2007寫字樓發展呈七大趨勢

(沐琳麗/中華寫字樓網/20070703) 

一、市場需求差異化明顯

不同區域和城市的寫字樓發展呈現分化態勢。一個區域和城市的寫字樓需求旺盛程度與當地的宏觀經濟發展狀況密切相關。從國內的經濟發展格局來看，以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海經濟圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經濟發展速度趨于穩定性的增長，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場自90年代末期開始逐步走向成熟，而租售需求也相對旺盛。上海甲級寫字樓的租金水平自亞洲金融風暴之后就穩步上升；而北京市場對每年巨大新增供應量的消化能力也讓人對其前景保持樂觀。

與此同時，隨著中國經濟的逐步走強，中國概念成為國際資本青睞的對象。近兩年來，國際資本進入內地一線城市（主要是北京、上海兩地），收購成熟寫字樓物業的事件時有發生。我們認為，只要全球流動性過剩的格局沒有發生根本改變，人民幣穩步升值的態勢仍然保持下去，那么國際資本對一線城市成熟寫字樓的收購需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場的建立，為這些國際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。

相對而言，二、三線城市的寫字樓市場起步較晚，有待進一步的市場培育。畢竟，寫字樓是經濟發展的晴雨表。對二、三線城市的寫字樓市場考察，需要關注這些城市的區域經濟發展前景和產業結構。按照一般規律，在一個總部集中和高端服務業發達的地區和城市，寫字樓的需求更為強勁。比如天津的濱海新區，作為國家新批的金融改革試點區域，這一區域的寫字樓需求在未來幾年的上升趨勢應該會比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線城市，一般是沿著“三來一補”的模式發展起來的，對寫字樓的需求就相對較少。

除了地域的差異性，不同行業和企業對寫字樓的需求差異呈現細化趨勢。事實上，這種需求差異在市場上客觀存在。一些企業的研發中心傾向于選擇在城市邊緣區域、強調自然環境的辦公物業；一些大型的商業開發客戶需要城市中心地帶、交通便利、繁華區域內的辦公物業；一些中小型的企業則更愿意選擇成本經濟、內部硬件條件良好的城區邊緣地帶。我們認為，在未來幾年中，國內寫字樓的進一步細分趨勢值得關注。即使在同一公司，辦公場所的選擇也不盡相同。大型公司由于不同部門的工作性質要求，對形象、交通、內部硬件條件等選擇因素的不同側重，可以選擇不同的辦公區域。例如，大型企業的營銷策劃部門一般多注重形象，可能會選擇城市中心區域的頂級寫字樓作為辦公場所，而企業的研發部門則多選擇城郊。

從整體市場結構來看，需求的差異化將直接導致城市不同區域的寫字樓定位更為明確。以北京的CBD為例。從05年下半年開始，該區域的寫字樓租戶出現大規模的“進退”現象。原有大型制造業的國企和跨國公司逐步撤離CBD，遷往中關村和望京區域，而新來的租戶以“短小精悍”的服務行業為主。由此，CBD的服務中心定位初具輪廓。此外，園區型寫字樓的興起，也是市場需求差異細化的結果。它的定位根據來自于園區企業的需求，與整個園區的主題明確相關。

二、寫字樓的商品化程度提高

從國內寫字樓的開發經營模式來看，寫字樓產品的投資特性將逐步顯現。在市場化程度不高的時期，國內企業建造寫字樓的開發模式以零散銷售為主，便于及時回收資金。

這一方式在各城市中低檔次寫字樓的開發上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發商的資金約束。

隨著市場對寫字樓產品的理解加深，收取租金的經營模式開始受到市場的追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發上表現突出。選擇這一模式的開發商通常具有一定的資金實力和長期的耐心，同時對所開發物業的價值升值潛力表現出很強的自信。同時，這一模式有利于開發商對寫字樓產品的整體運營，在較長期的運營過程中樹立企業品牌。

