關麗 王昊/《南方日報》/20080704
走過2008年上半年的廣州樓市,“降價”、“低迷”、“觀望”成為了關鍵詞。
從全國第一個商品小區東湖新村誕生至今,廣州樓市已走過了30年歷程,今年是“三十而立”。而這場自2007年秋季開始的調整,廣州房地產業正在經歷著一場成長的陣痛。本次調整,既是對近年來樓價瘋狂上漲、發展商瘋狂擴張的一次修正,也將為未來房地產行業持續健康發展打下更堅實的基礎。——編者
地產30年痛并成長著
1978年,黨的十一屆三中全會作出了實行改革開放的重大決策,隨即廣東省成為全國最早實行對外開放的省份之一。面對這次千載難逢的機遇,廣東經濟一路狂飆猛進,廣東房地產這30年來也一直走在全國前列。
從東湖新村這個新中國第一個商品小區的誕生,到從深圳土地出讓的共和國第一拍,再到房地產企業紛紛上市……一批廣東房企稱雄全國:銷售額最大的專業住宅開發企業的萬科,上市房企中市值最大的碧桂園,持續四年綜合實力第一的富力地產……這些企業的發展,是中國經濟成長的縮影,這些企業的產品,也是改革開放30年來民眾生活不斷提高的佐證。
在中國改革開放的30年征途上,住房制度改革直到1998年才破題,其標志是福利分房制度在這一年終結,代之而起的是住房商品化。1998至2008,這10年,是前所未有的建筑形態和生活方式裂變的10年；這10年,是從平房、筒子樓,到花園洋房、別墅和奢侈型住房的居住快速提升的10年；這10年,是房地產行業、家居行業迅速壯大和創造財富的10年,是品牌地產誕生和壯大的10年。
修正調整為行得更遠
自1998年福利分房末班車開走之后,住房商品化令房地產市場高歌猛進。2003年后,全國房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。雖然2005年后國家出臺了“國八條”、“國六條”等一系列針對房地產行業的調控政策,但房價仍然如脫韁的野馬般飛漲,2007年推向了最頂峰。
2006年5月17日,“國六條”出臺,其中“90平方米以下戶型,占總開發面積70%以上”的政策,觸動了開發商最敏感的神經。2007年9月27日,“房貸新政”出臺,對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例提高至四成。逐波加強的調控,讓瘋漲的房地產行業終于不再爭論“拐點”是否來臨,轉而關注“寒冬”究竟有多長。
在房價的瘋狂上漲中,普通城市居民發現擁有一套房子的夢想仿佛越來越遠,而國家“居者有其屋”的施政愿望顯然也不可能靠樓市來解決。在廣州等城市率先進行“限價房”、“新社區”等住房保障探索之后,2007年,《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,我國全新的住房供應制度初步形成:低收入家庭主要通過廉租住房解決,外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實際可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。
中國的住房供應制度的重大改變,將對房地產行業發展產生深遠的影響。
行業洗牌或將加速
到2008年,瘋狂翻幾番的房價終于被摁住了牛頭,讓爭論不休的“拐點論”被事實踩在了腳下。2008年上半年,深圳、廣州等地土地流拍現象此起彼伏,房價出現松動,給多年來“房價只漲不跌”的神話劃上了句號。
今年半年來,廣州樓市一直呈現價跌量縮的態勢,在成交量方面,預期6月共成交5千套左右,同比仍低2至3成。央行6月25日發布《2008年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查》報告顯示,受調查的7個大城市未來3個月打算購房的居民占比,已連續兩季處于15%左右的歷史低點。
