戴敦峰 張春蔚 趙小劍 舒眉 鞠靖 馬韜 馬昌博 / 南方周末
連續兩年，房價都牽動著上至中央領導、下至黎民百姓的神經，成為全社會矚目的焦點，房價問題早已越出單純的經濟范疇而成為一個兼具社會政治屬性的全局性問題。
在2007年的新年特刊里，《南方周末》首度開設“年度焦點”欄目，而“房價迷局”則當仁不讓地成為本欄目的第一個焦點。
究竟是什么力量，讓房價在強大的宏觀調控壓力下堅挺依然，成為困擾全社會的“迷局”？究竟有什么良方，讓“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的千古夙愿變成現實？
在半個多月的時間里，《南方周末》記者的足跡遍及房地產市場的所有相關環節——中央部委、地方政府、開發商、商業銀行、房產中介、投資者、消費者，試圖在這種拉網式的采訪中，尋找問題的答案。
對第一個問題，答案出人意料地簡單——供不應求導致了商品房價格居高不下。供求關系決定價格，供不應求就會漲價，這個連中學生都明白的道理在現實中居然被那么多社會精英忽視，發現這一點著實令我們感慨。
但是，商品房為什么會供不應求，答案卻絕非幾句話所能概括。
對于第二個問題，也許我們這個星球上沒有幾個國家找到了答案，但各國的經驗告訴我們，中低收入人群的住房需求主要應由政府來滿足：市場的歸市場，政府的歸政府，只有這樣才能較好解決住房問題。
市場不是萬能的，但沒有市場是萬萬不能的。盡管高房價引發了如潮怨言，但絕不能因此全盤否定1998年以來的住房制度改革——僅僅是人均住房面積從7.5平方米提高到26平方米這一個數字，就足以說明市場化改革的巨大成績。無論如何，目前的問題都是前進中的問題。
開發商大腕異口同聲稱是供不應求推動房價上漲
□本報記者 戴敦峰 張春蔚
11月13日，國家發改委、統計局聯合發布了全國70個大中城市10月份的房屋價格調查。調查顯示，70個城市房價同比上漲6.6％，北京漲幅高達10.7％，列全國第一。
2005年以來出臺了一系列旨在平抑房價的宏觀調控政策，然而房價卻逆勢走高。粗略估計，2004年以來全國商品房新開樓盤均價上漲了50％以上，廣州漲了80％，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。
在這一過程中，作為商品房交易的賣方——房地產開發商究竟扮演了什么樣的角色？他們如何看待房價飛漲的成因？宏觀調控政策對于他們又起到了什么樣的作用？
買的遠比賣的多
“供不應求的市場關系造成了房價高漲。”無論是任志強、潘石屹還是張寶全，每個接受本報記者采訪的房地產商在這個問題上都給出了“標準答案”。
被稱為“地產總理”的北京華遠集團總裁任志強給出了房價上漲的四種原因：第一是成本推動，包括土地成本的提高，稅費的增加等；第二是質量提高推動，過去的房子可能沒有廚房衛生間，現在房子的品質已大大提高；第三是需求推動，供不應求，價格必漲；第四是結構型推動，比如經濟適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價格上升。
“這四種原因都在推動房價上漲，但供需是最主要的原因。”任志強說。
至于商品房為什么供不應求，任歸因于多個方面。
“北京已經連續兩年沒有完成商品房供地任務。”任志強援引官方數據說，2005年公布的1500公頃供應量實際沒有完成，今年公布1600公頃，現在已到年底，只完成57％。
能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任志強認為這是一個理所當然的邏輯。事實似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面積比上年下降27％。
土地供應量下降和商品房竣工面積減少的同時，商品房銷售卻節節走高。以11月的數據推算，北京的商品房銷售面積，去年比前年增長了5.6％，今年又比去年增長了10.8％。
任志強認為，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一個重要原因。
通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005年，全國住房私有化率是85.8％，寧波、煙臺、襄樊等二線城市達到了96％-98％，北京、上海等大城市私有化率則不到80％。這就是說，20％多的大城市居民有買房子的需要。
在任志強看來，一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍中也促成了需求過旺。
他援引國務院文件說，中低收入家庭的住房問題就應當由政府的廉租房和經濟適用房來解決，而不是讓他們購買商品房。
“1998年房改之后的經濟適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權利；沒錢人買不到，所以就去擠商品房。”
多種因素共同作用下，商品房出現了嚴重的供不應求。數據顯示，近年來全國每年增加800萬戶城市居民，但新增商品房供應量卻不到400萬套，而且差額主要集中在大城市。
他認為，大城市的公共服務完備，醫療教育最好，水暖電氣交通都有政府補貼，自然對富人的吸引力大，這些公共服務自然也會在房價中體現出來。“煤在山西生產，污染留在山西，財富卻消費在了北京。”對本地人而言，“享受了外地財富帶來的繁榮，就得有承受高物價、高房價的心理準備。”
“除非有一天山西也能提供這么好的公共產品，富人們不用集中到北京來，北京商品房的供需才會平衡。”任志強說。
這兩種人就不該買房？
“我們從來不認為房價漲得快。”任志強說。
在任志強看來，合理的房價增長第一是不高于GDP增長速度，第二是不高于人均收入增長速度。“1998-2003年期間全國房價平均增長3.5％，而全國城鎮居民收入的增長是9％。2004年之后由于土地減少，北京房價增長超過9％，這幾年北京人均收入增長達到了11％-13％。”
誰在說房價漲得快？任志強認為，有兩種人，一種是中低收入人群，一種是20-29歲的年輕人。
“如果平均收入增長是11％-13％，那么高收入人群的增長就應該是20％-25％，中低收入人群應該是低增長甚至負增長。對于高收入人群來說，房價和收入增幅比是下降的，對中低收入人群來說房子確實是越來越貴，但他們的住房應該由社會住房保障體系負責，不應該擠進來買商品房。”
還有一部分人就是20-29歲的人。國家統計局城調總隊的調查顯示，中國20-29歲的年輕人住房私有化率超過了78％。對此，任志強完全不予認同。“這個比例是非常高的。20-29歲之間的人你有什么能力自己買房？我們以前35-40歲才能分到房子。你29歲才工作幾年？5年，有多少積累？首付都不夠，可竟有78％的人有了私房！”
走出“神話時代”
房價高漲，房地產行業直接受益，中國的房地產商們也一度成為“暴利”和“奸商”的代名詞。但是任志強完全不這么認為，他說，房地產全行業的利潤還比不上一家中石油。
“2005年，5.6萬家房地產開發企業的利潤是1100億，比2004年增長了100億，而政府的土地出讓金是5800億，比2004年增長了近一倍。1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，但今年一年預計就會達到1萬億。”任志強列舉官方統計數據說。
5800億土地出讓金占3萬億財政收入的1／5-1／6，這還沒算房地產業的各項稅收增長。
2005年各地房地產商均被爆出惡意炒作抬高房價的丑聞，上海一家房地產商甚至“制造”出一批姓名為1、2、3、4、5的人“購買”房屋，以制造銷售旺盛的假象。這也成為房地產商惡名之始。
然而房地產商們并不認為這是房價上漲的根本原因，他們堅持開發商就算惡意抬高也只能影響到局部房價，整體房價仍然由供求關系決定。
北京今典集團董事長張寶全前不久寫了篇題為《十五年的心情》的文章，回顧了房地產業15年的歷程。
他寫道：我不諱言，我是那個（關系和暴利）時代的“既得利益者”，但隨著2004年招拍掛制度強制實施之日起（業界稱為“8•31大限”），“神話時代”結束了。