但這并不說明租賃模式優于銷售模式。從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業扮演買方角色的機會較多。我們認為，這一現象并非對租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經凸顯。未來幾年，主要一線城市中心的寫字樓土地供應稀缺，現有高檔寫字樓產品也相對較少，再加上人民幣的穩步升值，未來城市中心的高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場稀缺資源，一方面可以提升企業形象，另一方面可以坐擁物業升值，對于“財大氣粗”的購買方而言，是不二之選。一個最新的現象也從另外角度說明寫字樓產品的價值。在2006年中，上海的寫字樓開始流行“命名權、標示權”冠名交易。其中，匯豐、渣打等知名企業就通過購買或大面積租賃等方式，取得相關地標性寫字樓的冠名權。這一現象足以說明市場對寫字樓產品投資價值的挖掘上升到新的層次。

三、高端寫字樓配置升級

高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設施、物業服務等要求。未來幾年寫字樓產品品質的提高，集中反映在這三方面，這是市場競爭的重點和開發的重要環節。區位及交通因素更加重要。在企業選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權重。高素質的外資企業是高檔寫字樓的主力客戶，約占42％。隨著中國外企的進駐，對高檔寫字樓需求加大，外企更多的考慮招聘本地員工。交通狀況成為影響入駐企業效率和發展速度的首要因素。具有較好成長空間的高端寫字樓通常都是位于黃金區位的交通核心區域。臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

建筑硬件設施提高。在經歷激烈動蕩的高速發展時間之后，成熟的開發商已不看重華而不實的外裝內飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務環境和健康舒適的室內空間。例如，高端寫字樓更加注重電梯配置，一般3000平米就應配備一部電梯。電梯數量同電梯的組合形式、控制方式、運行速度都有密切的關系。一些地理環境很好，外觀相當不錯的寫字樓在出租市場遭到冷落，就是由于電梯數量不足，高峰時期長時期擁擠等候，導致租戶流失。成功案例，如上海外灘中心，2200平米的標準樓層面積，共50層，配備了21部電梯，侯梯時間不超過30秒。很好解決了內部豎向交通。在空調方面將會使用四管制的空調系統，以充分保證辦公室溫度，在季節交替期也能舒適穩定。布線會傾向于采用架空地板，創造高度靈活、極具效率的辦公環境。同時設有智能化消防報警系統、通訊和數據處理設備、智能樓宇管理系統等。在滿足一定層高要求的基礎上，未來寫字樓還要保證足夠的室內空間。層高的確定與結構形式、通風系統都有著密切的關系。近年寫字樓層高穩健提升，趨向于3.9米以上。

趨向于向多功能綜合體發展。對于以租賃和出售為主要開發目的的高檔寫字樓項目，未來必定具備一定的整體規模，以建筑綜合體的綜合優勢體顯項目的高檔品質，資源集中配置，全體共享。

寫字樓發展的重要趨勢是將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文化娛樂等豐富的共享資源進行組合，使客戶享受到更廣泛的特色服務和資源支持，在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統一的綜合體。如上海外灘中心內部配備了頂級酒店，極大地提升了寫字樓的檔次。是一座融合了商務、居住、餐飲和娛樂等多功能的時尚建筑。

物業系統趨于獨立完整專業化。未來高檔寫字樓的服務一方面將體現在高效的物業管理上，具備統一獨立完整的物業系統，保障高端寫字樓物業的純粹性和獨立性；另一方面將體現在對入駐企業的專業化商務服務上。酒店式服務甚至可以包括衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。目前已經出現一些新興寫字樓項目，不僅能夠實現全天候空調節假日無休，而且還配有送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等服務。

四、小戶型寫字樓將成為投資新寵

中國經濟的快速增長促使中小型企業大量涌現。這些企業需要更多辦公空間，對寫字樓物業管理、配套等要求并不高。面積在100-400平米的辦公空間即可滿足這部分企業的辦公需求。這類企業主要有三種類型：一類是以貿易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產，占地面積不需太大；第三類是高科技企業的辦事處，他們看中的是升級潛力和智能化系統。

近年來投資者對商住樓的投資熱度開始急劇下降。個別投資者閑散的資金只有幾十萬，這部分資金不夠投資高端寫字樓，投資商鋪也買不了多大面積，這部分客戶就把投資目標轉向適合投資的小戶型寫字樓產品上，他們對小戶型寫字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續走高及投資小戶型寫字樓首付比較低，未來升值潛力非常大。小戶型寫字樓市場走勢一直向好，市場中的一些小波動不會影響投資者對小戶型寫字樓的看好。

