕對值的下降。
從二手房交易的情況來看，4、5月份部分城市的交易數額比3月份增加，但比去年同期是負增長的。
價格情況
土地價格是一季度發布一次。一季度的土地價格同比仍然保持了比較高的增幅，上漲了16.5%，其中居民住宅用地上漲了26.7%，但各地的差別很大。
70個重點城市中有50個城市的地價的增幅低于上季度。珠三角地區主要城市，廣州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度開始到今年一季度地價是零增長。長三角主要的城市，2008年一季度土地價格的指數比上季度略高。環渤海地區主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易價格指數高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易價格指數均低于上季度。
房屋租賃的價格，去年的四季度出現了比較大的幅度的上漲，漲幅達到了3.1%，尤其是住宅租賃的價格。今年一季度租賃價格的指數比上季度有所下降，仍然比往年同期的價格指數高了1%。
從銷售價格來看，房屋銷售價格環比下降得非常厲害。從逐月的數字來看，四、五月份的環比漲幅是略有下降。
打折銷售將成市場主要現象
房地產市場受預期回報的影響比較大，變動主要是受未來回報，包括未來經濟景氣變化通貨膨脹的影響。經濟高速增長都會伴隨通貨膨脹。受預期通貨膨脹的影響，房地產價格要先于消費品價格上升。通貨膨脹來臨的時候，政府就會采取緊縮的政策，也會降低未來經濟景氣的預期，房價會減緩甚至出現房價的下降，這是理論上的解釋。
當前，通貨膨脹的壓力仍然是比較高的，1-5月CPI的增幅是7%以上，壓力最大的是PPI，已經創造了三年來最大的增幅。目前的宏觀調控仍然是以反通脹為目標的。這種背景下，住房需求很難得到刺激和鼓勵，房地產的供給也會出現下降。從短期趨勢來看，在反通脹為目的的宏觀調控下，在經濟景氣下降、從緊貨幣政策的預期下，2008年三季度，房地產企業將繼續面臨資金鏈緊張的狀況，打折降價銷售將成為市場的主要現象。
從房價來看，全國的房價仍然會以平穩為主，因為翹尾因素的減少，房價同比將繼續下降。
從未來的趨勢來看，我們建議企業密切關注，只有當出現經濟下滑過快的風險或通脹壓力出現緩解，信貸從緊政策才可能會有所放松，房地產市場供給和需求增長才可能有所增加。目前的市場是長期上漲驅使下的短期波動。
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2008/7/11 13:55:00