吉林省房地產市場發展相對滯后但潛力巨大

吉林省統計局

近年來，吉林省房地產開發投資持續增長，開發規模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為推動投資、有效擴大內需、促進國民經濟穩步發展的新增長點，為城市化發展、居民生活水平的提高做出了巨大貢獻。房地產業發展健康與否對國民經濟發展起著舉足輕重的作用，特別是現階段，國家針對房地產投資規模過大、房價漲幅過快等問題出臺一系列的宏觀調控政策，房地產業面臨的外部環境發生了巨大的變化。在這種背景下，吉林省房地產業還有多大的發展空間，市場供求關系將怎么變化，成了社會各界關注的問題。為此，吉林省統計局從分析近幾年的統計資料入手，對全省房地產業的發展潛力、制約因素及對策進行分析，以滿足各級領導的決策需要。

一、市場需求潛力巨大

（一）居民住房需求潛力巨大

近幾年，吉林省城鎮居民人均可支配收入從2000年的4810.00元上升至2005年的8690.62元，年均增長11.8%。隨著收入的大幅度增長，居民消費重點已從講究吃、穿、用質量向住、行和教育等方面轉變，消費結構的升級轉型，大幅度地提高了住房消費在居民消費中的比例，增加了住房消費數量和質量需求，由"有其房"向"優其房"轉變。城鎮人均住宅面積也從2000年的9.14平方米增至2005年的19.47平方米，年均增長22.6%。人均購買商品住宅2000年為0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增長1.4倍，年均增長27.8%。按"十五"時期人均購買商品住宅的平均增速推算，"十一五"期間各類商品住宅需求量將達到7541.5萬平方米。2005年末城鎮居民儲蓄存款余額2798.06億元，比2000年增加1282.3億元，年均增加256.49億元。未來幾年，隨著經濟的持續快速增長和居民收入的增加，居民儲蓄存款仍將大幅度增加，其中有相當一部分是用于住房儲蓄 ，將帶動居民住房需求的擴張。再者，目前吉林省城鎮居民人均居住面積相對于其他省市還比較少，2005年人均19.4平方米，比全國平均水平低6.7平方米，擁有巨大的潛在需求。

（二）棚戶區改造，增加了商品房的剛性需求

針對吉林省城市中存在大面積棚戶區的情況，2006年省政府計劃用三至五年時間改造1500萬平方米棚戶區，改善100萬低收入人群的住房條件。對參與改造的企業給予大幅度的優惠政策：棚戶區改造項目享受經濟適用房有關政策，建設用地實行劃撥，行政性收費減半。"棚改 "政策受到廣大低收入群眾的歡迎，眾多住在棚戶中沒有能力購買住房的家庭，通過棚改的優惠政策改善了居住條件。自今年5月份棚戶區改造工程動工以來，截至9月30日，全省已完成房屋拆遷面積863.01萬平方米，搬遷近160296戶；開工面積達1170.08萬平方米。"棚改"的優惠政策一方面實現了低收入人群對住房的提前消費，拉動了購房需求，刺激了房市；另一方面引導了開發商向低價位普通標準的小戶型發展，增加了商品房的有效供給，從供給和需求雙方面推動房地產市場的發展。對拆遷居民實行貨幣化安置形成的對各類房屋的剛性需求，再加上公積金、按揭貸款等消費政策的作用力，住宅產業市場潛力巨大。

（三）吉林省經濟的持續快速發展將帶來房地產市場的持續快速擴張

自2000年以來，吉林省地區生產總值以年均10.4%的速度持續快速增長，由2000年的1951.51億元增至2005年的3620.27億元；人均GDP2005年達到13348元，比2000年增長81.6%。從目前吉林省經濟發展的趨勢看，隨著國家振興東北老工業基地戰略的深入實施，項目建設加快以及投資消費需求的加速擴張，未來幾年經濟增長將持續加快。經濟的持續高速增長，必將帶動各產業部門快速發展，居民的收入不斷增加。擴大消費需求和促進消費結構升級，也必然帶來住房消費總量的增加和質量的升級。另一方面，依據國際經驗，人均GDP達到800美元～1500美元時，住宅產業進入關鍵期，住宅投資快速增長，住宅業或房地產行業將成為國民經濟的支柱產業。目前吉林省人均國內生產總值已超過上述區間，住宅將進入快速增長期。

