結構性住房市場的雙向調控

    由于我國房地產市場區域發展極不平衡，結構性過剩與結構性短缺并存，因此需要根據區域市場不同的供求形勢，分類指導，有保有壓。對于一、二線城市，需要深化住房供給體系改革，擴大住房供應，降低購房成本；對于三、四線及以下城市，需要一方面降低購房負擔，另一方面抑制供給過快增長，雙管齊下消化庫存。

    區域市場結構失衡

    高庫存與短缺并存

    當前我國住房市場最大的問題是，區域市場發展出現嚴重的結構失衡，高庫存與短缺并存。一、二線城市住房供求矛盾突出，房價畸高，而三、四線及以下城市住房階段性過剩，庫存高企。

    三、四線城市住房短期供過于求，去庫存將是首要任務。2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經結束，“結構性過剩”時代已經到來。作為過去十年住房市場發展的超級引擎，城鎮化與工業化目前都處于減速狀態，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮住房卻累積了巨額的存量。特別是在一些三、四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。據本研究估計，2015年底中國商品住房庫存大約在29億平方米左右，平均去庫存周期在30個月左右，遠高于正常的去庫存周期(6-18個月)，而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的產業發展作為支撐。隨著房地產熱的退潮，其中有一部分可能淪為“鬼城”或“空城”。

    一、二線城市住房仍將供不應求，擴大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時代已經過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴大供給仍是一、二線城市樓市的發展主線。一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠桿加大有極強關聯之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應不充分、潛在需求規模龐大的條件下，一有風吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發。

    過剩的主要是區位和配套條件差的住房，優質住房特別是優質學區住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩，但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我國基礎教育水平極不均衡，因而優質學區住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價的暴漲，就與對優質學區住房的搶購有很大關系。根據CQCHPI房價指數顯示，2015年第四季度北京市房價同比上漲最快的兩個板塊分別為金融街(000402,股吧)板塊(27.74%)與中關村(000931,股吧)板塊(19.36%)，而這兩個房價大漲板塊正好均為北京市最好的學區所在地。

    去管控過快加劇住房市場結構失衡。由于持續房地產熱的歷史原因，政府對房地產市場施加了諸多的限制性管控政策。這雖然有利于抑制房地產熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策都將逐步淡出，住房政策將恢復到新的常態。但是，由于我國住房市場結構性矛盾仍然突出，對于住房市場的去管控應因地制宜逐步推進。而目前出于拉動經濟等諸多考量，對住房市場松綁過快大大增加了市場的波動性。特別是一線城市樓市，由于住房供給不足、潛在需求較大、總體住房水平不高，管控政策的突然大幅后撤誘發了一輪房地產投資投機的集中爆發，迅猛推高了房價。對于三、四線城市，過快的去管控政策短期也可能刺激住房投機，加劇市場過剩。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮居民能夠以較低成本獲得高品質、個性化的住房，才是啟動住房改善性需求、促進住房市場平穩發展的關鍵。

    房價三季度可能短線見頂

    預計2016年第二季度，房價短期仍將維持向上態勢。其中一線城市房價漲速趨緩，二線城市房價分化加劇，三、四線城市房價穩中有升。住房開發投資增速將緩慢回升。到2016年第三季度，一線城市房價可能短線見頂。

    一線城市房價仍慣性上漲，但漲速可能趨緩。在宏觀金融刺激、住房需求管制政策不斷松綁等的綜合作用下，2016年以來一線城市住房銷售加速，房價快速上漲，部分城市如上海、深圳漲幅驚人，這也使一線城市房價上漲的能量得以提前釋放。與此同時，一線城市房價暴漲也迫使政府出臺較嚴厲的房價調控措施，這在控制需求增長的同時也提升了市場的觀望情緒。在新的政策背景下，2016年二季度一線城市樓市可能難以再有更好的表現，房價總體將漲速趨緩。

    在經歷了二季度的緩沖后，三季度一線城市房價可能短線見頂。2016年二季度到2016年三季度，一線城市樓市可能迎來今后三年最佳售房(而非買房)時機。環一線城市周邊的衛星城鎮也迎來一波房價上漲，如北京周邊的固安、香河，上海周邊的昆山等，這也預示著大城市房價即將短線見頂。因為這些區域大多不具備通勤上班條件，購房者絕大部分都是投資者，其樓市是最好的住房投機度觀測指標。

