房地產發展面臨四大挑戰

（肖元真/《中國建設報》/20070706） 

住房制度的改革，促使房地產業市場化和規?；l展的步伐大大加快，但在發展的進程中也還有很多的困難要克服，針對房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題，應通過宏觀調控來理性把握、認真對待和全面治理。

　　投資熱再現反彈之勢

　　房地產宏觀調控的重要措施是抑制我國過熱和過快的房地產開發投資。“國八條”和“國六條”的相續出臺，對抑制和規范我國房地產開發投資增長曾經取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。

　　根據國家統計局2007年1至5月份的房地產投資統計快報數據表明：我國房地產業開發投資比去年1至5月同比增加了29%，而我國房地產開發投資去年與前年同比增加22%，二者相比，今年1至5月我國房地產業開發投資增幅同比加快了7個百分點，遠遠高于同期全國城鎮固定資產投資增加的1.8個百分點。

　　另外，國家統計局今年一季度房地產分地區統計表明：我國東部地區房地產開發投資增速同比增長了24.3%；中部地區房地產開發投資增速同比增長了36.2%；西部地區房地產開發投資增速同比增長了29.3%。其中房地產投資同比增速最高和最快的為中部地區的河南省，與去年同期相比增幅高達59.1%，達到了令人吃驚的程度，并且這種增長速度隨著我國中部崛起各項政策的出臺和落實還將進一步加快。安徽省今年房地產業發展也進入了快車道，其今年1至5月房地產開發投資同比增幅達52.4%，大大超過該省同期固定資產投資增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。

　　房價上漲出現輪動效應

　　在我國房地產開發投資加速反彈的同時，各省和各地區房價上漲出現了漲跌互現的輪動效應。“十五”中后期，當上海和江浙地區房價快速上漲的時候，北京和廣東地區的房價基本沒有大的波動，而進入“十一五”初期，當上海和江浙地區房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區的房價卻再次快速崛起。而當北京2008年奧運會即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預期開始上漲。作為我國房地產調控重點城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈現出人氣聚焦和市場升溫的發展新格局；尤其是今年以來，上海房地產市場一、二手房的價格漲幅已開始呈現逐月放大的上漲趨勢。

　　而導致我國房地產價格出現輪動效應的一個根本原因是公權力和開發商的聯姻，造成地方政府與開發商共同分享房地產財富的局面。據不完全統計：目前我國商品房開發成本只占房價40%，開發商能夠得到其中30%的利潤，剩余30%的利潤卻全部被地方政府和相關部門層層消化和獲取了。“十五”期間，我國房價上漲的地區主要集中在東部和東南沿海地區以及北京地區，如今卻呈現出此起彼伏的上漲格局，調控的難度正在進一步加大。特別是我國中西部地區居民收入較低，倘若房價步入上漲軌道，將會引發比沿海地區房價上漲更為嚴重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰。

　　外資助推樓市繼續上漲

　　我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩步升值，使國際資本和國外熱錢繼續看好和繼續投入我國的房地產市場。不可否認的一個事實是，盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產投資的興趣仍然無法阻擋。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產的首選和重點，具體表現為：寫字樓的供應量進一步放大，高品質的甲級綜合寫字樓仍為外商和外資所青睞的對象；中心城區的旺鋪租金持續推高，國際品牌零售商紛紛涌入；豪華住宅在限外令后銷售有所下降，而高檔公寓出租市場則開始回暖；工業地產投資環境逐漸改善，成為外資和外商新的房產投資熱點。

　　與此同時，隨著此輪我國針對房地產業宏觀調控的不斷深入和調控力度的不斷加大，外商和外資在我國一線沿海和中心城市房地產投資成本上升和具備吸引力的項目減少的時候，已經開始在進行房地產投資的戰略轉移。據國家統計局的最新統計數據表明：今年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產發展策略，開始向二線新興城市和內陸城市轉移。并且外商和外資的房地產投資領域，也從過去較為單一的住宅和辦公樓，擴大至商業、物流和工業地產。

　　保障性住房供應仍顯不足

　　國家出臺房地產調控政策以來，一些低收入者和住房困難戶曾寄予厚望，他們寧肯住在祖傳的簡屋和租房內，也要等房價下調后再購房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來，房價不但沒有因為調控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。

　　加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。新加坡等國外經驗表明：廉租房或經濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%至4%，反之則會同比推動房價上漲。我國近年來的房價上漲與保障性住房供應的短缺密切相關，凡是保障性住房供應量不足的時期和城市，該時期和該城市的房價上漲必然過快。我國房地產調控至今未見明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責任有著直接聯系。

　　實踐表明：限價房只有在與廉租房和經濟適用房供應配套推出的情況下才能發揮作用，倘若地方政府在廉租房與經濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價房來調控房價，是很難取得實際效果的。