樓市進入下降通道,行業洗牌不可避免。最近,央行今年第三次公布上調存款準備金率至17.5%,房地產能從銀行得到的貸款再次減少；而近日國稅總局修正房地產企業的預繳計稅基數確定標準,提前預繳力度的加強,對開發商的現金流要求更高。一系列調控政策繼續出臺,將加速房地產行業的洗牌,相當一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。
有關專家預測,中國房地產企業將面臨一次汰弱留強的行業大洗牌,而這次洗牌有如一次“成人禮”,在經過充分的行業調整之后,未來房地產業將可望迎來更為健康蓬勃的明天。、
半年回眸八組關鍵詞解讀樓市調整
低價盤PK限價房
2008年,廣州樓市生存現狀大挑戰的序幕,正是由限價房拉開。橫空出世的限價房保利西子灣讓2007年急漲直沖的金沙洲樓價戛然而止,但是急轉的大勢下,原本為“平抑區域房價”而生的限價房,也正在遭受市場尷尬的挑戰,同區域內的商品房,不斷開出低價直挑限價房。
多個區域上演低價商品房與限價房之間的PK。時代糖果PK保利西子灣,鮮明地打出“PK限價房”的旗號推出更低價位的商品房搶市,以4880元/平方米的低價“明挑”保利西子灣6500元/平方米的限價。在萬科新里程限價房上市的同時,與其遙遙相望的碧桂園鳳凰城住宅單位曾開出每平方米4400元的售價。而面對龍光·峰景華庭的4000元/平方米的一口價,鳳凰城美寓也直接打出了“比限價房更低”的口號,推出最后一批洋房產品,“90到106平方米升級版洋房,總價35萬/套”的特價口號,折算下來單價才3800多元/平方米。商品房死咬限價房的情況一再出現,公然與限價房搶客。
從目前的實踐來看,限價房的作用不僅是豐富了住房供應體系,同時也牽制了過熱的商品房市場———直接分流了市場上的部分需求,拉低了周邊樓盤價格。同時,限價房加劇購房者的觀望心理更是不容忽視。廣州樓市在限價房的攪動下,開始了低價的混戰。
降價PK觀望
2008年年初,廣州樓市均價跌回萬元,但房價的下跌并沒有刺激成交量上漲。1月、2月廣州樓市“量價齊跌”。至此,“降價”的“陰影”開始和發展商如影相隨,而媒體也一直開始拷問市場樓價的“底在哪里”。3月,由萬科領頭的、幾乎波及整個市場的降價風潮,開始在廣州呈現更大的幅度和廣度。
4月初,上市失敗的恒大也在旗下位處金沙洲的恒大御景半島打出了特惠7折的降價牌。接下來的5月6月,整個廣州樓市陷入了降價的漩渦。先是偷偷摸摸的推“一口價”特價單位,到后來公開的降價吆喝；首先中小發展商扛不住資金壓力開始“揮淚甩賣”,到品牌開發商“明折暗降”的短信攻略和密購優惠。無一例外的是,大大小小的發展商都愿意、不愿意的加入了降價大軍的陣營。
很多人希望的房價下降,在開發商看來卻是最大的忌諱,“買漲不買跌”,購房觀望在市場的洗禮中得到印證。
發展商企圖通過降價來撬動市場的觀望,但是現實卻是“越降越觀望”。日前,央行的一項調查表明,居民購房意愿跌至歷史次低水平,僅有15.1%的被調查居民打算未來三個月購買住房。
賑災VS“捐款門”
盡管房地產行業的“暴利”讓人詬病。但是,在這次四川汶川地震的賑災中,廣東房地產企業在向地震災區捐款數額方面再次領跑全國同行,表現出了極大的責任感和愛心。
雅居樂集團捐款超過1億元,碧桂園捐款資助合計超過1億元,合生創展集團捐贈700萬元外,董事局主席朱孟依以個人名義捐贈500萬元……各大發展商繼第一時間慷慨解囊捐款后,地產商更從各個方面將賑災活動繼續深化,比如捐建安置房、捐建學校、全力參與救治傷員等。
然而,在此次抗震救災的大戰中,萬科和王石的“捐款門”卻也被社會各界品頭論足。5月、12日地震當天,萬科即捐出的200萬被部分網友質疑捐得太少。“200萬,是董事會授權的最大單項捐款數額,”15日,王石通過博客回應并稱捐款不應成為企業的負擔,及“萬科內部員工捐款以10元為限”等。王石這番話立即遭到炮轟,“做人不能太王石”、“王十”等通過網絡流傳。
直至5月21日,王石公開表達歉意,同時萬科以公告的形式表示,無償投入1億元參與災后重建,萬科“捐款門”才算告一段落。但是,事情似乎遠沒有結束,曾經一直堅守萬科的基金已經悄然賣出萬科這個多年的“大眾情人”,部分基金承認,地震的發生和王石“捐款門”成為一個導火索,迫使基金經理們重新思考萬科和房地產行業的價值和未來趨勢。