也許惟一沒有從那個時代中走出來的，反而是購房者的心態，反而是輿論的聲音，人們仍然在對那個時代或津津樂道、或義憤填膺，仍然不斷地有人拿地產商的道德大做文章，賺取掌聲和噱頭。
為什么會有這種滯后效應呢？張寶全的解釋是：雖然“神話時代”結束了，雖然市場規范了、法規制度成熟了、土地供應公開透明了，開發商再也不能“偷天換日”地掙“黑心錢”了，但這并不意味著購房者就能夠少掏錢了！
他寫道：這是一個聽起來異常刺耳、也讓人覺得難以接受的事實，但總要有人把這個事實指出來。就像魯迅筆下一心盼望“革命”的人們，終于“革命”了，卻發現“革命”后一切照舊，雖然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”，但自己的日子卻并沒有什么改善。
“盡管我身為開發商，但我還是毫不忌諱地說，如果真的是因為開發商的貪得無厭、道德淪喪，造成了房價居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好辦了。”
“越是成熟的、按照其自身規律發展運作的市場，對其成員的道德水準的依賴就越低，房地產市場也是如此。”
兩個家庭：被房價改變的生活
□本報記者 趙小劍
昔日“被迫”，如今“慶幸”的決定
看著幾乎一天一變臉的房價，郝虎一直在慶幸自己當初的決定，盡管這個決定是被迫做出的。
2003年那場可怕的非典，讓郝虎和女朋友顧青都感到生命無常。當時，研究生快畢業的顧青正在學校準備GRE考試，不料，非典越來越兇，身邊竟也有同學感染，還有老師的家屬因此去世，最后整個學校都被封了。每天郝虎端著在租住的房子里熬好的雞湯去看顧青，兩人隔著學校銹跡斑斑的鐵柵欄說幾句話，聊幾句天。郝虎要顧青堅強，相信一定會有兩人擁抱的那一天。顧青滿眼淚水，在滿世界的消毒藥水味道中，郝虎熬的雞湯飄著驚人的香氣。
在北京“解除隔離”的那一天，顧青決定嫁給郝虎，但遭到了父母的反對。原因是郝虎沒有房。郝虎在北京的一家國有大型設計院工作，單位承諾會集資建房，再以成本價賣給職工（因為政策有限制，不允許叫“集資建房”，叫“公房上市”），但是得排年頭，哪年能排上要看和領導的關系如何。領導經常對郝虎說：“小郝??！你好好干??！房子會有的！”
郝虎心知肚明，分在同一設計院的大師兄孩子都好幾歲了，也沒有排上集資建房的隊。他對此不抱太大希望?？纯赐饷娴纳唐贩?，拿事業單位工資的郝虎覺得力不從心。
可是不能因為沒有房子就不結婚呀！郝虎心里暗暗使勁。那天在未來的丈母娘家，郝虎再次展示了他的招牌雞湯，二老連連說好，但到了房子問題上，態度還是那么堅決。其實顧青家并不缺房，但長輩就是不想讓女兒吃虧。有房子是男人有能力的標志。
郝虎決定自己動手、豐衣足食。他先找到小商販刻了個“蘿卜章”，然后偽造了一份經濟適用房申請的單位收入證明。之所以不找自己的領導去開，是因為這種大型國有事業單位的“辦公室政治”比企業有過之而無不及，更重要的是要是知道你自己在外面買了房，單位的排隊房就會徹底泡湯了。
郝虎去那個超大型的經濟適用房售樓處時，臉上在滴滴答答地淌著汗。天熱是一方面，心里實在是太緊張了。郝虎從小到大，一直是標準的好學生，從不說謊。不過今天，郝虎決定拼了。
出乎他意料的是，售樓大姐只是輕輕瞟了一眼他的證明，就開始讓他選戶型和位置，并沒有為難他的“蘿卜章”。郝虎大聲地呼了一口氣，北京夏日低悶灰暗的天空好像瞬間開闊了。
幾個月之后，郝虎和顧青如愿住進了新居，婚禮也是在新房舉行的?；槎Y那天，郝虎喝得酩酊大醉，心里卻異常的踏實——在這個1000多萬人口的大都市，終于有一室燈光是屬于自己的了。不過，他對未來的交通生活其實是準備不足的。
郝虎的工地在東四，每天從北五環外到東四單程至少一個半小時。天不亮就走，天黑才回家，真正的披星戴月。而那小區正處于城鄉接合部，路況極差，每天都有一片一片的人在等著幾輛仿佛馬上要被漲破肚子的公交車。郝虎最終選擇冒著生命危險坐“蹦蹦車”去地鐵站。一輛輛綠甲殼蟲般的蹦蹦車顛簸在土路上，好像隨時都會散架，而身邊經常是馱滿水泥的大貨車呼嘯而過。郝虎總覺得如果那些大車撞上他坐的“蹦蹦車”，會像大象踩死一只螞蟻那么容易。
兩年時間房價翻番
就在郝虎掙扎在上下班路上的時候，大學同學李木來到了北京。李木是郝虎最好的朋友和老鄉。大學畢業后，分回了新疆的設計院。在他們工程行業，新疆的設計院比北京的體制更加僵化。李木看著設計院的老同志們，就能想象自己在這里退休時的樣子，干一樣的活，喝一樣的茶，吃一樣的飯。李木選擇奮力一搏，毅然辭去了設計室副主任的職務，賣掉設計院分給他的房子，揣著十幾萬元來到了北京。
和他一起來北京的還有他剛結婚的妻子武靜，新疆大學中文系的研究生。剛來北京，中文系的研究生就領教了找工作難的程度。她一再降低身份，最后在一所小學的分校當起了臨時老師，每個月只有兩千塊錢。
李木正準備把從新疆帶來的錢在北京付個房屋首付的時候，家里傳來了不好的消息——父親食道癌做手術需要不少錢。李木沒什么猶豫，將八萬塊錢寄回了家。父親是這個家的天。李木永遠忘不了，有一年自己腿摔骨折了，父親用自行車推著他去上學。新疆的雪??！一直會下到人膝蓋那么厚。父親就推著車在雪里艱難地挪著步，并把圍巾圍在李木的脖子上。當時李木就在想，如果將來哪天自己念書念出來了，一定要好好報答一下父親?？涩F在呢？醫生說，幸虧發現得早，生存的希望是很大的。李木對不想做手術的父親發了火，說就算為了他也要做。李木還要把父母接到北京來，幫他們帶孩子呢！
寄錢回家給父親的事情，武靜什么話也沒有說。但是李木知道，她是不高興的。武靜一直在烏魯木齊長大，吃苦不算多?，F在為了保證不因堵車而遲到，要每天6點鐘起床，騎大半個小時的車去上班，北京冬天的大風有時會把人吹跑，冷得疼到人的骨頭里。武靜一直在看學校周圍的房子，甚至選好了一個小戶型。每當李木心疼她，想把租房子的地點換到離她學校近一點的時候，她總是說：“這不是快買房了嗎？就幾個月了，現在這邊的房租比那邊便宜不少。”
一下子拿走了八萬，首付肯定是不夠了，哪怕是最小的戶型，而且身處北京，總得手頭留一點余錢，萬一生個病什么的，醫藥費會像吸血鬼一樣一個晚上花光你所有的儲蓄。“沒關系，我們還年輕，再攢兩年錢，肯定就能買了，別著急！”李木充滿慚愧地鼓勵道。出于內心的愧疚，李木還是把家搬到了離武靜學校近的地方，寧愿自己騎自行車外加擠公交地受折磨。
然而，事情完全出乎李木的料想，北京的房價這兩年像是坐上了熱氣球。當年他們看好的房子均價6000多元一平方，現在已經漲到了12000元，而且還沒有小戶型。李木的工資從原來的4000多漲到6000多，武靜也不過三千出頭，去掉交房租和日常開銷，對于北京均價10000元一平方的房子，無論如何也拿不出首付了。關鍵是這種趨勢絲毫沒有逆轉的兆頭。房價還是在頑強地創新高，任李木、武靜怎么踮腳蹦高都夠不著。
被房價改變的愛情
武靜的話明顯少了，她本來就不是一個很愛說話的人。租來的房子里，夏天蚊子多得要命，而且好像蚊子都具有了超強的耐藥性，電蚊香、殺蟲劑，什么招都用上了，還是越用越多。即使隔著蚊帳，武靜也曾經多次在半夜被蚊子咬醒過，抓得渾身都是包，有的包破了，鮮血淋漓。之后，武靜就睡不著了，偷偷地哭。
李木睡得輕的時候會馬上爬起給她擦藥水，再安慰安慰她。然而，就連李木自己都覺得自己的安慰是那么脆弱而輕微。什么時候能體面地住進新房？李木覺得自己就像一顆塵埃，飄浮在北京渾濁的空氣中。他開始懷疑自己當初的選擇，看起來北京真不是什么人都能闖的。
眼看著春節就要到了，武靜給李木發了一條短信說希望談談。李木預感到了什么，只是沒有想到這么突然和直接——離婚。
春節前夕，李木來到郝虎家吃飯。顧青幾乎可以完整復制郝虎的雞湯了。只喝了幾口湯，李木就開始大口喝酒，邊喝邊哭：“我不怪她，她不是因為不愛我，而是因為看不到希望。你說誰不想和希望待在一起？你說對嗎？虎子！”李木越喝越多，越哭越兇，郝虎和顧青根本攔不住。李木的眼淚滴在雞湯里，油花一漂一漂的。
深夜了，李木一身酒氣，卻執意要走，郝虎沒有辦法，動了手，最后大喊道：“李木，你這么沒有出息嗎？現在會比我們上學時從新疆回學校的火車上更難嗎？”
