中國房地產業的產融結合問題

中國房地產信息網/20080530

    產融結合是產業資本發展到一定程度，尋求經營多元化、資本虛擬化，從而提升資本運營檔次的一種趨勢，是產業資本與金融資本間的資本聯系、信貸聯系和資產證券化(股票、債券、抵押貸款或實物資產的證券化)，以及由此產生的人力資本結合、信息共享等的總和；是產業部門與金融部門通過一定的經濟途徑和方式、以經濟利益為軸心、實現有機結合的一種制度安排。產業資本與金融資本的融合是現代市場經濟中非常普遍，并且極為重要的經濟現象，是現代企業集團多元化經營的重要特征之一，也是實體經濟與虛擬經濟結合的重要內容之一。產融結合作為一種經濟機制或制度安排，它的主要內容包括企業的資本結構和治理結構以及金融組織結構和融資方式等等。

    一、房地產業產融結合的重要作用

    無論是基于理論分析，還是基于經驗判斷，未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。房地產行業中的產融結合無論對房地產行業健康發展，還是對房地產金融的穩健運行都具有十分重要的意義。

    首先，房地產業產融結合對金融業發展具有支持作用。房地產業產融結合對金融業的支持作用主要表現在調整銀行信貸資產結構，改善資產質量等方面。個人住房消費貸款是銀行質量較高、效益較好的信貸品種之一。從國外商業銀行發展來看，商業銀行信貸業務的重點通常放在流動性較強的中短期企業貸款上。但隨著金融市場競爭的日益加劇，商業銀行的業務逐步向包括個人住房貸款在內的非傳統業務領域延伸，并逐步成為住房金融市場上的主要資金提供者。個人住房貸款使商業銀行從長期以中短期貸款為主的資產結構，向短、中、長期貸款共同發展的方向轉移，使資產結構趨于合理。同時，個人住房貸款以資產質量優良、效益良好成為各家銀行競爭焦點，個人住房貸款占商業銀行總資產的比重通常在20％左右，有的甚至更高。

    其次，房地產業產融結合能夠有力促進房地產業的可持續發展。房地產業的繁榮與發展離不開金融業的融資支持，而房地產市場是金融業借貸資本的最大出路。與其他行業一樣，房地產業也具有生產、交換、消費等過程。貫穿這個過程的資本運動，客觀上需要銀行這樣的金融機構為其提供資本融通服務。房地產業又具有與其他行業不同的特點，包括生產周期長、資本占用量大、地域性強等特點。因此，房地產業對金融的依賴性要強于其他行業。另一方面，房地產業的發展也推動了金融業的發展。很多國家的金融機構都把投資房地產作為提高經濟效益、減少投資風險和增強信貸能力的重要手段。產業投資的增長，需要金融資本的相應增長，這是資本結合的一個重要特征。房地產業產融結合增加了房地產開發資金投入，支持了房地產商品供應的增加，增加了房地產消費基金信貸，帶動了房地產有效需求的增加。

    二、推動我國房地產業產融結合發展的主要措施

    首先，建立和完善有關產融結合的法律法規體系。制定產業與金融結合的有關法律法規，有利于產融結合的監管走上法制化軌道。我國產融結合的法律法規分布在有關金融與企業的法律法規中，如《中華人民共和國銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《證券法》、《信貸資金管理辦法》等。這些立法和有關政策主要是按照所有制性質來制定的，不同所有制的企業與金融機構受到法律法規的制約與要求是不同的，這顯然不利于各類企業的公平發展。因此，在制定有關法律法規時，應考慮取消所有制區別，制定統一的法規法律，創造一個公平、公正、公開的產融結合市場環境。

    其次，將房地產資金信托轉變為真實意義上的房地產信托。未來房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。

    再次，加強房地產開發貸款管理，加快土地管理模式的轉變。有效地界定和規范政府行為，加快改革和完善與房地產金融市場穩定密切相關的土地儲備制度、土地交易制度和土地開發制度。

    第四，發展多元化的房地產金融市場。大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自住購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。

    第五，探討產融結合的其他有效途徑。產業資本和金融資本是市場經濟中兩類具有不同性質的要素，二者之間是一種相互依存，互為促進的關系。產業資本是金融資本增值的源泉與依托，金融資本是產業資本增值與擴張的助推器。隨著時代的發展，產融結合已經不僅僅限于銀行資本與工業資本的結合，而是賦予了更加廣泛的意義。

    第六，防止房地產業產融結合過程中的錯誤傾向。產業資本與金融資本的有效結合，是我國企業未來發展的趨勢，但是在產融結合的過程中我們一定要注意以下幾個問題。一是要防止產業資本在產融結合中，失去對實業的興趣而圖短期金融獲利的傾向。從前幾年國外的金融危機可以看出，離開實業發展金融，會造成泡沫經濟，最后會帶來危機。二是要有足夠的風險意識。金融行業有高收益的同時，也與生俱來地伴隨有高風險。金融行業的高資產負債率以及高財務杠桿，都會帶來放大的財務風險。三是要有足夠的人才儲備。資本運作的過程與產業發展的規律是完全不同的，因此，當產業資本向金融資本滲透時，一定要吸納一批既懂資本運作，又有產業經驗的復合型人才。