（四）城鎮化加快將帶動房地產業的發展

城鎮化是世界各國共同的發展規律，房地產業與一個國家或地區的城鎮化發展水平有著很強的正相關關系。一方面城鎮化發展所帶來的城鎮人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。2005年，吉林省城鎮人口占總人口的比重為52.52%，比2000年提高2.86個百分點，按照每年提高一個百分點的發展速度，到2010年將達到57.52%；在未來幾年中，如果吉林省城鎮人口增長率仍保持2005年的7.1‰，預計每年吉林省城鎮人口凈增加約10.1萬人，以人均住房面積30平方米（小康標準）計算，每年為解決城鎮新增人口的住房問題就需要約300萬平方米的住房。另一方面，城鎮化的發展，需要房地產業提供四大支撐場所，即提供居住場所、生產場所、辦公場所和經營場所。隨著吉林省城鎮化水平的不斷提高，外向經濟的不斷擴大，更多的域外資本注入吉林省，同時"東北亞博覽會"等一系列大型招商引資活動，引入了眾多大型國內、國際、跨國企業和項目落戶吉林，這必將增加未來幾年吉林省重點城市對高檔寫字樓、大型商業營業用房、大型生產基地和高檔豪華住宅區的需求，在提升房地產質量和人氣的同時，將為吉林省房地產市場發展創造良好的契機。

二、發展相對滯后，拓展空間巨大

（一）吉林房地產開發起步晚，整體水平較低。吉林省房地產市場的發展存在明顯的滯后性

近幾年來，全國房地產業呈現快速發展的勢頭，部分地區出現"過熱"和"泡沫"現象，而吉林省房地產市場的發展相對較緩慢，與全國形成明顯的反差。2000-2005年全國房地產開發投資年均增長40.6%，吉林省增長37.9%，比全國平均水平低2.7個百分點。2006年以來吉林省房地市場發展速度加快，但仍發展不足。據聯合國統計，世界各國以房地產形式所形成的固定資產占同期形成的固定資產總值的50％以上，吉林省近五年房地產投資占固定資產投資比重為23.4%，差距較大。

（二）與其他省份相比，吉林省房地產價格處在較低水平

2004年普查資料顯示，吉林省商品住宅平均價格為1695元/平方米，相當于全國平均價格的61.0%，在全國排倒數第十位，與其他省、市相比，吉林省的商品房銷售平均價格僅相當于上海的25.5%，北京的32.3%，廣東的45.0%，遼寧的70.1%，黑龍江的89.1%。

吉林省與國內部分省份商品房平均價格比較

單位：元

	全國	吉林	上海	北京	天津	浙江	廣東	江蘇	山東	遼寧	黑龍江
2004年	2778	1695	6639	5243	3155	3108	3763	2613	1988	2417	1903
2003年	2359	1574	5118	4737	2518	2737	3195	2197	1698	2291	1799
2002年	2250	1665	4134	4764	2487	2387	3241	1925	1605	2139	1803
 

（三）地區間發展不平衡，留下了較大的發展空間。

目前，吉林省各地房地產開發水平差異十分明顯，開發量主要集中在省會長春市，2005年長春房地產開發投資完成108.10億元，占全省的55.2%。而四平、遼源、通化、白山、松原、白城六市總共只占17.2%，白城、松原兩市都僅占1.5%。

從2005年房地產開發投資增速看，全省9個市、州中，4個市房地產開發投資增速低于全省20.5%的平均水平，通化市增速最高，達到65.2%；速度最低的是白山市，僅為4.8%，高低相差60.4個百分點。