2006年6月19日，北京市工商局登記部門下發的《關于從嚴審查住所使用證明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14號文件）正式實施。明確提出“暫停利用居民住宅從事經營活動的登記注冊”。此規定使一大批小公司、創業型公司失去低成本的辦公場所，如各種創意產業公司、網絡商貿公司等。而這部分公司由于受行業特點、資金實力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所，很難支付寫字樓高額的租金和物業費，同時更需要與寫字樓相似的辦公環境和配套服務。因此極大地促使了小戶型寫字樓市場的發展。隨著住宅“禁商令”的政策出臺，商務公寓的風頭受到沖擊，小戶型寫字樓開始大舉入市，迎來了良好的發展契機，頗受中小型企業關注。不少中小企業紛紛將辦公室遷到租金和管理費相對較便宜的小戶型寫字樓辦公，促使小戶型寫字樓租賃成交活躍起來。

總體來看，隨著寫字樓的專業化更加清晰，成長性辦公寫字樓發展迅速。這類寫字樓以中檔為主，物業管理水平不高，客源充足，銷售較快，由于位置、配套較好，租賃活躍，較受投資者的青睞。這種趨勢將迫使寫字樓市場重新進行定位調整，預計在2007年真正符合小公司需要、符合區域經濟發展的小戶型物業會相繼出現。繼續保持租售兩旺的良好勢頭。

五、獨立性企業總部寫字樓模式將進一步發展

全球500強中有300家左右在中國建立了總部，僅在北京具有跨國公司地區總部性質的投資公司已達100多家。

均看好北京擁有國際化大都市的資源。依托總部型經濟的輻射效應，在中國一線城市獲取立足之地并樹立品牌形象已經成為企業的發展戰略。這種強調企業獨立性的總部寫字樓模式包括區域集群式總部和獨立總部兩種類型。能充分滿足企業建立公司品牌和展現公司張力的需要，同時也能通過獨立的運營來滿足企業文化的營造，以及企業管理的需要。這類寫字樓已成為企業自身形象的載體，所代表的不再是一個群體的形象，而成為某個單體的專屬形象。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業自身魅力與形象的公司的辦公需求。2007年國際化辦公設施的需求將進一步導致市場競爭激烈。產品主題化、個性化發展趨勢突顯，人性化及網絡化受到更廣泛關注。

縱觀目前國內一線城市，不僅在城市郊區地帶出現了以突出企業自身形象、顯示自身特征和實力的寫字樓產品。在用地緊張的城市中心區繁華地段，也開始出現小規模的獨棟式企業總部組團，目前對獨立性企業總部寫字樓有強烈需求的主要有三類客戶：一是“中”字頭企業，以占據最顯要的區位和外在形象作為第一訴求；二是外地進駐一線城市的企業，主要是受一線城市總部資源的輻射而設立總部型機構的企業；三是各行業的龍頭企業，企業發展已經比較成熟，業務穩定，但亟需行業品牌的提升。就專業來說這類寫字樓適合電子，通訊，IT等高科技及保密性要求較高的行業。

獨棟寫字樓雖然是一個小眾的，個性化的產品，但是它是市場細分的結果，它實際上是順應著企業需求的趨勢去的，所以它應該是一個很有前景的建筑形態。2007年將會有適應新需求的寫字樓產品，如總部基地、創意產業型寫字樓等大量出現。同時將會針對獨立性企業總部寫字樓的辦公場所相對獨立性、代表企業特有形象、高品質生態及綠化環境、辦公環境高舒適度及高檔次、高配置生態節能等技術進一步研究探索。

六、綠色和可持續將進一步發展

高舒適度、低能耗的國際發展趨勢。世界范圍內的能源危機和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關注。2005年7月1日開始實施的公共建筑節能標準要求強制執行，對于新一代寫字樓產品來說，有了更為嚴格的限制。同時，建筑節能也已成為開發商和業主共同關注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運營成本，國外資料顯示，一棟寫字樓產品使用壽命按30年計算，它的運營成本將是這個建筑投資的3倍。作為業主來講，特別是持有物業的業主，能耗是不得不關注的一個問題。節能無疑成為生態節能型寫字樓開發的核心目標。