是的，現在肯定沒有那個時候難。從四川到新疆的72小時里，只能坐著睡覺。沒有坐過三天三夜的人不會理解那種滋味，腳腫得粗粗的，人的腦子里則一直有著干脆從車上跳下去的念頭。有一次，武靜和同學去四川玩，回來的時候為了陪同學選擇了坐火車，一上車，她就后悔了，但也只能硬著頭皮坐下去。她的座位正好挨著李木，聊聊天就算認識了。熟悉了些之后，李木把自己的座位讓給武靜躺下睡，而自己則睡在座位底下?？粗钅舅孟闾?，武靜仿佛被什么燙了一下。
夜更深了，郝虎家的幾座塔樓像金剛戰士般任憑狂風呼嘯也巍然屹立，注視著世間的一切。
（所有被訪者均為化名）
央行：戒掉銀行的房地產依賴癥
□本報記者 舒眉
動了真格
開發商的資金鏈開始真正收緊了。
10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人，正式傳達指令，包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。緊隨其后，11月中旬，北京市銀監局又召集銀行行長開會，指出土地儲備貸款中存在的風險，要求立刻停止發放土地儲備貸款。
對開發商來說，相當重要的一項資金來源是定金及預收款，這筆錢占開發商全部到位資金的27.8％，而購房者支付的定金及預收款，一半以上又是來自商業銀行的個人住房貸款。
叫停未封頂樓盤的個人住房商業貸款，會使開發商的預收款減少，這就對開發商的自有資金提出了更高的要求。
看一下銀行發放房貸的速度，就不難理解為何監管當局要再次厲令嚴把房貸閘門。
來自中央銀行的統計表明，1998年的房貸總量是2063億元，2005年，這一數字為4.91萬億元，7年間增長了13倍多，已經占到全部貸款的100％以上。2006年1月至10月，全國完成房地產開發投資1.46萬億元，其中，商品住宅投資同比增長28.4％。
“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70％。”一位業內人士說。
這種高度關聯性意味著銀行的風險高度集中，這一點讓監管當局坐臥難安。
“銀監局這次動了真格。”農業銀行北京分行的一位支行行長說，“在給我們開會時，銀監局的人反復強調，如果發現在未封頂的樓盤有哪家銀行的宣傳單，哪家銀行給土地儲備中心貸款，哪家銀行的支行長將就地免職。”而在該行所發放的個人按揭貸款業務中，有80％～90％為未封頂樓盤。
商業銀行的房地產依賴癥
借著前幾年鼓勵房地產發展的政策，房地產業在不知不覺中已經挾持著銀行業坐上了同一輛戰車，兩者已然成為一對同生共死的患難兄弟。如果執行中央政策對房地產業收緊銀根，自有資金嚴重匱乏的開發商就會有相當多項目無法完工，商業銀行此前的房貸就可能出現大批壞賬；如果不收緊銀根，房地產泡沫破滅后，商業銀行又將面臨更加嚴重的損失。
央行曾三令五申強調不得對自有資金比例不足35％的開發商貸款，但在大多數商業銀行眼里，相比其他信用類貸款，房地產貸款風險更小，因為這類貸款往往有土地或者房產抵押，而房價越高，抵押品的市場價值和變現能力就越強，這意味著貸款看起來更安全。
這種考慮激發了銀行的貸款沖動，他們和開發商一道，想出了各種辦法來繞開這一規定。
記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，對開發商來說，滿足自有資金35％的要求并不困難。北京農行的那位支行行長分析說，“因為自有資金很難界定，股東的往來資金也會作為自有資金，而在一些大的地產開發公司，假借集團的財務管理平臺混用項目資金的現象非常普遍；還有一種化整為零的方法，比如一個總額10億元的開發項目，按規定要有3.5億自有資金，但開發商往往拆成4個項目，分頭到四家銀行各貸款2.5億，而他的自有資金不過是8750萬。”
央行提高開發商貸款門檻是為了維護金融安全，提高個人購房貸款首付比例也是為了維護金融安全，有意思的是，同樣是為了維護金融安全，銀監會對商業銀行資本充足率的硬性規定卻起到了鼓勵發放購房貸款的作用。
根據中國銀監會的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達到8％的最低標準。我們知道，資本充足率并不是簡單地以資本作為分子、信貸資產作為分母計算，而是套用一個風險權重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風險權重，加權平均計算風險資產，以此作為分母。
在具體規定中，一般貸款的風險權重為100％，而個人住房抵押貸款的風險權重僅為50％。這意味著在資本金既定的前提下，辦理個人住房抵押貸款可比一般貸款多做一倍的業務，利差總收入也更高。
因此，在支持消費信貸政策的鼓勵下，各銀行近年來紛紛將個人購房貸款作為支持的重點，這在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張，也使開發商和銀行的關系更加微妙起來。
“我們和地產商關系就像楊白勞和黃世仁，但現在楊白勞更有發言權。”一位銀行人員說。如果能放出幾單大型房產項目的抵押貸款，銀行將吃喝不愁。開發商也似乎掌握了銀行這一心理，進而向銀行提出發放個人購房貸款，就必須同時發放開發貸款的要求。
這樣，開發商就可以一手使用消費者的錢、一手使用銀行的錢，商德不佳者，正好據此囤積房屋，抬高房價。
在這一過程中，銀行的風險也在逐漸加劇，對此，央行行長周小川憂心忡忡，他說，“我國的房改是上個世紀末啟動，并在近年基本完成的。房貸對很多銀行來說都是新業務，與傳統的貸款相比，它是一個好的成分，所以銀行發展這項業務的積極性很高。但也要清醒地看到，我國的房貸業務沒有經過兩方面的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處于興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上升。”
或許銀監會的指令可以看作一個積極的信號，而央行金融市場司房地產金融處處長陳建勝的話也頗具代表性：“我們仍在一個試錯過程中，這需要因地制宜，不斷試驗。”
多方協作治病根
白手套潔凈無瑕，指揮動作堅定有力，但周圍車流卻不怎么聽指揮。一位中國經濟學家曾將央行行長周小川比作在疏通擁堵路口的交警。
這個比喻也適用于央行的房地產信貸政策：盡管在有案可查的資料中，央行最早發出了警惕房地產泡沫的聲音；面對房價的飛速上漲，央行也幾乎動用了一切工具，然而，無論是121文件還是加息手段，每次政策出臺三個月之后，樓市不僅沒有降溫，某些城市反而會有一個報復性的增長。房地產信貸總量依舊在高速擴張，非議的聲音更是鋪天蓋地：“央行出錯了板子，沒傷到投機客，可成本全讓老百姓承擔了。”
央行自己也覺得挺冤枉，這交警開不了罰單，又有哪個司機愿服從指揮呢？
央行看似嚴厲的種種限制并未被商業銀行遵守，因為在分離了銀行監管職能后，央行對于商業銀行幾乎沒有直接約束力。“現在銀監會對銀行才有直接的風險監管權和人事權。”中國建設銀行總行趙慶明博士說。
而央行和銀監會對于房地產問題的態度顯然有所差異。
當2003年6月央行出臺121號文件后，2004年初銀監會也出臺了226號文件（意見稿）指引121號文件，其中規定：“商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30％”。而銀監會顯然不同意這個做法，一位銀監分局人士向記者表示，銀監會對商業銀行的監管原則是流動性、安全性和效益性，無權限制商業銀行在某一行業中的投資比例。“121號文件這個條款實際上違背了銀監會的監管原則。”
121號文件還規定：銀行對土地儲備機構發放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70％，期限最長不得超過兩年。而銀監會的指引里沒有提及，只是籠統地要求“商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人應審慎發放土地儲備貸款”。