三、促進房地產業發展的有利因素

（一）吉林省建設用地比較寬松

2005年吉林省城市建設用地85061萬平方米，其中居住用地29229萬平方米，占34.4%；《吉林省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃匯編》中明確，規劃2010年吉林省城市建設用地115447萬平方米。按2005年比例測算，居住用地規模將達到39670萬平方米，新增10431萬平方米，相當于"十五"時期的2.3倍。2006年省政府計劃用三年時間完成100萬戶1500萬平方米的棚戶區改造，也為房地產企業提供了大量的待開發土地。因此土地供應比較寬松，未來幾年內，土地資源不會限制房地產業的發展。

（二）資金供給相對充足

近幾年房地產企業發展快，盈利空間大，相當一部分企業已完成了原始資本的積累，亞泰、萬科、榮創、鴻博等已成為國內知名企業，同時上海綠地、大連萬達、沈陽東茂、海南昌茂等十多家國內外及港、澳、臺地區實力雄厚的企業紛紛進住吉林，增強了吉林省的開發實力。2004年經濟普查資料顯示，吉林省房地產企業資產總計524.61億元，主營業務收入118.81億元，利稅5.87 億元；企業開發資金來源總計172.59億元，其中企業自籌資金72.13億元，占41.8%；完成開發投資162.48億元，資金供給率為106.2%，較為充足。

另一方面，吉林省的住房金融也得到了較大的發展。2005年吉林省的個人短期住房貸款達到1.37億元，中長期住房貸款達到141.63億元，共計143.0億元，相當于全省商品房屋銷售額的99.1%。在相當長的時間內，住房信貸將是推動房地產業持續快速發展的強大動力。

（三）政策因素

目前的宏觀調控政策將支持吉林省房地產開發投資保持持續穩定發展。從中長期看，當前國家出臺的宏觀調控政策，對吉林省穩定房地產市場、促進房地產業持續健康發展具有積極作用。全面建設小康社會奮斗目標的提出、國家振興東北老工業基地政策的出臺，以及吉林省政府關于棚戶區改造項目享受經濟適用房有關政策，建設用地實行劃撥，行政性收費減半等，都將激發房地產商的投資信心和積極性，促進居民住房需求的增長，為吉林省房地產開發投資的持續增長提供強有力的政策保障。

（四）商品房供給有保障

從商品房的供應看，1995年-2005年10年間，累計供應商品房5041.93萬平方米，其中住宅3974.02萬平方米；"九五"期間年均竣工商品房322.68萬平方米，"十五"期間則達到685.71萬平方米，供應能力增加1.1倍。2000年全省商品房竣工面積達到464.81萬平方米，其中住宅366.95萬平方米；2005年全省商品房竣工面積增加到622.76萬平方米，其中住宅496.12萬平方米?？紤]到建設周期的因素，2000年-2005年全省商品房施工面積年平均增長33.9% ， 2005全省商品房施工面積達到1889.99萬平方米，而竣工面積僅占施工面積的45.2%。大量的正在施工建設尚未竣工的商品房，將使今后幾年商品房竣工面積仍將保持一定的增長速度。粗略測算，今后幾年吉林省商品房的供應量年均將會在800萬平方米以上。

四、吉林省房地產市場正處于上升的波動周期

房地產開發業作為一個新興行業，作為國民經濟的重要組成部分，其發展過程在經濟規律的作用下也呈現周期化趨向。它與宏觀經濟周期波動趨勢基本一致，波幅要大于宏觀經濟，發展領先于宏觀經濟增長，而衰退則遲于宏觀經濟下滑，體現了先導經濟的特點。一個房地產業周期可分為四個階段：復蘇與增長階段，繁榮階段，危機與衰退階段，蕭條階段。吉林省的房地產業的發展與全國一樣，從20世紀80年代初至今的20多年中，經歷了幾起幾落，波浪式發展，但吉林省波動周期比全國慢半拍。各周期中，最大的起落是20世紀90年代，初期被稱為房地產業的"黃金時期"，但過快的發展，在國家的宏觀調控中迅速下滑，1996年出現負增長跌入谷底，1998年開始升溫復蘇，至今已有7年多的較快發展期，尤其是近兩年加速發展，目前處在平穩的上升期。