目前開發商對于綠色建筑標識的興趣可能在于促進市場銷售。并不僅僅是環境意識促使開發商去建造綠色建筑。長遠來看，綠色建筑可節能30％到70％，維護和運營費用便相應地減少，而且出租率也將得到提高，因為許多公司都更青睞健康的辦公室；對于業主和使用者來說，他們承擔運行費用，更多考慮的是室內環境品質、服務以及舒適性對他們商業活動的影響。國內寫字樓過去多半為并不節能的全封閉寫字樓，片面學習國外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節能技術的要點，某些項目斷章取義使用一些具體的單項建筑技術，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標準或堆砌高新技術。這些采用節能技術的方式并不適合中國氣候，不能達到生態節能的目的，反而帶來高能耗。

經過前段媒體的關注與報導，發展商、租戶都開始關注寫字樓的節能生態問題。相當多的業主已經開始務實的研究生態節能技術了。

意識到要想綜合解決寫字樓保溫隔熱、遮陽、自然通風、防火、防噪音、便于清潔等方面的要求，只有在設計上深入研究，才能開發出適合中國不同氣候的外墻系統和整體節能技術。預計未來的一年綠色與可持續寫字樓將得到明顯的發展。

七、專業聚集特征愈加鮮明

隨著WTO的深入及奧運經濟的帶動，越來越多的國內外企業隨著業務量的迅速增長或擴租或搬遷至城市的一個大區域，形成區域寫字樓市場的專業聚集群。這種專業聚集群可以稱為“商務生態圈”。如北京市已經發展了多個具有清晰區域地位和區域形象的商務圈，形成CBD、中關村、金融街為主題的“3＋X”的成熟、熱點商務區。上海形成陸家嘴、徐家匯、虹橋、靜安、南京西路恒隆一帶等商務區。這些商務圈在區域產業、便利狀況、區域配套都已經或逐步走向成熟。

未來的商務生態圈，不是簡單地把高檔寫字樓都集中在一起。如果只做單一的同質化的物業，只提供為跨國集團總部服務的寫字樓，檔次再高，最后也很難生存，它應該是多種層次和類型的物業、產業相互結合共生發展的一個有機體。產業鏈級次遞減、低級作為配套為高級服務。分布在生態圈內的眾多相互關聯、相互影響、相互依存的上下游企業，可以左右逢緣，創造一種互動的關系共同構成一個完整的產業生態鏈或商務群落，進而形成一個完整的競爭聯合體，共同降低商務成本，提升競爭力，具有強烈的價值互動功能。

當這種互動處于良性的狀態時，就能夠對整體區域的發展提供長期的價值支撐，從而使得整個“商務生態圈”形成一個龐大的產業簇群。比如較為典型的中關村科技產業簇群，發展已經比較完善了，周邊高校密集為產業提供了眾多公共實驗室和高素質低成本的人力資源；科技類一級產業的聚集也帶動了元配件研發、制作、配送等二級產業的發展；科技類產品展示、銷售的市場，以及風險基金、企業顧問等服務體系類的三級產業也已經發展形成。形成科技類企業及其上下游企業進駐共同發展，區域整體租金相對較高，但是為區域內企業提供了更大的發展空間，更多的商務機會。同樣CBD國際貿易產業群落、金融街的金融產業群落，也吸引著眾多相關企業入駐。CBD是500強企業最密集的地區，世界500強有約120強在此設立辦公機構。而其周邊地區也聚集了與其配套的法律、金融、旅游等相關服務產業。

另如很多城市已形成影視、廣告等傳媒企業聚集區域，及金融、電信、證券、保險企業聚集區域，這些主體行業下一步所輻射的有關商務、服務機構也將集中在這個區域。這種具有專業集中特點的商務區域，優勢更為明顯，機會更大，發展前景越來越被看好。2007年“商務生態圈”區域功能分工將會更加專業化。作為代言城市發展的指標和城市品牌形象的“名片”，“商務生態圈”將在城市經濟中起著“聚集效應”的作用，成為各大商圈發展的核心驅動力。