與央行意見分歧的不止是銀監會，央行曾在《房地產金融報告》中建議取消房屋預售制度，建設部一天之后便出面表示，預售制度不會取消。
房價問題是一個全局問題，需要各方通力協作，沒有系統協調，央行的事倍功半也就不難理解了。
“就像醫生治病，我們開了藥方，卻不能保證病人吃藥，你說怎么辦？”央行房地產金融處處長陳建勝反問記者。
個人合作建房巧取第一地空中樓閣價格同比低2成
□本報記者 鞠靖
“我們終于拿到地了！”
2006年11月15日，趙智強興奮地宣布了這個消息。他是溫州市市場營銷協會秘書長、該市合作建房的倡導者。這群“敢吃螃蟹的人”花了1個多億，得到溫州市上江路西片14號地
（下稱“14號地塊”），面積15650平方米——可以建兩個標準足球場。此地北鄰機場大道，對面是市政府商務中心。
這是中國民間合作建房團體的第一次“勝利”。自2004年北京成立首個合作建房機構后，23個此類組織都是紙上談兵。“他們成功了70％，”樂觀者估計說，“而這個拿地模式可能向全國推廣。”
悄然破冰
今年5月，趙智強看中了14號地塊。但是溫州土地“招拍掛”的規則是，必須由開發公司投標。趙智強不得不找個開發商合作，暗渡陳倉——雖然集資建房者和開發商是天生的冤家。
開發商王鑒輝，曾在浙江某房地產公司任多年總經理，他的公司在溫州有許多項目。王鑒輝也早就看中了14號地塊，但缺乏資金。數次談判后，王鑒輝決定與趙智強合作，只收2％的管理費，開發出來的房產歸合作建房者。
總經理把合作計劃向集團作了匯報，得到的答復是：“零利潤”的事情你去做什么？
王鑒輝又找到了浙江瑞安的正元房地產開發公司。他提出，以趙智強的合作建房項目和“正元”簽訂承包合同，成立項目部，獨立核算，自負盈虧。王鑒輝擔任項目總經理，并給“正元”60萬元承包費。王鑒輝還承諾，在項目運作期間，自己承擔可能發生的虧損。能夠毫無風險地賺到60萬，“正元”同意了這個要求。
北京的合作建房組織者于凌罡，是最先嘗試找開發商代建的。但這被誤認為是接受了“招安”，嘲笑和猜疑一片。而溫州人采取的“建立項目公司承包”的方法，不僅可以避免誤解，而且可以從拿地階段開始合作。
拿地先要和它的主人達成協議。這塊地屬于溫州江前村。此時，那個自稱是“中國十大營銷人之一”的趙智強一改高調，藏在了幕后，所有接觸都由王鑒輝出頭。連江前村也不知道，他們的地真正賣給誰。
“在房地產市場上，合作建房者不堪一擊。”王鑒輝說，“而我是以‘零利潤’跟他們合作，這種做法會被開發商看成眼中釘。如果公開，地就拿不下來了。”
北京的于凌罡就是“前車之鑒”。于發起的合作建房組織“藍城”曾經看中了北京一塊地，結果招來開發商的瘋狂抬價，最后只能失敗告終。在杭州，聽說合作建房者看中了一塊地，結果有90家開發商報名爭奪那塊地，合作建房者只好退出。
當時，溫州14號地塊已2次招標，2次流標。太貴了，底價是每畝700萬元。王鑒輝找上門來后，江前村召開村民代表大會，把價格降到每畝410萬元。但他們提出，正元公司要先交500萬元定金。接到定金后，村里不會把這塊地給其他開發商。
經過一個多月的討價還價，“正元”將定金壓到了50萬元。趙智強很快向會員們發出募集資金的通知，大套8000元、小套5000元，錢很快湊夠了。
低調仍在持續。這是順應房地產界的規則：要么實力大到嚇退所有競爭者，要么就夾起尾巴免得成眾矢之的。10月，趙智強還施放煙幕彈“拿地沒戲”?！ ?
繞不開的潛規則
由于此前的兩次流拍，江前村這次向國土部門申請以掛牌方式出讓。這意味著，即使只有一家報名，也可以進入拍賣程序。曾有包括“正元”在內的3家地產商報名競標，但到了10月30日——繳納保證金的最后期限，只有“正元”將1000萬元交到了招投標中心。他們順理成章地以高于掛牌起始價1萬元的價格拿到了土地。
在溫州市國土資源局局長劉允南看來，14號地塊的招投標是完全合法的，因為正元公司是完全按照法律程序，至于后臺是誰、資金從何而來，與國土局無關。
但在這個過程中，精明的溫州人沒有繞開潛規則——為了避免開發商的敵意和競爭，他們穿上了開發商的外衣；為了打通方方面面的關節，他們從開始的時候就確定要拿出項目總價的3％作為“管理費用”，大量的公關費要從中開支。此外，溫州市銷售額最大的10家房地產企業中，有6家是營銷協會的會員。趙智強暗示，他的這些頗有實力的會員給了很大幫助。
“再比如和江前村的那個私下協議，”王鑒輝說，“嚴格地說，這個協議沒有多少法律效率。但是，這樣的協議又是長期以來溫州民間賴以體現誠意的約定模式。”
感慨溫州人的幸運后，一位不愿透露姓名的合作建房組織者說：現在土地都是“招拍掛”，可是招拍掛真的公平嗎？真實的情況很可能是：第一，已有開發商看中這塊地，土地所有方報到發改委、規劃局。通過后，再報到房地產部門去準備“招拍掛”。所以只要拿出來的地大多是有主的。第二，原先的既得利益者都已經談好了，這塊地我拿到以后大家怎么分。合作建房的人拿到了這個地，很難保證某些人的利益。因為合作建房的賬目必須對會員公開透明，要請人吃飯送禮，賬就對不攏。而且賬一公布，誰還敢吃你的飯？這樣，建房過程中的100多個章能敲得來嗎？
溫州拿地的成功，還在很大程度上歸功于時機。
按房地產界的規則，“要獲取10％的利潤，必須要留足30％的空間”。對于開發商來說，他們必須考慮未來的銷售情況、房價下跌等不可知因素，并且要負擔人員工資、廣告營銷成本、售樓處硬件投入等開支。而這些，正是合作建房的優勢所在——建房人就是買房人，他們不需要搞什么營銷。
尤其是今年，開發商中流傳著一份國土資源部的文件征求意見稿。按照這份文件，他們所建樓盤的價格，不能超過上個季度同級別普通商品住房均價。所以，開發商更要顧慮利潤空間，不敢輕易參加競買。這無疑給趙智強和王鑒輝拿地創造了良機。
開發商“設套兒”
趙智強稱，14號地塊合作建房的房價只要5300元 ／ 平方米。隔壁的xx大廈，每平方米8000元；不遠處的xx花園，超過10000元。一個購房者在100米外的某花園以13000元 ／ 平方米買了套房子，得知合作建房的價格后，馬上退貨。
11月，溫州較大的七八家開發商組織了兩次“研討會”，對于合作建房集體聲討：一是正元公司沒有取得預售證就開始賣房，二是沒有實行網上銷售。
溫州市規定：新開樓盤必須在取得銷售許可證10天內在網上銷售。這也是合作建房無法繞過的坎：如果公開銷售，無法保證260名合作者都拿到房子；否則就是違規。
“合作建房者的目標是打破開發商的壟斷，遭到阻擊不可避免。”趙智強說。而上海的朱劍曾經和某開發公司的總裁談好過合作。這個公司有一大片土地，分5期開發?？偛猛夂椭靹献鏖_發第5期土地，但是后來反悔了——同業對他壓力很大，同一個地塊里，市場價賣到8000元，而合作建房只要這個價格的六成，連總裁自己的其他4期項目都要受到影響。
一位溫州開發商又設法算計了趙智強和王鑒輝。他先是設宴灌醉了江前村一位參加合作建房的村民，從他手里拿到了參加合作建房的確認書、繳款通知書，然后以此為證據向工商、公安、房產、銀監會等部門舉報營銷協會和正元公司，罪名包括擾亂市場秩序、非法集資等。
工商、公安、銀監先后找到趙、王調查，但最后并沒有確認開發商們舉報的罪名。趙智強和王鑒輝為此十分感激市政府。也有官員以很硬的口吻要求趙智強停止合作建房，但趙智強也不是吃素的：“你們發份文件，我就停下來。”——他知道這是對方的個人行為，并不代表政府態度。
前途難料
但拿地的風波依然未平?！稏|方早報》報道，12月13日，溫州市房管局局長胡立同表示，該市個人集資建房項目在操作上已脫離標準框架，存在明顯的違規行為。
“在事先沒有告知的情況下，他們就委托開發商拿地，存在欺詐嫌疑。”胡立同解釋說。因此，政府可收回該地塊的使用權，原先繳納的拿地保證金1000萬元，可能被沒收。
趙智強覺得十分冤枉。“事先的確沒有向他們匯報，因為我們沒必要。”他說，“沒有任何一個房地產公司買地前還要向房產局匯報。至于委托開發商拿地，那也是按照規定辦事——招標公告上明確必須是房產公司才能去投標。去年，我們曾委托一家上海公司投標，當時的結果是流標了。但報紙登了好多次，房產局為什么不禁止呢？”