2003年至今的發展高潮突出表現在商品房市場的供需兩旺，市場拉動作用越來越明顯，投資雖保持一定的發展速度，但尚在理性范圍內，未出現明顯跳躍。2003年--2005年吉林省房地產開發投資速度分別為16.7%、19.2%、20.5%，年平均增速18.7%，比上一次周期平均速度低20.4個百分點；銷售面積占當年竣工面積的比重分別為 70.4%、98.8% 和132.0%，平均比重為95%，比上一周期高32.5個百分點。2006年1-10月銷售面積比竣工面積高1.5倍，市場需求很強勁。這次上升期的形成是住房制度改革以及住房由實物分配轉向貨幣化分配的結果，是滿足居民生活需求的實質性發展，較上一次周期持續時間應更長一些。房地產開發對政策及宏觀環境變化比較敏銳，但由于房地產開發產品價值量大且從開始運作到最后回收投資、實現利潤的一個循環往往持續數年，且有一定實力的開發企業為獲得長期穩定的收益往往采取滾動發展的策略，舊盤未竣工又開新盤，因此即使受到外界環境和政策的制約，其開發高潮仍會在慣性作用下延續一段時間再緩慢回落。從這一角度分析，房地產的發展周期要慢于經濟發展周期，在國民經濟尚未完成增長周期的情況下房地產業不會先行出現反周期的運動，在未來的3-5年時間里吉林省的房地產仍將處于擴張期。

五、制約因素及發展對策分析

總體上看，近幾年吉林省房地產業發展較快，且未來一段時期內發展空間仍較大。但目前吉林省房地產企業規模偏小、實力不強、開發結構不合理以及房地產市場發展不規范等問題，一定程度上制約著房地產業發展。因此，應有效地整合吉林省房地產資源，進行規?；洜I，提高經營管理水平，加強自身管理和開發、營銷、服務等領域的創新，優化開發結構，提升企業的競爭實力和抗風險能力，以及加強政府宏觀調控引導等，促進吉林省房地產業的持續健康發展。

（一）有效整合資源，增強企業的競爭實力

目前吉林省房地產開發企業中，實力強、規模大的企業比重偏小，九成以上的企業資質等級偏低，企業自有資本偏少，負債率偏高，人員素質偏低，抗風險能力弱。2004年普查資料顯示，資質等級為三級及以下企業752個，占全部企業個數的93.2%；一級企業僅8家，二級企業也僅有47家，一、二級企業所占比重總共只有6.8%。從市場占有份額來看，一、二級企業的投資額僅占24.4%，房屋銷售面積僅占全部的20.8%，三級及以下企業占有近八成的市場份額。企業規模偏小，容易在激烈的競爭環境中被淘汰。

2004年，全省房地產開發企業實收資本僅為100.63億元，平均每個企業僅為1370.88萬元，只相當于企業平均開發規模的28.1%。也就是說，超過七成的資金需通過銀行貸款或其他渠道來解決。企業實收資本普遍偏少，符合資本金占開發規模35%以上要求的企業只有29.2%，其中75%的企業實收資本在千萬元以下；僅有4.6%的企業實收資本超過5000萬元。由于企業資本規模少，因而對外源性資金依賴程度高。2005年房地產企業當年到位資金195.74億元，其中企業自有資金僅占51.4%，近一半的資金是通過定金及預收款、個人按揭貸款、銀行貸款、個人集資等渠道實現的，企業資產負債率高達79.0%，分別比工業、建筑業高出19.5和10.5個百分點，靠舉債度日增大了開發風險。

從企業人員素質看，經濟普查資料表明，具備技術等級的從業人員僅占全部從業人員的10.3%，其中高級技師和技師分別僅占全部從業人員的0.7%和1.9%。而人力資源是促進房地產企業可持續發展的重要保證，人員素質不高，制約企業可持續發展。因此，房地產企業面臨激烈的市場競爭，可以通過企業間的橫向合并、縱向結合等方式進行聯合、兼并，形成龐大企業集團，將內部的、外部的各種資源合理組合運用形成對自己有利的條件，壯大自身實力。如大連萬達、上海綠地、深圳萬科等企業利用集團優勢，開發的房地產項目遍布全國各大城市，取得了較好的經濟效益。 此外，房地產企業要強化自身素質，改革內部機制，創新經營理念，提高管理和服務水平，以增強發展實力。

