公培佳/《華夏時報》/20080628
“別說月息一毛，就是兩毛我也敢借。”
6月的浙江，進入悶熱潮濕的梅雨季，“風神”的登陸，讓浙南一帶孕育著更大的風暴。25日，連續6次來溫州“找錢”無果的武漢開發商朱軍強(化名)對記者脫口而出：“我只借600萬，兩個月就行。”
借高利貸是找死，不借高利貸是等死。
這就是去年那些自有資金不足、拿著銀行的錢去“賭博”的開發商們的現狀，區區600萬的缺口就能困死一個開發商。
飲鴆止渴的錢到哪里去找？近日，本報記者在民間借貸盛行的溫州深入調查，看到的情況是，受貨幣持續從緊的累積作用，以及“二套房貸新政”點到死穴的影響，全國各地資金鏈岌岌可危的大小開發商們蜂擁而至，背負著高利息的枷鎖千方百計進行民間短期拆借。
月息一毛，相當于年息120%，這是銀行貸款年利率7.47%的近15倍，通俗的說法是“只有販毒才合算”。
明知是條不歸路，開發商為何還如此瘋狂？
“銀行貸不出錢，房子不敢明降價，回款困難，閑置的土地又必須開發，資金鏈就要斷了，實在是沒辦法了。”
更多的開發商大膽借錢背后懷著一個希望：樓市綁架的是銀行，為了防范金融風險，政府一定會出手救市的。死撐！撐過這段時間就好了。
這種希望被6月中旬中央召開的全國省市區及部委負責人會議放大了，該會議首次正式強調穩定房地產市場，這也是中央調控房價以來第一次口風生變。
問題是，當如何穩定還未有具體配套措施出臺之際，越來越多的開發商正一廂情愿地誤讀政策。
接受本報記者采訪的一些學者、官員都認為，政府不會希望房價暴跌，也絕不會讓房價再次暴漲。不管政策如何松動，開發商如果再繼續2007年的瘋狂，只會在不歸路上越陷越深；即使政策有松動，也會根據企業資信優劣有保有壓，強化行業整合。
顯然，如果讓開發商瘋狂拿地之后，再瘋狂借貸，進入惡性循環，行業潛伏的風險勢必會拖垮整個樓市。
中小開發商們不少走的正是這條瘋狂之路。救市政策不會針對這樣的企業。而去年小心謹慎，手頭還稱得上氣粗的大開發商們，正在他們的門口靜候著，等著抄底，接下他們的樓盤、他們的地?？芍^前面是懸崖，后面有老虎。
不管貨幣從緊政策有沒有可能轉向，只要再緊上二三個月，恐怕不少開發商就要頂不住了。這可能將使得潘石屹樓市“百日巨變”的預言一語成讖。
一輪宏觀長調，打壓的是瘋漲的房價，而不是針對開發商。但是，借著瘋狂的房價來瘋狂擴張的開放商、一批沒錢的開發商，即將面對“死亡”，這正是曾經瘋狂的代價。
伴隨著一批開發商的死亡，樓價即將迎來一次回調，盡管不是暴跌。而正是為了避免今后可能的暴跌，必須讓瘋狂者偃旗息鼓。
愿背“兩毛利”
很多人都瘋了。
溫州商人李向前(化名)從未涉足房地產，最近卻被一撥撥找上門的開發商傷透了腦筋。來者均瞄準了他手里的6000萬閑錢。
“誘惑太大了！”在溫州一個寧靜的咖啡館里，李向前始終不能安定，據他描述，自5月底一筆材料款到賬，“找錢人”就沒斷過，有的愿意把項目作價出讓或合作開發，更有的開口就愿給每月八九分的利，有的開價超過1毛。
這相當于坐著不動，一年6000萬翻番。
李向前并不傻，誘惑背后是風險：“開發商自身難保，倒閉錢就打水漂了；再說這事法律不保護，卷款跑了也沒法。”
謹慎抵不過誘惑。6月22日，李還是一口氣放了5000萬，對方分別是蘇州和武漢的兩家開發商，年息38%。“為了安全，選擇的是較便宜的。”李向前稱，擔保人是一個近親，擁有很大的物流公司，借款人更是抵上了房產。
李向前苦笑，稱從此和開發商綁在了一起。
記者調查發現，在溫州，李向前這樣的“李大膽”比比皆是，而“找錢人”更多。