但在12月18日，趙智強和王鑒輝又面見了溫州市分管城建的副市長葉際仁。趙和王異口同聲地說，葉市長明確表態，不會輕易給他們“戴帽子”。一天之內，這種說法就傳遍了浙江內外。爭議之中的合作建房帶頭者，能夠面見副市長并得到鼓勵，本身似乎表明了政府態度。
但是，副市長說“不輕易戴帽子”不等于沒人給趙智強和王鑒輝“戴帽子”。胡立同此前透露，溫州市房產局已向建設部遞交了一份關于溫州個人合作建房的“調查報告”。坊間已有傳言，建設部叫停溫州合作建房的文件已經擬好，不日下發。
包括國土局局長劉允南在內的眾多政府官員都認為，對于溫州建房者來說，拿到土地其實只完成了20％的工作，還有漫長的路要走。
對于趙智強、王鑒輝來說，麻煩遠不止“失敗”那么簡單。如果真如媒體報道，溫州合作建房是“違規”，1000萬元保證金被沒收，那么260名合作建房者將血本無歸，等待趙、王二人的極有可能是牢獄之災。
趙智強每天只要晚點回家，他年邁的父母就會睡不著覺，擔心他出了什么事。他如果不在辦公室，就會故意不把話機放好，任由電話發出“嘟-嘟”的忙音。這樣，找他的合作建房者們就會相信，趙智強還很忙，合作建房還沒出事。
住房保障制度成效調查經濟適用房到底賣給了誰
□本報記者 趙小劍
經濟適用房的貢獻和問題
“230平方米的超大面積、木地板、高檔瓷磚的精裝修、6個空調、6臺電視、全套實木家具、跑步機等健身設備一應俱全”，這是某房產中介公司的售房廣告，而這戶豪華惹眼的
房子，其性質卻是經濟適用房。
在北京著名的經濟適用房回龍觀小區里，寶馬、甲殼蟲、悍馬等極品汽車輕易可見，而類似廣本、帕薩特這樣的中高檔汽車更是遍及視野。
讓人無法回避的問題是，原本強調保障功能、意在解決中低收入人群住房問題的經濟適用房到底賣給了誰？
2005年，由全國工商聯房地產商會建立的REICO工作室發布的《經濟適用房政策評價》報告中顯示：北京市經濟適用房自用率僅為51.34％。也就是說，北京經濟適用房中有將近一半被作為投資的房產出租出售。
按照1994年由建設部、財政部等部門聯合頒布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，經濟適用房被定義為——由相關部門向中低收入家庭的住房困難戶，提供按照國家住房建設標準而建設的、價格低于市場價的普通住房。按規定，購買者必須具備一定條件，以北京為例，條件之一是家庭年收入在6萬元以下；二是申請購房者必須是無房戶或現住房面積未達到本市規定的住房補貼面積標準的未達標戶。
然而，在現實操作中，這個標準變成了一張從單位輕松獲得的收入證明。“單位領導都希望你自己能解決住房問題，當然會竭盡全力幫助你開證明。這不就是一張紙和一個公章的問題嗎？沒人會難為你。”一位經濟適用房的購買者對記者說，他是一位高級白領，光自己的年薪就至少數倍于6萬元的標準。他在北京的天通苑小區買了套200平方米的經濟適用房，把自己的父母從外地接過來安度晚年。
為了加強對經濟適用房的審核，有地方政府出臺政策，要求經濟適用房的申請人必須將自己及其配偶姓名、核準蓋章單位、可購買經濟適用住房最高總價等情況在網上公示，公示期為10個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格。“這個的作用是什么呢？如果你在單位人緣不好，你買經濟適用房就會有一定的危險性。否則，你說誰會去舉報你呢？不在一個單位工作的人認都不認識。”一位經濟適用房房主對記者說。
“客觀評價，經濟適用房作為住房保障制度的重要組成部分，的確為緩解住房緊張問題作出了很大貢獻。為什么北京的房價比上海晚了兩年起飛？這中間天通苑、回龍觀等超大型社區是滿足了大量有效住房需求的。但是它的每一個房子是否都在實現住房保障的功能？從現實情況看，也值得懷疑。”一位經濟適用房專家對記者評論道。
廉租房如何降低門檻？
所謂“住房保障制度”，簡單來說，就是實現“居者有其屋”。這并不是指讓所有人在自己私人財富中都擁有住房這種資產，而是讓買不起房子的人也有保障住上房子。因為住房是人生存的必要條件。“人人有房住”是一個文明社會起碼的目標，也是市場經濟下一個責任政府必須提供的“公共產品”。
除經濟適用房外，廉租房是住房保障制度的另外一部分。與經濟適用房的“低門檻”相比，廉租房的門檻則顯得太高。以北京為例，目前北京市實施的廉租政策完全是附著于民政方面的低保體系中的，對于發放租金補貼的家庭，政府定的標準是：連續享受低保一年以上，人均住房面積不足7.5平方米。“只有吃上低保，才有權利吃廉租”。
北京市投資建設的全市惟一一棟廉租住宅——位于廣渠門北里那棟政府廉租樓里，其進入門檻更高——必須是北京市確認的優撫家庭，即指持有《革命烈士證明書》、《革命傷殘軍人證》等6類證件的家庭。這棟樓里的居民以七八十歲的老人為主，他們按每月每平方米2.4元上交租金。由于該樓的房子尚未住滿，今年北京市建委和市總工會又在考慮將市級以上老勞模納入其中。
而除低保戶以外，處于“夾心層”的人不在少數。所謂“夾心層”是指渴望住上廉租房的，還有那些既不夠吃低保、又無力買房的人群。北京市廉租中心曾在市內的危改地區作過調研，得到這樣一組經驗數字：這幾年每次城市拆遷中，拆不動的家庭占30％，其中只有5％符合低保條件，剩下的25％便成了“夾心層”。與廉租戶相比，“夾心層”的居住窘境程度毫不“遜色”，然而，卻因為收入略超出低保線而被廉租政策拒之門外。
限價房防止成為批條子工程
今年，北京市政府又推出為增加中低價房供應而制定的一項新政策，這就是“限價房”，即在競標中便限制了市場價格和房屋套型的房屋。因為有房價限制，所以它不同于由開發商自主定價的商品房；也異于經濟適用房，因為開發商需要繳納相當數額的土地出讓金。地方政府顯然希望在控制房價的基礎上，同時保證賣地的收益。
今年6月、7月，北京市公布七大地塊為首批限價房地塊。今年11月30日，北京城市開發集團以26億元競得這七塊地之一——朝陽區廣渠路36號住宅及配套用地的使用權。在所有參與投標的13家房企中，出價高過成交價的多達4家。
廣渠路36號地規劃建筑面積達46.04萬平方米，東起九龍花園東路，西至化工設備廠東路，南至大郊亭路，北至廣渠路，是目前CBD地區為數不多的一塊寶地，被稱為“地王”。按26億元計算，如此該地樓面地價5647元左右。
業內人士估計，按照當前的房地產形勢，廣渠路36號地價格應該在40億元人民幣左右。因此，與成交額相比十幾個億的出入額度對開發商來說，獲利空間是巨大的。目前該住宅意向銷售價格為9500元 ／ 平方米。相對周邊樓盤15000元左右的價格，9500元實是低得太多。
限價房的購買者要求限定經濟水平、北京市戶口且是首次購房。“事實證明，土地價價高者得，房價價低者得的辦法，我認為不是非?？尚?。無論是限價房，還是限價地，很可能又會變成一個批條子的產物，反而破壞了市場秩序。”一位業內人士對記者說。
“你想想看，在周圍價格那么高的樓盤里面，突然出現這么一個低價房，大家不會去搶嗎？中國經歷過那么多年的短缺時代，從買自行車到安電話，最后不都是靠關系，條子滿天飛？從某種程度上說，限價房就是經濟適用房的姐妹花。在這種背離市場規律的交易中，宏觀調控的真正意圖能夠實現嗎？”
在北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授看來，由于中國缺乏良好的信用監管制度和反映真實狀況的收入監管體系，加上不同的文化背景，無論是經濟適用房，還是限價房，最后都會出現變形和扭曲。而且考慮到現實條件，一個一直生活在城南的人，因為經濟適用房建在北五環，他就得被迫改變以前所有的生活環境。所以他主張改補房子為補錢。“貨幣補助靈活性很大，買大買小、買新買舊、買在哪里都可以由被補助人自己決定。”
“問題的關鍵還是在于如何把這些真正需要幫助的窮人科學地遴選出來，這個問題無論是通過政府建經濟適用房、廉租房，還是貨幣補助，都需要完成這項工作。但是我認為因為貨幣補助環節相對簡單，中間尋租的機會可能會相對較小。”董藩說。