（二）調整優化開發結構

從房地產開發建設的結構狀況來看，結構性失衡問題依然存在，目前仍是高檔、豪華、大戶型偏多，小戶型、經濟實用商品房供給不足；商品房一級市場發展較快，二級市場發展不足。因此企業應根據市場需求的變化不斷調整優化開發結構，控制高檔、豪華型住房、大戶型住宅的建設，增加普通商品住宅和經濟適用房的建設，優先解決中低收入居民的需求。要向不同收入階層提供不同層次商品房，構造多層次供給體系，以結構調整促進商品房開發向市場需求靠攏。要調整房地產一、二級市場的結構。經濟發達國家的實踐證明，二手房交易量越大，說明房地產市場越成熟。國際公認的新商品房與二手房交易量為1：1的比例是比較合理的。在我國上海房地產市場比較發達，新建商品房交易量與存量房交易量大約對半，吉林省約為1.6：1。只有二手房市場活躍，才能與一級市場相互促進，進而帶動一級市場的繁榮。要采取切實有利措施，促進存量房的交易，使兩個市場都活躍起來。

（三）加強政府宏觀調控，規范房地產市場

目前吉林省商品房開發建設和銷售中，仍存在著一定程度上的缺乏整體規劃和管理、無序開發、工程質量不佳、虛假廣告、面積縮水、物業管理差等問題，因此要加強宏觀調控手段和措施。首先要加強對土地供應的規劃和監督管理，完善土地供應計劃，有計劃、合理地使用土地。要完善市場監管制度，加強對房地產企業的資質管理和房地產開發項目審批管理，繼續整頓和規范房地產市場秩序，治理房地產開發和交易等各環節違法違規行為，抑制投資、投機性購房，控制商品房價格，解決好價格與收入反差較大的矛盾。要積極促進房地產中介和物業管理服務業的發展，培育起一批規模大、運營成本低、管理規范的中介公司和物業管理公司，以提高中介和物業管理服務的社會化程度。

（四）繼續完善住房金融制度，形成住房梯次消費

房地產開發企業是一個資金用量大，占用時間長，風險大的行業。房地產業進一步發展一直是面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等約束，金融信貸一直是制約房地產發展的關鍵因素。必須完善房地產金融體系，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產的生產--消費的良性循環。目前吉林省應配合棚戶區改造引導金融機構向中、低收入群體敞開大門，加大對住房消費信貸的支持力度。一方面進一步健全完善住房公積金制度，放松現行公積金貸款的某些具體規定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系；另一方面應增加銀行住房貸款品種，例如"以舊房抵押按揭"、"按工資等級按揭"等等，以適應居民改善住房條件的梯次需求。

（五）立足創新，形成企業可持續發展的源泉

企業可持續發展的核心是創新，只有不斷創新的企業，才能保證其效益的持續性。加快制度創新和科技創新。我國房地產業處于數量和質量并重的時代，而作為創新主體的企業要生存并發展壯大唯一的出路就是創新。其一，企業在經營理念、產品方面的創新。房地產企業的競爭就是消費者滿意度的競爭。企業要不斷完善內部經營管理機制，特別是完善產品質量管理系統，要堅持誠信經營、誠信服務，瞄準市場需求，為百姓提供放心、滿意、優質房。房地產業必須進行環境成本核算。不能片面追求環境，降低容積率，使人均居住用地超過規劃要求。由于我國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，應實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。其二，消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，我國住房消費往往呈現梯度消費和借貸消費，導致我國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此房地產企業應重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，更新消費觀念，促進潛在需求的轉化，保證房地產業可持續發展。其三，要注意在市場服務領域的管理創新。降低交易費用，促進信息傳遞，實現中介、物業管理有新的形式和內容 ，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利于操作。