據了解，在銀行關緊放貸后，溫州6000億民間資金一半都有放貸沖動。資金聚集的鹿城、甌北、樂清、瑞安等地，連開三輪的、賣菜的都有意愿當“銀主”。
記者暗訪中，輾轉見到了幾家民間借貸公司負責人。幾乎一致的是：沒關系不放貸，有抵押可減息，金額多以千萬計，按天、月、年都可以，但最好是短期拆借，6分、9分，甚至超過1毛的都有，視情況而定。
一家剛以9分利放出1000萬的投資公司老板隨口告訴記者：“我手頭還有800萬，你要拿走就快點，這兒排隊的開發商還好幾個呢！”
據溫州銀監分局提供的材料顯示，去年下半年來，溫州民間借貸利率一路走高，而銀行融資比例則一路下滑至14.6%的低點。
即便如此，蜂擁而至的開發商大多還是失望而回。
武漢的朱軍強6次碰壁后仍在計劃找關系找門路。“現在給員工發工資都困難，價值幾億的房子壓在手里賣不動，我只要600萬周轉兩個月。”
兩個月，這就是朱的心理底線，他認為兩個月后樓市會轉暖，“起碼政策會救市”。他一聽說記者認識“銀主”，甚至立即表示，“有兩毛利也敢借”。
記者接觸到的開發商似乎都嗅到了政策的暖風，他們游說“銀主”的托詞都是：“只要熬過當前，時間將解決一切。”
殊不知，危險正從潛伏中抬頭，或許留給瘋狂拿地后再瘋狂拿錢的開發商的時間已到了盡頭。
危險的游戲
風聲鶴唳。
宏觀調控從緊4年，瘋狂翻幾番的房價終于被摁住了牛頭。而隨著京城樓市也進入8折時代，爭論不休的“拐點論”被事實踩在了腳下。
國家統計局最新的5月份國房景氣指數為103.34點，連續6個月回落；5月70個大中城市房屋銷售同比漲幅回落0.9個百分點，是今年來同比漲幅回落最大的一次。在投資性購房比例高達50%的深圳樓市，不少置業者已被深度套牢。
央行6月25日發布《2008年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查》報告顯示，受調查的7個大城市有6個城市居民的購房意愿均較上季度下降；未來3個月打算購房的居民占比，已連續兩季處于15%左右的歷史低點。
樓市進入下降通道，就在朱軍強們喘不過氣之際，就在溫州的近鄰麗水，一家靠高息貸款集資、高價拿地的地產公司，最終在市場蕭條中回款無力，導致資金鏈斷裂。
從溫州沿甌江而上，3小時路程，麗水，這個浙江GDP最低、城鎮居民人均年收入僅15000多元的地區，房價卻一度蓋過杭州、溫州，均價超萬元。
6月25日，麗水天氣悶熱，接著大雨，市中宇雷路西邊的萬松花苑樓盤“風雨飄搖”：施工現場大門緊閉，門內荒草叢生，售樓處人去樓空，雨水沖刷下，多處斑駁，遺留在工地的爛尾樓極盡荒涼。
就在半年前，作為高價拿地、集資建造的萬松花苑還是當地的明星樓盤。一切始于開發商萬松地產資金鏈斷裂。
據麗水市國土局官員介紹，去年初，萬松先是以16000元歷史高價拍得地塊，接著又花3.6億再拿地，項目資金大多來自鄉鄰集資款，光利息每月就3000多萬。
原本打算年底開盤回款，卻遭遇了調控關頭，房價回落，萬松此時開始短期拆借，5分、6分代價后也僅籌到了幾千萬。后來，萬松想把公司作價轉讓都沒人敢接盤。今年5月麗水房價降到6000元，降幅近50%后，萬松地產資金鏈徹底斷裂。
麗水建設局一科長稱：“用高利貸開發，房價漲，成本轉嫁，購房者買單；房價跌，開發商關門，‘銀主’買單，最終受損的是地方稅收和實體經濟。”
而這個現實的例子，似乎并沒給行業帶來更多警示，反而刺激朱軍強和李向前們趨之若鶩。記者在麗水市內看到，許多居民樓內依然張貼著高息融資的廣告。
資金黑洞
瘋狂的代價。
開發商不知道風險嗎？他們比誰都清楚。開發商想倒閉嗎？當然不想。
不過，開發商被自己逼進了單行道。用朱軍強的話說：“實在太缺錢了。”