（本報記者師欣、曹海東對本文亦有貢獻）
解密上海第一大盤
□本報記者 馬韜
拿地：投入8億元
競爭這塊地時，上海房地產界震動了。
它位于上海嘉定區南翔鎮，2100畝。共有11家開發商參與競標，而金地集團（18.48，0.83，4.70％）出到了最高價——每畝38萬。“這就像一場豪賭。”趙漢忠說?，F年49歲的他，是金地集團常務副總裁、上海公司總經理。
拿到地是2003年年初。那時的南翔爛尾樓成群，而當時的房地產市場并不火爆。如果按照這個區域的房產價格細算，以天價購地加上建筑成本，這個項目恐怕沒錢可賺。趙漢忠總結為賭，出價時承受的壓力可想而知。
由于面積巨大，這筆動用資金近8億的項目——金地格林世界，被業內稱為“上海第一大盤”。
“當時我們還懷疑，為什么那里的爛尾樓這么多？我們甚至走訪了這里的老居民、查文史資料，看是否有風水問題。”金地集團營銷經理康家東回憶說。這并不是迷信，而是業內規則，風水不好的傳聞對項目是致命傷。
拿地前，房地產公司要對目標地塊做“勘察”。比如土地信息收集——包括現狀、地方政府對此區域的規劃設計條件、周邊配套情況、區域的未來發展等。事實證明，豪賭是正確的，盡管今年上海行情出現巨變，但這里的土地仍增值到每畝約200萬元。
為防止意外，簽定合同后，趙漢忠交清了所有地價款。此前近一年，剛上市的金地集團，在上海沒有拿到一幅土地。這確實是個不錯的開端，目前，金地集團的凈利潤中超過四成，是從上海項目中獲得。
金地拿這塊地在“8•31大限”之前。雖然，那時候并無“招拍掛”的硬性政策要求，但這塊地已是競價獲得。有統計數據表明，2004年8月31日開始執行制度后，“招拍掛”國有土地出讓比例從2002年的15％上升到2005年的1／3強。
建造：資金鏈像繃緊的皮筋
隨后的部分是設計、建造。“規劃中的一期是總面積的1/7，但在建造中，這2100畝土地的近1/3都動了。”趙漢忠說。
是綠地、公園、森林以及河流的改道，占用了大量地盤。“我們要讓買家看到這是個什么樣的項目。”趙漢忠說。但這個舉動給資金帶來了巨大壓力。而設計、建造過程中，最考驗開發商的資金實力，因為要給承建商、建材商按工程進度付款。爛尾樓往往就是在這個環節中出了問題——在某個時刻，緊繃的資金鏈無法支付工程款或建材款。
“金地是上市公司，手里有募集資金，銀行貸款對于我們來說也比較容易。”趙漢忠說。而在近一年中，屢屢聽到房產開發商的資金鏈斷裂的消息。小開發商缺乏資金，大開發商又容易把戰線拉得過長。
“這個環節里，比如總包商或承建商、建材供應商，都是通過談判確定，沒有什么‘門道’。而且，各房產開發商在這個環節上的成本支出差異不會太大。”一位上海房地產公司董事長說，“但充分利用預售制度，會降低資金壓力。”
比如拿地時，通過談判先付兩成土地款。然后加緊施工，盡量拖欠工程款和建材款，盡快進入預售。資金會在此時回流，然后逐步付清土地款等。“有些空手套白狼的味道，但這樣做，在銷售上稍微碰上點麻煩，整個鏈條就要斷掉。”一位業內人士說。
2005年8月，央行出臺的第一份房地產金融報告指出：很多市場風險和交易問題都源于商品房預售制度，建議取消。
而房屋預售制度是法律在12年前就確認的，源自《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條。12年來，盡管該制度在解決先期資金投入問題、降低房地產行業門檻及增加商品房供應等方面確有效果，卻也的確帶來了負面效應——比如消費者在購期房時，并不能看到“產品”，引發了大量法律糾紛。
但在央行取消預售建議不久，建設部表示：預售是法律制度規定的，不可隨言而廢。
金地的格林世界從拿地到建造，流程相對規范。所以，它們很快進入了預售階段，資金的緊張很快過去了。
銷售：政策影響價格
作為項目負責人，趙漢忠從拿地時就承受著巨大壓力。2003-2004年上海房價的瘋漲似乎給了他好心情，但壓力沒有在開盤時卸掉。“當時，正面臨這一輪房地產調控升溫。”這位總經理解釋說。
2005年3月，國務院出臺八點意見穩定房價。而七部委的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，恰好給金地的房子“格林世界一期”送上了開盤大禮。這給趙漢忠著實潑了一盆冷水：5月開盤到8月底，銷售額幾乎被“剃光頭”。
此時，近15億的資金砸進了這個項目；而行業的整體困境，讓降價風突然盛行。“但我沒有降價。”趙漢忠說。他還逆勢追加2.5億投資增加綠化、增建會所，并對河流再進行改造。
從拿地時，趙漢忠就面臨諸多風險：如未來此地塊不被人接受，如房價如果有巨大的波動影響銷售，如政策變化影響規劃。但在他眼里，惟一可以控制的是：把這里變得更漂亮，天道酬勤。
果然，2005年10月，項目銷售開始出現轉機。而前期的銷售回款，也支撐起來后續的資金需求。按照趙漢忠最初的判斷，認為滾動6年開發結束后，此項目其平均售價應在7000元左右?，F在，良好的市場反饋及對未來市場的看好，他已經把這個心理值提高到了1萬元。
上海南郊也有一巨大樓盤，在幾期的銷售中，由于價格起伏較大，引火燒身，導致退房壓力成了該項目的噩夢。
此后，90平方米的房子要占開發樓盤70％的新政策，也給格林世界這個龐大的項目帶來了新麻煩——無法按照既有的規劃繼續開發。“聽從政策，但也會和管理部門溝通，找一個公司與政策的平衡點，畢竟，我們這個大項目是歷史遺留問題，70％-90％的硬性限制很難適用于這地塊的開發。”趙漢忠說。
利潤之謎
“我很滿足格林世界的銷售進展，”趙漢忠說，“這說明客戶和開發商之間互相認可。”但讓很多房地產商郁悶的是：一把話題放到非具體項目中，購房者和開發商勢不兩立，高價和暴利似乎成了這個行業的代名詞。
所以，公布房價成本及利潤率的要求不絕于耳。而在江蘇鹽城等地，公布房價成本已經開始。
“讓開發商公開利潤，是一個很低級、很空的問題。”一位房地產公司的董事長說，“是按照項目利潤核算利潤呢，還是按照年度利潤核算利潤？是按照取得土地的歷史成本核算成本，還是按照市場價核算成本？是算銷售利潤，還是按照資金投入核算利潤？”
有業內人士稱：除了土地獲得的過程中有非市場因素的左右，房地產開發的所有環節，幾乎全是市場規律起作用。這也導致了一個事實——房地產行業的利潤主要來自于土地的利潤，其他環節與書本上的項目開發流程并無不同。
以開發高檔樓盤為主的金地集團，今年中期報表顯示其集團凈利潤為11％，這是金地集團歷年最高的區域。
房價高漲是熱錢炒上的么
□本報記者 馬韜
“現在是最棒的時機，千載難逢的機會，可惜不能買了。”朱梅生言語間頗有些捶胸頓足的味道。
朱梅生是臺灣人，大手筆投資上海房產已經有5年多，限制外資購房的政策出臺后，他
沒法繼續投資樓市了。
在高房價問題已經成為社會問題的時候，朱梅生及他的朋友們，卻仍然覺得房價便宜到遍地是機會。
朱梅生是2001年上海歸并內、外銷房后進入樓市的，而中國大陸率先富裕起來的地區——以溫州為代表——的資金，則在1998年就已潛入上海樓市。正是這些蜂擁而至的境內外富人資本，讓上海本地人覺得高不可攀的商品房根本不愁賣不出去。
上海的這一幕，正在全國各地上演。
臺北、東京與上海
“2萬元一平方米，在臺北只能買到公房，在上海就能買到非常好的房子，怎會沒有機會？”朱梅生這話完全可以代表蜂擁大陸大城市樓市資金的視角。
朱梅生經常舉一個例子：他在臺灣的一套老房子，30年漲了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他專業門檻更高的投資渠道，而是樓市，這是朱總結多國經驗后的結論。在中國經濟增長加速后，朱和他的朋友們意識到，曾經在東南亞各國上演過的樓市造富的機會又來了。
在限制外資政策出臺前，朱梅生名下有9處物業，現在全部出租，相比月供，租金回報率是住宅5％、寫字樓8％，同時房價還在上漲（他根本就不在乎短期的價格波動），這令他非常滿意。幾年來，他經手買賣的房子大約有40套。
“還有很多以前沒進來的朋友，在等待進場的機會，個個手里也有個三五千萬。”朱梅生說，“任何物業都有吸引力，希望以后政策還會允許我們買房。”