    二線城市繼續分化，三、四線及以下城市房價穩中有升，但不存在大漲的基礎。在政策利好不斷出臺及購房信貸寬松的大背景下，多數二線城市房價穩中有升，部分熱點城市房價可能快速上升。三、四線及以下城市面臨住房庫存水平高、人口老化、產業結構轉型困難、需求增速較低等問題。由于其平均去庫存周期在三年以上，即使銷售速度有所加快，短期庫存水平難以下降到合理值范圍內。這也意味著短期內三、四線及以下城市房價不存在大漲的基礎，穩價走量仍將是三、四線及以下城市2016年的主線。同時由于三、四線及以下城市金融環境極為寬松，購房信貸成本處于歷史低點，加上今后政府的各種支持與刺激政策仍將相繼出臺，房價短期將穩中有升。

    開發投資緩慢回升，帶動宏觀經濟增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低，二季度一、二線城市開發企業將率先加大補充庫存力度，帶動一、二線城市土地市場回暖和開發投資回升，這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。由于開發投資變動相對于住房銷售的滯后性，本輪住房開發投資的回升至少能延續到2016年年底。

    根據不同區域分類指導有保有壓

    由于我國房地產市場區域發展極不平衡，結構性過剩與結構性短缺并存，需要根據區域市場不同的供求形勢，分類指導，有保有壓。對于一、二線城市，需要深化住房供給體系改革，擴大住房供應，降低購房成本；對于三、四線及以下城市，需要一方面降低購房負擔，另一方面抑制供給過快增長，雙管齊下消化住房庫存。

    一、二線城市應繼續擴大供給，抑制住房投資投機需求。鑒于一、二線城市住房供求矛盾將長期存在的事實，一、二線城市住房政策的主線是多方擴大住房供給，量力支持住房改善，繼續抑制住房投資投機，保持房價相對平穩。一是進一步降低存量住房交易稅費，促進二手住房入市，緩解新房供應不足的局面。具體措施可包括：擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收??；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征增值稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅；二是多方擴大普通商品住房供給。短期政策可包括加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，提高中低價位商品房入市審批速度，在補交土地出讓金和科學規劃的前提下支持商改住、工改住等土地用途變更。長期政策方面，還需要加大基礎教育等公共配套均等化的力度；三是適時降低多套住房融資杠桿，抑制住房投機。熱點城市可以考慮采取臨時性需求管控措施，提高多套住房首付，將二套房首付提高到五至七成；將二套房認定標準由“認貸不認房”改為“認房又認貸”；嚴格停止對三套及以上住房提供按揭貸款，清理各種違規“首付貸”，避免購房金融杠桿被濫用。

    三、四線及以下城市應多方消化住房庫存，支持改善性住房需求和提升外來人口置業吸引力?；谌?、四線城市高庫存及需求增長疲軟的現狀，三、四線城市的政策主線是多方設法消化現有的住房庫存，挖掘需求潛力，同時抑制供給的過快增長。一是繼續支持改善性住房需求。三、四線及以下城市雖然住房總量存在階段性過剩，但有相當數量居民住房水平并不高，居民改善住房條件的期望仍很迫切。通過支持居民改善住房條件，可以消化一部分過剩的庫存。具體措施可包括：盡快出臺購房貸款利息抵扣所得稅政策；對于“買一賣一”的換房需求給予稅費減免或適度財政補貼；對于居民為改善住房條件購買二套住房給予適當的金融支持等；二是吸引縣域和農村人口進城就業和置業。進一步放寬戶籍限制，提升教育、醫療等公共服務水平，發展地方優勢產業，吸引縣域和農村人口就業和置業，在消化庫存的同時降低一線城市人口與住房壓力；三是根據需要調整房地產用途。在不影響其他居民居住環境的前提下，支持住宅轉商用或用作創業場所；四是政府購買過剩商品房用作保障房。停建或緩建保障性住房，通過低價購入滯銷商品住房，用于保障性住房及安置房；五是出臺退房還耕政策。住房庫存可分為可銷售庫存與無法銷售庫存。對于少部分非理性開發形成的、無法出售的“空城”“鬼城”，可以出臺支持退房還耕政策，拆除爛尾及廢棄商品住房，通過土地指標置換，釋放閑置無效建設用地。