旅游地產開發與生態景觀保護 ——以國內四個案例分析為例

                    

旅游地產是房地產開發到一定時期的產物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發完畢后，地產開發向遠郊區發展大趨勢的一種表現。該類地產或依托較好的自然風景資源；或依托自然風景加人文景觀兩方面資源；或是發展商自己投資，建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產開發。
這一類地產的開發和一般樓盤有所不同，表現為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環境效益及經濟效益：

· 首先，由于項目位于風景區周圍，受到政府嚴格的規劃控制，因而規劃目標要體現社會效益；
· 其次，由于生態體系通常相當脆弱，因而保護和完善生態景觀體系是規劃的主導因素；
· 最后則是發展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優勢轉化為開發建設的經濟效益。

開發旅游地產首先要調整和完善現存敏感生態體系，達到一種良性循環。良好的環境建設是地產增值的保證；同時，優化并發揮生態風景資源優勢，限制過度開發，達到地產的可持續發展是旅游地產長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。

下文結合實例，分析地產開發與生態景觀保護的關系。北京中華石苑鳳凰嶺風景區、鄭州黃河大觀旅游度假區、武漢盤龍城風景別墅區、天津珠江溫泉度假城酒店別墅區，這些項目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環境條件下地產開發的幾種方式。

 

 

中華石苑鳳凰嶺風景區位于北京市海淀區，綠城集團與當地政府達成協議，共同開發一片14平方公里的風景區。其中可以開發用地1平方公里的旅游生態地產。我們在對項目的背景情況深入分析后，認識到該項目與一般地產開發項目有明顯區別，如何協調政府開發目標、生態旅游資源保護以及地產商開發利益之間的矛盾，是設計中面臨的重要挑戰。

首先從整體規劃分析，北京市內皇城以文化觀光為主，遠郊區以度假休閑為主，西山風景區一帶則以皇家園林、宗教文化及休閑居住為主要特色，項目交通狀況較好。而從21世紀旅游市場發展趨勢來看，不帶孩子的伴侶旅游比重將加強，觀光型旅游將向保健、康樂型休假、體驗式旅游發展。在分析大的邊界條件后，我們決定將地產生態旅游度假和生態居住產業配套相結合形成一個產業,項目名稱沿用前期策劃案名為“中華石苑”，規劃石刻藝術為主題的風景旅游區，設計藝術家園村。根據其市場定位，提出避免與周圍競爭，盡量挖掘本地區旅游特色，根據現有情況著重發展田園度假、生態度假、生態農業、生態療養等度假方式的方針，目標市場著重北京居民及周邊地區，而不是開發成為北京面向外地的旅游景點。

利用地理信息系統（GIS），我們對規劃用地進行了充分的評估分析，對坡度、坡向以及周邊人文景觀進行了基礎調研和分析，并對綠化帶周圍的現狀、構成情況、水體以及重要景觀方向、景觀節點、山體景觀等做了大量的分析研究。
旅游地產開發有其代表性的一種結構形式。開始設計時我們曾與發展商討論——如何布置1平方公里的開發地區，以何種形式開發哪一類地產。

沿山體的部分自然是最好的地區，依山傍水，適宜建設別墅；但從上面分析可以看出，這一地區又是景觀最敏感、景觀系統最薄弱的地方。雖然對地產開發有益，但作為整體旅游區開發則并不可取。通常風景區的分布結構形式是風景區偏向自然山體，另一側為形成的城市，中間較為廣闊的地帶為農村田園風光，有建成的村落、農田、果園。因此從區位來講，1平方公里旅游地產的開發最終即定位于這一中間地段，從而避開生態敏感環節。

國外的旅游地產開發結構也與此類似，地中海的開發即為較成功的案例。原則上，沿海的房價最高，但從保證整個旅游區增值來講則并不適宜在海岸第一線上建造房屋，因為雖然小區單棟別墅開發價值很高，但景區整體形象和整體價值則降低很多，海岸線沒有景深，不能容納大量游客，大部分人無法享受到它。因而作為風景區內或風景區周圍地產開發來講，不影響景觀本身地段、采取適度規模的開發是極為重要的因素。

我們在中間地帶規劃了特色旅游區，北面為青少年活動中心，包括攀巖等野外活動；中部繼承原來的主題——“中華石苑”，建設石藝雕刻加工作坊，游客可參與部分活動；南面是果園，可以釀酒、采摘、做果醬等，增加了吸引力和樂趣。
確定了開發地段之后，下一個問題就是開發哪類產品？經過認真探討，在首期建設時，我們提供了一些具體的布局方案并推薦了三類產品，包括度假型旅游酒店、EOD小型生態辦公區、分時度假別墅區，并對區域內的景觀設計提出了具體的改善措施。其中方案之一為酒店位于中部，EOD位于交通方便地區，度假村偏向內側，這樣做的好處是功能比較明確、動靜結合清晰，度假村和EOD可以分享酒店設施。

鄭州黃河大觀

 