朱梅生是長線投資——雖然在熱度最高的時候也做短線交易——長期的投資價值是他投資樓市的根本因素，經歷過東南亞高速發展期的他，很清楚中國大陸經濟飛速增長階段會發生什么。
跳出短期的房價變化角度看樓市的前景，結論自然不同，這與國際大投行屢屢大單投資寫字樓、公寓、別墅的動機完全一樣。
“投資寫字樓進行出租，有近9％的毛利，而大部分外資7％的毛利就非常滿意，”全球物業顧問管理公司仲量聯行亞洲區董事陳立民說，“外資買了就不賣了，是絕對的長線投資者。”陳立民認為，以國際大投行為代表的外資絕對看好中國的發展前景，否則也不會如此急迫地進入了。
“東京的房價是上海的10倍，上海怎么會沒機會？”陳立民說。從成本角度出發，很容易理解這種外資大手筆：基礎設施及人才儲備等并沒有多大差別的東京與上海，10倍差異的房價及工資意味著運營成本的急劇下降，任何一個行業的利潤率又不會比日本低多少，而中國市場未來空間巨大，外資企業必然大舉進軍上海，這又必然導致寫字樓緊缺。“銀行業開放了，對寫字樓的需求又是一個拉動，兩年內，上海的寫字樓還是供不應求。”陳立民補充道。
帶著境外視野的長線資金憑借其對中國經濟增長的堅定信心，將中國大城市的高品質物業，牢牢鉚定在一個高位。
“我們還會回來的”
也正是如此，外資一度被認為是炒高房價的禍首。但跨國物業顧問公司世邦魏理仕上海區總經理吳立良的看法正相反：“我認為不是海外投資者，而正是中國國內的投資者造成了中國房價的上升。”
“實際外資是支持高端市場，在心理層面給了市場一個支撐。”上?；膷u房產工作室市場總監馮偉分析道，他認為，游資對房價的實際推動力最強，“2003、2004年最厲害的時候，江浙一帶的資金都整棟整棟出手。”馮偉說到的就是以赫赫有名的溫州炒房團為代表的民間資金。任何資產的價格都是由一股主流資金發現并形成的，很顯然，這股熱錢——炒房團，就是炒高房價的主流力量。
“炒房團三個字變成歷史了，”林榮時說，“還有誰敢提呢？”
林榮時是上海道邦投資咨詢有限公司總經理，曾帶領溫州炒房資金5億元置身于上海樓市的大行情中，“除去我們緊密合作的十幾個人外，當時跟隨我們操作的資金，估計得有10億到20億。”
據林榮時的統計，成氣候的溫州炒房團頭頭就有39個，由此可以保守估計出，一直被稱為溫州炒房團的這筆資金規模會有多大。而銀行按揭，又把這筆資金至少放大了4倍。如果以兩成首付計算，20萬元就能操作100萬總值的房子，房價漲20％，對炒房者來說就意味著100％的利潤，與期貨的保證金交易類似，按揭成了這筆資金獲取暴利的最好輔助工具。
“溫州一個老板，100套房子，總投入4000萬左右，高峰時期套現2億多。”林榮時舉了一個例子。朱梅生也舉了一個上海本地人的例子：借了20萬，3年下來，炒出了300多萬的身家。
林榮時認為，早期進入的溫州資金比較理性，以溫州當地的民營企業老板為主，他們在1998年就到上海買房了，當時的房價對于他們來說非常便宜，他們買房也是為了自用。后來房價逐漸升溫，他們從2002年開始加大投資力度。這筆資金進場早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分轉戰北京、廣州、深圳等地的樓市。而那些在2004年以后樓市最熱時進入的資金，就比較被動，成本很高，目前套現比較困難。
2005年3月，國務院出臺八點意見穩定房價，5月11日，國務院轉發七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，對房價的調控明顯升級，此后的一年又出臺了稅收等方面的壓制政策，但房價仍然堅挺，只是上海本地的二手房交易已經不復往日的活躍。
去年夏天，有關房價高低的爭吵最激烈之時，這路資金已經換了思路轉投股市，那時股市正面臨跌破千點的最悲觀的時刻，“總得領先市場才行，在股市里，我們的資金又翻了一番。”
對于這路對市場經濟認識最深刻的資金來說，追逐利潤的路程遠沒有結束，煤礦、股市，都是一個交易對象，“這筆資金炒什么，思路都是一樣的，團結，下手狠，發現不對頭果斷退出，非常專業。”林榮時認為這筆資金的獲利途徑啟發了上海本地的資金，加入炒作的資金越來越多，于是，一場硝煙后，留下了一個激辯不停的社會話題。
但在那些更專業的研究者看來，指責熱錢炒高房價顯然是一個誤解。12月22日，中信證券研究所發布房地產行業報告《盤點2006，調控難言碩果》，認為錯誤地把投機炒作當成房價的上漲主要原因，導致了房地產調控政策難言碩果的結局。資金為什么會源源不斷地涌入樓市？因為資金所有者意識到了從長遠角度看，從供求的基本關系看，房價被低估了。目前的房地產市場，除了投資需求之外，更多地還是自住需求，因此規范外資、限制流通等措施是無法從根本上抑制房價上漲的。
“兩年后我們還會回到房地產市場。”林榮時告訴記者，“房地產的行情遠沒結束。”
地產調控這四年
□本報記者 馬昌博
2006年11月的最后一天，全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議發布了《關于各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》。
這是由建設部牽頭的聯席會議首次就宏觀調控的效果進行表態。“能出臺這樣的通報
，很不容易。”建設部一位人士對本報記者說。
連續四年，沒有任何一個產業能引起中國各界的如此關注；也是連續四年，沒有任何一個產業引得中央政府出臺如此多的調控政策。
2003：“早產”的央行121文件？
2003年，房地產宏觀調控初顯之年，央行“121號文”和國務院“18號文”“一冷一熱”的客觀效果，從一開始就反映了中國房地產調控的諸多現實。
當年6月5日，中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”），這被認為是中國新一輪房地產熱啟動之后，中央部委的“第一瓢冷水”。
此前，沿襲了40年的住房實物分配制度已于1998年終止，房地產市場勃興。然而5年后，央行對房地產業起了警惕之心。據起草“121文件”的關鍵人物、時任中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有在2004年離任后透露說，2002年10月，在人民銀行的一個座談會上他就做出了“部分地區房地產出現過熱”的判斷。
當時的依據一是房地產投資增長明顯高于銷售的增長，第二是商品房空置面積明顯增長，而且增長幅度非常高。
房地產企業和購房者都大量占有銀行貸款，“央行擔心，一旦房地產市場出了問題，這些貸款收不回來怎么辦？”北京師范大學房地產研究中心主任董藩說。
“121文件”規定：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30％；且商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。
這被形容為是開發商的“晴天霹靂”——許多房地產開發公司將面臨資金鏈斷裂的問題，房地產商的反對和游說隨后也異常激烈，“包括一些地方商業銀行從本身利潤的角度，也不太想執行央行的做法。”董藩說。
而就在“121文件”出臺前一個月，國務院相關領導主持會議，聽取了有關一個通知的情況匯報。3個多月后的8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》“國18號文”出臺。這個文件首次明確，房地產已成為支柱產業。
第2天，建設部在北京召開“全國房地產工作會議”。時任建設部房地產司司長謝家瑾說，“文件的核心精神總的來講是搞活房地產市場”。
開發商歡欣鼓舞，認為這是對“121文件”的“修正”，比如“國18號文”規定：對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。
“‘國18號文’是以國務院的名義給房地產業吃了個定心丸。”董藩說，“一定意義上對央行的前期政策做了些修整。”