地王VS債王
在前兩年房價的狂漲之中,“地王”頻現于各個區域,而今年初某集團以樓面地價逾13000元/平方米、總價41億元的高價拿下廣州絹麻廠地塊,更是將“地王”的瘋狂演繹到頂峰。
隨著房地產宏觀調控政策終于逐漸發威,今年在全國各地頻頻出現的“地王”已變成燙手的山芋,甚至急變債王,現在終于讓開發商嘗到了“瘋狂”的苦果。
為維持岌岌可危的資金鏈,昔日的“地王”不惜以被扣罰數千萬元人民幣土地出讓金的高昂代價,紛紛退地自保。近期,絹麻廠地王傳出轉讓的風聲,雅居樂地產也傳出了其惠州項目積極引入外資合作的消息。正在幾大企業忙于“辟謠”的同時,萬科東莞地塊轉讓終于塵埃落地。雖然萬科稱只是“出于發展戰略的需要,換了一個合作伙伴”。但業內人士認為,房企在此時選擇合作,是在樓市處于下行通道環境下的一種明智選擇。
收地VS流拍
在地王變債王的同時,2008年,廣州的土地出讓市場更是顯出寒意。在土地市場連續數月的“沉默”后,6月30日,廣州市住宅用地市場一連出讓兩幅“爛尾地”,但兩幅“爛尾地”都是底價成交,荔灣區一幅商業金融閑置地更是遭遇流拍。而這次流拍并不僅僅是今年的唯一。
市場成交持續低迷、融資渠道受阻,以及去年開發商的瘋狂拿地,令大多數開發商陷入前所未有的資金困局。今年上半年,內地土地市場顯得尤為冷清,北京、上海、深圳、廈門、南京等地土地流拍現象屢屢出現,并有大量土地以底價成交。
在土地不斷流拍,發展商不敢“接手”的同時,發展商手中現有的地塊也并不“安全”。從今年7月1日起,國土資源部、國家工商總局發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本將執行。文本規定,受讓人應在按合同約定付清全部出讓價款后,方可申請出讓國有建設用地使用權登記；商品住宅項目原則上開發時間最長不得超過3年。而廣州市國土房管局近日公布《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》公開征求市民意見,其規定公開出讓的房地產開發用地廣州土地閑置費按地價20%計征,其費用升幅近40%,備受房地產業界關注。
破發VS暫緩IPO
一度被視為大牛市標桿的內地地產股今年以來風光不再。6月6日,今年第一家登陸香港股市的內地地產股建業地產(00832.HK)上市首日慘遭“破發”,全天竟未能觸及2.75港元的招股價。此前,廣州昌盛中國、恒大地產先后IPO擱淺。
受河南建業上市反應不佳影響,寶龍、龍湖、美林等準備在香港上市的企業紛紛擱置了近期上市的計劃。恒大集團則轉道私募基金市場,募集5.06億美元,緩解了一度緊張的資金壓力。
樓價走勢迷茫的階段,房地產股未來的業績面臨諸多不確定性。在A股市場,5月19日上市的杭州地產商濱江集團繼創下今年滬深兩市首日漲幅最低紀錄19.65%后,在隨后幾天內也跌破了20.31元的發行價格。
今年以來,資本市場上地產股跌勢慘烈。萬科在去年31.53元高價實現增發后,要回到該價格今年已變得遙不可及。保利地產從去年的最高位98元下跌,按當前價格復權計算,幾乎已跌去了3/4。富力地產股價自去年10月至今已從45元左右回落至17元,跌幅近2/3。上市僅8個月的SOHO中國股價也從最高點下跌了60%以上。“買房不如買房地產股”如今已成了深度套牢的代名詞。
5月以來,多家上市地產公司先后通過二級市場回購自家股票。包括富力地產聯席董事長李思廉、張力,SOHO中國董事長潘石屹,以及李嘉誠在內的眾多地產巨頭紛紛回購自家股票,試圖穩定市場信心,但效果至今尚不明顯。
信貸收緊VS打“三假”
進入2007年下半年,銀行對地產企業的貸款利率普遍出現上調,地產開發貸款利率都在基準利率之上。對于高度依賴銀行貸款的發展商而言,緊縮政策對其資金鏈帶來極大的壓力。特別是許多發展商在去年采取激進策略,頻頻高價圈地,一方面要面臨巨額地價款的支付壓力,另一方面銀行的緊縮政策也使其很難貸到款。
