楊紅旭/《樓市》/20080611
如果說萬科是中國房地產企業的風向標，估計沒什么人會反對，這不僅體現在萬科全國第一的市場占有率，更表現在萬科對于政策走勢的敏感性和反應力。率先自建廉租房、中小戶型設計方案大賽、發起“海螺行動”、搶先降價、公開宣揚“拐點論”，萬科的步調與調控政策出奇地一致。
效果若何？萬科年報顯示，其2007年業績同比2006年出現大幅增長，銷售面積、銷售金額、營業收入、凈利潤四項指標都實現了100%左右的高增長。在全國樓市持續低迷、開發商哀鴻遍地的今年第一季度，萬科的銷售面積和銷售金額和去年同期相比，增幅居然分別高達82.9%和119.1%。其它開發商們也只能望之興嘆、口水汪洋了。
自去年第四季度以來，部分城市的樓市明顯向下調整，至今仍看不到“陰轉多云”的苗頭。那么，到底是什么力量在左右中國房地產業的發展方向？如果一定要歸結為一條，那么只能是：住房政策。
首先，住宅市場是房地產市場的主要組成部分，每年的住宅建設面積約占新建房屋面積的75%左右，住宅市場的任何風吹草動，都會直接影響到樓市的整體走向，從而引起房企經營業績的波動，主攻住宅市場的萬科、金地、保利等大部分地產商皆如此。
其次，住房涉及民生，同時具有社會屬性和商品屬性，政府不能、也不應放任住宅產業全部實行市場化運作。自2003年以來的房地產宏觀調控，正是以調節住宅市場為重點。值得深思的是，目前我國房地產開發企業的市場化程度已經很高，而住宅產業又同時處于計劃經濟與市場經濟的雙重發展環境中，二者的重要性又呈動態變化，毫無疑問，這將讓高度市場化的企業疑慮重重。
因此，房地產開發企業若想實現可持續發展，必須洞察我國住房政策的發展脈絡，并制定與之相匹配的企業戰略。
我國住房制度改革經歷了兩次大的轉型。1998年是分水嶺，之前一直處于嘗試、摸索階段；之后，由于嚴格地停止實物分配，住房制度改革獲得了實質性的進展，住宅商品化、市場化速度很快，市場繁榮，房價持續高漲，以致全國冒出5萬多家開發企業，房地產業的高利潤幾乎世人皆知。
然而，危機正是在這一非理性繁榮的過程中慢慢發酵。一方面，房價持續快速增長，明顯超過居民收入增幅；另一方面住房保障被忽視和漠視，從而引發群眾買房難等諸多社會矛盾。中央深切意識到問題的嚴重性，于是，從2006年的“國六條”開始，我國的住房制度開始第二次轉型，其重心向住房保障傾斜。
從中可以看出，住房制度改革經歷了一個“高度計劃經濟——高度市場經濟——市場機制與行政機制并重”演變軌跡。雖然目前住房保障成為重中之重，但建設部仍一再強調住房制度改革仍是堅持市場化改革方向。尤其對于限價商品房，雖然北京、廣州、廈門等城市大刀闊斧地在推行，其比重甚至高過經濟適用房，但建設部一直對其態度謹慎，上海至今都沒推出這種特殊產品。
歷史上，我們曾犯過忽“左”忽“右”錯誤，最終傷及社會經濟的良性發展。制度性的原因使地方官員好大喜功，以前為追求GDP和城市面貌巨變，在住宅市場化的道路上狂奔；如今中央號召住房保障建設，有必要防范地方政府同樣為了政績而盲目地建造保障性住房（廉租房和經濟適用房），以及政策性住房（限價商品房，經濟租用房），尤其是后者，如果所占市場份額過大，則會破壞市場機制，也將使市場化的開發企業無所適從。
而房地產企業需要密切關注的是，我國住宅行業正在將區分為特征明顯的三個市場：純商品住宅市場、保障型住宅市場、混和型市場。純商品房市場所占份額僅有20%左右，以后基本不受行政干預，這是開發商可以盡情發揮的領域；保障型住宅市場主要由廉租房和經濟適用房組成，所占市場份額為15%左右，基本上由政府主導，但開發商可以參與，尤其是經濟適用房，這兩個產品不存在任何市場風險，在一定程度上屬于政府包銷，雖然利潤空間較小，但收益細水長流，且借此能與政府搞好關系。
所謂混和型市場，特指同時受市場機制和行政計劃作用的住宅市場，比如限價商品房和“90/70”產品。這一市場比較復雜，存在政策不穩定因素，又是開發商介入較多的領域。而對“90/70”政策，開發商可選擇的余地較小，既然拗不過政策，不如積極響應，最佳策略是在中小戶型上做創新。3月份萬科銷售的產品中，90平方米以下的產品比例呈上升趨勢，3月份銷售套數的比例已經超過50%，這與萬科一直在小戶型產品研究上花力氣是分不開的。當然，企業必須意識到，全國各地對于中小戶型的需求量是不一樣的，出現供大于求的可能性極大，而這個“一刀切”式政策的“保鮮期”只到2010年，因此根據區域市場特征，開發商須提前應對。
純商品住宅大膽發揮、經濟適用房積極參與、“90/70”產品謹慎應變、限價商品房小心嘗試，如果堅持這樣的開發策略，則企業基本不會走彎路。
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2008/6/12 9:37:00