但另一位房地產資深人士認為，不能說“國18號文”是針對“121文件”，“它在‘121文件’出臺前就已經醞釀，但兩個文件的反響確實不同。”因此，當開發商們認為它們有矛盾之處時，戴根有和建設部一位副部長都予以了否認。
或許是因為“國18號文”被誤讀，“121號文”最終未能很好執行，已易任央行征信管理局局長的戴根有在2004年10月份的一個演講中也承認“執行得還不怎么樣”，“各位好自為之，最后造成風險自己背著吧”。
數據顯示，2003年房地產開發投資資金來源中銀行貸款占28.89％，同比增長67.5％。“121文”的出臺，似乎像是一個“早產”的孤立事件。
2004：土地調控全面升溫
2004年是宏觀調控力度迅速加大的開始，從“8•31大限”到央行加息，在土地和信貸兩個閘門間，房地產業走過了第一個“政策年”。
3月，國土資源部、監察部聯合下發通知，規定8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，必須以“招拍掛”方式出讓。業內稱之為“8•31大限”。
飽受詬病的“協議土地”政策被終結，有關專家估算，在土地出讓協議制時期，由于管理不規范，每年國有土地收益流失至少在100億元以上。董藩曾問一位開發商，協議出讓與實行公開招標價格懸殊究竟有多大，對方說一般相差4到6倍。
不過令人意外的是，地方政府很快便嘗到了新政策的甜頭，經過“招拍掛”催高地價之后，地方政府整體獲利，土地收入作為地方政府第二財政的作用更加明顯，“土地收入的大增，加大了地方政府真正執行中央政府房地產調控政策的難度。”董藩說。
一個月后，國務院通知，水泥、電解鋁、房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上。
相比“121文”，此次國務院的通知并非針對房地產一個行業，但它對房地產開發商的資本金要求高得多——“121文件”中，對開發商自有資金的要求也只是30％。
隨后的10月29日，央行在9年后首次加息。
有意味的是，也是10月，建設部政策研究中心課題組發布了一份專題報告，稱“中國房地產金融危機尚無跡象”。
“招拍掛”后土地價格的全面上漲，為地產商提高房價提供了理由——“地荒論”開始流行，政府和開發商在土地供應上的意見更加相左，政府稱開發商囤積土地，而開發商則認為政府收緊“地根”導致房價上漲。
嚴格的土地政策和降低房價漲幅之間的矛盾開始凸顯，“兩個政策的碰撞肯定是有的。”中國房協原秘書長顧云昌對本報記者說，“比如8•31大限之后，由于種種原因，對比2003年，北京2004年的土地開發量下降了30％，而2005年較2004年又下降了40％。土地開發量明顯下降，而北京的需求很旺盛，必然導致了房價增長過快。”
2005：房價“調控升級”
2004年的一系列政策規范了土地交易秩序，但房價在這一年迅速上漲。
“到2004年底的時候，房價的形勢已經很緊張了，各方都在琢磨這個事。”董藩說。
決策層已經決定“調控升級”，3月份的《政府工作報告》中第一次明確提出抑制高房價，此時房價已在狂奔，據國家統計局統計，當年一季度，全國房價上漲19.1％。
隨后，一份名為《關于切實穩定住房價格的通知》的文件在3月26日發出，被稱為“國八條”。文件清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮，“住房價格上漲過快直接影響城鎮居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩定，甚至影響整個國民經濟的健康運行”。
董藩說，文件要求“省級人民政府對本地區穩定住房價格工作負總責……對住房價格上漲過快，控制措施不力，要追究有關責任人的責任。”威懾性措施開始登臺。
地產商們再一次發起了游說，但決策層決心已定。
隨后的一段時間成為政策密集期。建設部等7部委出臺通知，要求“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，房地產調控政策日益細化。
“國八條的核心就是要壓制‘虛火’，主要以長三角為重點。”中國房協原秘書長顧云昌說。
國家稅務總局等下發通知，規定從6月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅，以壓制投機炒作。
“連續的調控政策使得市場開始出現觀望情緒，或者說低迷。”董藩說。
在此情況下，建設部官員6月初接受《人民日報》專訪，說宏觀調控并不是要“打壓房價”。建設部一位副部長7月再次表示，下半年不會再出臺更嚴厲的調控政策。
但10月，國家稅務總局一紙“二手房交易必須交納個人所得稅”的通知橫空出世。而此前，建設部那位副部長表示，此做法目前只是個別地方的試點。
在2005年排山倒海般的調控政策下， 2005年70個大中城市房屋價格漲幅為7.6％。
2006：宏觀調控“微觀化”
在2006里，調控的步伐更是一波緊似一波。而也是在這一年，依然上漲的房價進一步成為全社會議論的焦點。
2005年增長放緩的房價在2006年初出現反彈，尤以北京為重，該市發布的一個數據說，2006年1-2月，北京商品住宅預售交易平均價格同比上漲17.3％。
普遍的看法是，這是在去年宏觀調控的形勢下，人們的觀望情緒使得一些購買需求延遲到今年，和新增需求加在一起推動了房價的上漲。
與觀望所形成的需求疊加相比，供給卻在下降，以北京為例，2004年全部新增供應上市套數29萬套左右，而2005年僅為22萬套左右。
反彈的房價引起廣泛重視。國務院總理溫家寶在5月17日主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六項措施（簡稱“國六條”），房地產調控帷幕再次拉開。12天后，史無前例的“9部委15條”出臺，對“國六條”進一步細化。引人注意的是，監察部赫然名列其中。
“9部委15條”的一個突出特點是，在土地供給無法大增的情況下，試圖從調整住房供應結構入手，在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出量化規定。其重點是套型建筑面積90平方米以下住房須占開發建設總面積70％以上。
“我們要控制投資增長過快，但控制房地產投資就會使得供應減少，為解決這個問題，我們要求多供應小戶型以增加套數緩解矛盾。”建設部政策研究中心副主任秦虹對本報記者說，“當然因為小戶型的政策有一個過程，規劃剛開始，今年還不顯現，但是明后年就應該能顯現出來了。”
也有學者對此有不同意見。“小戶型主要應該是二手房市場提供，而不是新建商品房。”上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明說，“但現在的一個問題是，二手房稅太高，阻礙了二手房市場功能的發揮。”
“我也認為應該降低流通領域的稅收，市場的流通越發達越有利于二手房市場的發育。”顧云昌說。
土地政策依然嚴厲。“嚴格的控制土地方向是對的，但如果控制不當，會造成土地供應不夠了，這個節奏很難把握。”顧說。
2006年，九部委組成的調控大軍在6個月中，出臺了不下13個房地產調控政策，囊括了住房結構、土地管理、稅收、信貸、反腐敗等各個環節，幾乎已發動起所有相關部委。
“各部門的配合需要進一步協調，”董藩說，“財政部和國稅總局掌握著稅收政策，央行和銀監會掌握著金融政策，后來又授予國土資源部土地調控職能。相對它們來說，建設部作為主管部門雖然起牽頭作用，但它只有行業管理職能，沒有太多的調控手段。”
“要更多采用經濟手段來調控市場，而不是行政手段，行政手段老把部委綁到一起，各出各的政策，可能不是很順暢。”
而建設部政策研究中心副主任秦虹則積極評價，“在這次宏觀調控中，政府采用多種手段，有效控制了各地的拆遷規模，減少了對住房的剛性需求，也有效抑制了投機炒房行為，使一度炒房盛行的局部市場趨于平穩，控制了這種勢頭的蔓延，使房地產業平穩順利地度過了2006年。”
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2007/1/10 9:09:00