該項目與上述中華石苑鳳凰嶺風景區規劃有類似之處。項目距鄭州市中心約15公里，位于黃河邊上，地段所在為黃土高原地區。我們以地理信息系統分析為基礎進行了坡向分析、坡度分析、沖擊溝形式分析等。由于項目所在地區坡度較陡，生態系統較為薄弱，敏感性非常高，如果建設不好，則目前比較平衡的系統也會遭到破壞。因此，雨水的收集和控制也成為該項目生態規劃的重要方面。

規劃首先從調整整個生態系統入手。一要涵養水土，該部分工作需在建筑設計之前完成；二要防風固沙，針對當地黃土高原的地質種植防護林帶，提出一些生態環保措施以及規劃技術原則，組織交通分析，與原有景觀系統實現良好的結合。由于項目地處國家自然風景區邊緣，且防洪要求非常高，因此設計中提出六大生態技術工程，每個項目有相應具體措施，如防洪、排洪規劃等。對于特大洪水則采取寧漫勿沖的原則，設計了合理的扇形面積沖擊溝。

旅游地產的開發至少需要2-3年，因此項目規劃必須保證其前瞻性，以滿足其完成后市場需求。同時其生態系統如果在規劃中考慮不周，那么在建筑進程中一些不良影響也將逐步顯現，會影響到地產的銷售。

武漢盤龍城

 

武漢盤龍城位于武漢北部飛機場路附近，這一地區本身并未達到風景區高度，但盤龍城遺址有著較高的歷史和文化價值，地段內也有較適合居住建筑的丘陵水面。資料顯示，武漢市目前的開發相對落后，但其自然山水資源非常好，湖泊系統和水系資源保留較為完善，原有三分之一以上城市面積都為水系。盡管過去十年很多湖泊被填土造地，從整體而言資源破壞較為嚴重，但現在留存下的水系還是非常難得的。

盤龍城用地約900畝左右，是一丘陵地帶，其中有一些不太深的水面以及小山丘?？傮w而言，目前這一地區以農田和魚塘為主，自然資源較好。如何最大限度發揮現有地貌、地勢、山地的優勢，是我們規劃設計的重要目標之一。

由于山地建筑與普通平地建筑相比有一些不同的特性及美學特征，因此規劃時我們從中西方對山水觀的不同看法做了一些分析工作。通常東方比較尊重自然，注重因借并利用山勢；西方則更習慣于以自我為中心，強調對自然的征服和改變。在此基礎上，我們結合項目的具體特點，提出規劃指導思想，展現真山真水的景觀特色，強調和諧共生的生態環境。同時，對項目的策劃和任務研究、容積率等提出了一些具體指導原則，如應該確定多高的容積率為好。在此基礎上確定了規劃設計指導原則：尊重原始地形并加以合理的利用改造，因山借勢。

從道路系統而言，這一地區山地并不太高，但仍然較為復雜。我們首先考慮道路隨山就勢，盡量沿等高線布置，減少道路的分級層次。一般居住區強調道路分等級，較好地控制交通流量，我們在此提出減少道路分級層次，除通過性和聯絡各組團為主的主干道外，其他道路都減少分級層次，分級道路適當調小，并對綠化景觀系統提出了一些具體的原則。

由于該地區水系較多，規劃設計方案著重體現了其橋梁的特色，并提出一些建議和生態建筑環境保護措施。建筑本身強調生態環保性，建筑單體沿原有地形地貌，減少對氣流風向的影響。同時對于植被部分，我們采取了一些具體措施，如雨水的收集排放，原有自然雨水排放與人工排放系統的結合，對原有沖溝的梳理和位置規劃等。道路基本沿山勢布置，每一棟房屋都有較好的景觀，且有比較自然的效果。

 

 

天津珠江溫泉城是珠江集團在天津開發的國內目前最大的別墅區項目，占地約22 000畝，距北京市90公里，離天津市60公里，地下有較好的溫泉資源，規劃為中國目前最大的別墅區。其中包括五合國際設計的珠江溫泉城超級酒店，約10萬平米，1000余間客房，是目前國內等級最高的溫泉度假五星級酒店。

業主方面希望項目具有一種南非迷城的風格，這種建筑形式的采用存在一些爭議。但作為一種旅游地產，其主要目的為營造一種獨特的氣氛。由于項目所處區域本身沒有太多旅游資源，于是業主希望通過這種措施創造一種獨有的資源，營造一種世外桃源的氣氛。除了上述超五星級溫泉酒店，還有一組日式溫泉野天風呂以及豐富多彩的商業建筑。

從上述幾個項目的分析可以看到，旅游地產開發有幾條規律要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產開發成功的基礎；同時，調整并完善現有生態系統是旅游地產增值的重要手段；保護和限制性開發是旅游資產長期增值的法寶。因為投資造景有其臨界點和門檻效應，項目一旦建設不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建設耗費4億多美元，相當于30多億元人民幣，如此大的投入保證了其具有獨特的吸引力和體驗式的異國情調環境。因此要想人工創造旅游資源，需進行相當的投資，才有可能建設出相當的規模和氛圍，如果想先投幾個億看看，實際工程不能達到預期效果，整個樓盤很難帶動起來，其地產開發也可能無法啟動。資金收回也將出現困難，因此此前的深思熟慮就更加必要。（