“資金缺口至少上萬億元。”北京聯達機構總經理楊少鋒給記者細算了一筆賬：今年新增商業性房地產貸款預計縮減至少2000億，股市融資全年至少減少1000億，再加上2007年受讓國有土地的1.2萬億多數要在今年上繳。而由于開發慣性和囤積的土地入市，房地產總投資比去年至少增長7000億元。北師大金融研究中心主任鐘偉的結論是，僅上市房企資金缺口就達4000億。
缺錢就要貸，然而多次加息、上調存款準備金率后，從緊的貨幣政策已讓銀行大門緊閉；至于很多人希望的房價下降，在開發商看來卻是最大的忌諱，“買漲不買跌”，購房觀望會更嚴重。
活下去，是開發商當務之急。還有什么辦法？
上市融資路途坎坷。在股價損失折半后，上市房企資金流也陷入危機，資產負債率多超過60%；急于上市的則遭遇暫停房企IPO，等到終于輾轉香港上市的河南建業亮相時，第二天就跌破發行價，一周后股價消失1/4；越來越多的房企暫緩上市。
出讓土地項目無人接盤。記者登錄中國土地一級開發網看到，近1個月來，轉讓土地開發項目的信息達到60余條，來自北京、廣東、重慶、江蘇等地，結果都不理想；另有開發商無奈私下進行股權轉讓融資，甚至迫于開發期限向政府要求退地。
條條大路都不通，留給開發商的選擇不多了。最缺錢的開發商可能成為最大的賭徒。據悉，目前全國約有1/3的中小企業融資來自于非正規金融途徑，且利息驚人、數額驚人。相比之下，廣源房地產一年以前以年利率18%從大紅鷹借1億元的事件只是小兒科。
當開發商只能靠高利貸“吹泡泡”時，樓市就掉進了一個惡性循環的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告訴記者，現在根本不是房地產綁架了誰，而是被綁架了，只要樓市不暴漲，開發商就可能要賠錢。
暴漲是不可能的了，政策要求的是穩定房地產。那些被高成本融資綁架的開發商等待的可能只有崩盤？
如何穩定樓市
房價暴漲不好，暴跌不好，而開發商用高息貸款硬扛無疑是飲鴆止渴。
地產大佬潘石屹近日在博客里公開表示，開發商發生欠款對整個行業將是最致命的打擊，因為資信喪失了。而背負惡炒地皮、借高利貸之名的開發商目前最缺的顯然正是涉及道德層面的資信。
金融風險。近日，越來越多的焦點集中在了這個詞匯。中央提出穩定房地產市場，那么如何穩定？按照市場猜測，打在樓市七寸的貨幣從緊政策放松將是對樓市最大利好。
“目前既要防止房價快速反彈，更要防止大幅下跌。房價大起大落，都是不正常的。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌25日稱。
顧云昌認為，目前房地產市場處在相對理性階段，而觀望之后，會走向平穩。
想借錢的朱軍強也承認，高利貸成本是要計入房價的。他理解：“即便政策不讓我們死去，看來也不會再有過去的暴利行情了。”“謹慎些是對的。”李向前和其他民間借貸公司放貸時已盡可能多地要求抵押。
記者獲得的信息是：政策不會坐視樓市崩盤，只會有保有壓，保的只能是資信良好的開發商。
原建設部辦公廳主任、中國房地產業協會副會長朱中一最新的一個公開發言依然謹慎：繼續落實合理供應土地、節約使用特地的政策；進一步落實和完善有區別的稅收、信貸政策，落實保障性需求，支持自住性需求，在此基礎上放寬房貸政策；實施有彈性的從緊貨幣政策，對資信良好的企業在金融方面給予支持，不失時機地拓寬融資渠道，創新房地產金融產品。
據海外媒體報道，經過調研，中國明年可能啟動地產信托市場。
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2008/7/3 9:28:00