信貸收緊導致銀行整體放貸利率走高的同時,民間借貸利率對地產開發商也進一步走高。在福建、浙江沿海一帶,民間放貸給房地產的開發貸款月利率普遍都在2分以上,對應的年利率是24%,較央行規定的1年期基準利率要高出10個以上的百分點。
一些開發商為防止資金鏈斷裂,開始在申請貸款的過程中采取“三假”做法,以“假按揭”、“假首付”、“假房價”,串通部分銀行相關人員獲取銀行貸款。
為防范金融風險,打擊發展商通過上述三假等不規范行為套取銀行貸款的行為,銀監會于6月向商業銀行下發《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》,對房地產貸款進行更為嚴格的約束。而發展商的資金鏈則面臨更為嚴峻的考驗。
小長假VS營銷之變
已經實行7年的“五一黃金周”休假從今年起取消,代之以清明、端午和中秋各放假1天。
連續低迷數月之后,清明“小黃金周”的回暖行情卻令人始料不及。清明幾天也天氣晴朗,再加上部分發展商啟動了優惠促銷,使得首個清明假期樓市成為今年的“破冰”之節。
“清明該冷不冷,五一該熱不熱”。而在發展商更為重視的“五一”假期,盡管前后有多達107個樓盤大舉投放廣告,但五一“小長假”并沒有相應的旺起來。市民看得多買得少,雖然許多樓盤人氣大幅回升,但成交額卻遠不能達到原來七天長假的水平。觀望的氣氛更是在地震發生后延續到端午假期,多數發展商在端午期間并沒有推出特別的促銷優惠,更多地將其看成是普通周末的“加長版”。
在長假制度改革后,過去發展商把“五一”、“十一”兩大黃金周作為兩大戰役,基本上可以完成全年銷售任務的一大部分的時代一去不復返,營銷觀念和手段都面臨著轉折。許多專家表示,在長假制度改革后,發展商對開盤推售時間節點的關注應當讓位于新穎的營銷手法,借鑒部分樓盤清明賣樓的新經驗,抓住一切節假日和特殊時間段的機遇打好陣地戰,謀求“積小勝為大勝”。
記者觀察
洗洗更健康
2008年上半年的樓市大戲已經謝幕。如果說上半年的股市寫出了一個大大的“熊”字的話,那這半年低迷的樓市則可以用一個“洗”字來概括。
上半年廣州樓市一大特征是“洗盤”。在股市中,洗盤被理解為莊家在拉升前的反復整理,這一過程往往令普通投資者十分痛苦?；氐綐鞘?盡管明白人都知道在一個通脹的年代,熱錢不斷涌入,各種原材料價格不斷攀升,樓價長期必然上漲,晚買不如早買,但搖搖欲墜的房價卻令人產生了信心危機,不敢貿然出手。樓市也因此陷入了“觀望-降價-再觀望”的循環。
上半年樓市另外一個特征是“洗牌”。盡管樓市自去年10月陷入不景氣周期,但主流大集團的市場份額和綜合優勢越發明顯。不但銷售額依然保持增長,營銷策略頻頻奏效,部分大集團還開始著手抄底買地,銀行貸款也向大集團傾斜。那些不具備良好品牌、開發實力的中小發展商度日艱難,已經有一部分在上半年被市場所遺忘。如果低迷再延續下去,潘石屹所預言的“樓市巨變”并非是一句空話。
上半年樓市第三大特征是“洗腦”。在前兩年樓價飆升,房子不愁賣的時候,許多發展商被火爆的市場沖昏了頭,不但賣樓漫天要價,樓盤品質、售后服務乃至品牌信譽都甩在腦后,國內外“熱錢”等大量投機資本也瘋狂涌入樓市,不少普通人在暴利的誘惑下也加入了炒房大軍。而上半年樓市的調整,對各路資本都是一次“洗腦”的過程?，F在不難發現,廣州主流發展商已經回歸到做好產品、服務和品牌的正確道路上,購房者重新體驗到“上帝”的滋味。各路投機資本也暫時偃旗息鼓,看到了中央維持樓市穩定的決心和成效。對于我等普通市民,也再一次深刻地體會到,廣州的樓的確不是那么容易炒的。
最近不斷有朋友問及樓市何時回暖的問題。在筆者看來,目前的樓市所經歷的低迷,是在國內外宏觀經濟形勢不明朗條件下所遭遇的信心危機。信心危機遲早會過去,樓市回暖也只是時間問題。我們無需為樓市的未來算命,但幾乎可以肯定的是,經過充分洗禮的樓市才更健康。
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2008/7/7 10:06:00