8萬中介混戰中國樓市，監管有望帶來行業洗牌
[“目前中介行業里面8.8萬家企業，其中30%是品牌企業，20%是加盟企業，50%是中小企業。上海更分散，有更多的創業型企業，中小微企業根植在社區，這些中小型中介掌握上海超過50%的交易量，但是卻沒有良好的交易平臺和服務能力。”]
[以美國得克薩斯州為例，從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科、180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學、得州房地產法、代理法、合同法、房地產金融，以及相關法令頒布的合同。]
[以美國為例，房源真實性并不是買家最需要擔心的東西，因為大型網上房產平臺所有的房源都來自同一個地方，就是MLS系統（MultipleListingSystem）。這個MLS系統是由美國房地產經紀人聯合建立，共同分享的房產信息數據庫。]
隨著中國進入存量房時代，房產中介受到的關注越來越多。
房產中介的行業生態影響每一個購房者。對于近期樓市較為火爆的上海和深圳，政府更是幾乎在同一時間宣布對于房地產中介的規范整治。
3月25日，上海市公布了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，要求加強對房產中介機構的監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。無獨有偶，深圳市發布《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》中也提到，堅決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規行為，規范中介機構和從業人員經營行為。
易居中國董事長周忻告訴記者：“目前中介行業里面8.8萬家企業，其中30%是品牌企業，20%是加盟企業，50%是中小企業。上海更分散，有更多的創業型企業，中小微企業根植在社區，這些中小型中介掌握上海超過50%的交易量，但是卻沒有良好的交易平臺和服務能力。”
記者采訪獲悉，在資本的助推下，房產中介行業過去一年加速洗牌。退潮后，這個行業到底有哪些問題，這些經紀人目前的狀況又怎么樣，未來這個行業究竟如何發展呢?
大擴張
二手房交易越來越多，資本看上了一線城市的存量房交易，使得房產O2O企業迎來風口。如果一家中介有足夠多壟斷的房源，該中介就像一個信息流量的入口或搜索引擎，可以在最短時間幫客戶匹配最合適的產品。
去年3月，德佑地產與鏈家地產合并。時任德佑地產總裁的邵非告訴記者：“中介行業競爭變化巨大，我們認為行業的窗口期只有1~2年，這個時期將出現一次行業大洗牌。2015年開始，整個行業不僅要從房源客源上進行競爭，還要比拼線上能力和融資能力。”上海鏈家在借助資本力量瘋狂擴張后，門店數量從200家迅速飆升至超過1200家。
愛屋吉屋憑借優惠的傭金和無門店優勢快速發展，并在上海市場取得了租房市場排名第三的成績。愛屋吉屋去年11月完成E輪1.5億美元融資，共計融資3.5億美元。悟空找房則完成了數千萬美元的B輪融資。
去年11月，平安好房董事長兼CEO莊諾表示，“互聯網+租房”是O2O時代的下一個風口，宣稱平安好房將拿出6億元補貼，殺入租房領域。
上市公司也沒閑著。去年12月，明牌珠寶發布公告，以現金4億元受讓好屋中國16.00%的股權，并以現金3億元對其進行增資。交易完成后，公司將合計持有好屋中國25%股份。
房多多合伙人金治國告訴記者：“二手房的市場交易額6萬億元，新房交易額8萬億元，大部分二手房中介還是通過販賣信息來獲取收益。相比于國外發達市場，目前國內二手房交易的服務還沒有真的開始。這里面的空間很大，因此會出現顛覆行業的公司，風投自然出現。”
資本涌入的邏輯并不復雜，成交量是關鍵。以上海為例，目前上海二手房交易量是新房交易量的兩倍。鏈家提供的數據顯示，2015年上海二手房共計成交36.47萬套，環比上漲85.79%，成為歷年二手房交易量最高的一年。
一份名為《存量房時代的房地產市場研究》報告指出，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房市場起步早、發展快、規?？偭看?。目前，這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商品住房主要集中在城市郊區。一線城市的住房市場已率先進入以存量房交易為主的階段。
房產中介過去一年紛紛上調業務員的底薪。點起第一把火的是愛屋吉屋，在進入上海后直接將經紀人的底薪提高到了6000元，挖走了大量傳統中介的業務員。隨后，上海鏈家把零經驗業務員的底薪提高到了每月3000元，且只要開單（做成一筆交易）就立馬提高到5000元。
泥沙俱下
隨著房產中介的大擴張，對于業務員的需求量越來越大，加上同業競爭紛紛提高收入門檻，保安、服務員、快遞員等紛紛進入房產中介經紀人行業。由于市場的快速膨脹，這些根本沒有任何二手房銷售經驗的人必須要快速進入“狀態”，使得整個房產中介行業的服務質量也隨之下降，在高收入高返點的利益驅動下，“不擇手段”、“破壞行規”時有發生，監管和自我約束變得越來越難。
另外，房產中介行業每年約30%的淘汰率。雖然市場很好，但并不是每個人都適合做房產銷售這個行業，能夠掘金的畢竟還是少數。高流動性及二手房業務膨脹所需的大量業務員之間的矛盾給房產中介公司帶來新的困境：經紀人隊伍似乎一直處于參差不齊的狀態。
記者在上海走訪多家房產中介門店發現，部分接待客戶的中介人員往往會因為個人說辭不當給客戶帶來糟糕的體驗。
由于信息不對稱，一般中介人員會和房東約定一個集中看房時間，然后集中自己的資源約購房者看房，并隱藏其他房源。當購房者去詢問中介的時候，看到的房源就只有這個房屋，購房者也會按照房東的時間去看房。這樣一來，就會出現很多購房者同時看房的情況，甚至有房東開始當場拍賣自己的房屋。
中介人員哄抬房價的行為，其實是破壞了市場的規則。而這些業務人員為了賣房也是想盡辦法，比如經常在自己的朋友圈中曬出各種搶房的照片。
一張搶房的照片會被其他人反復利用，不懂市場的購房者受到這樣的渲染，很難不被影響。例如，此前傳播很廣的一張圖片就是上海交易中心人滿為患的圖片，很多中介說是因為購房者太多造成。但事實上，里面很多人只是因為周末去辦理退稅，而在房產中介的渲染下仿佛大家都在排隊過戶。
此外，很多業務人員會不停打電話發短信給客戶。“您好，我們得知下個月房產交易中心評估價會上漲50萬，這將影響到房屋成交的各類稅費，為了您的權益希望您可以盡快成交。”
這樣做的目的很簡單，促進成交。但事實上，房產交易中心的評估價一直會保持動態調整，而一些購房者卻并不知情。
對此，各家中介都通過培訓來進行人員素質提升。
面對人員流動性難題，信義房屋花費了很大“代價”去留住這些“無形的資產”。這家在臺灣上市的中介公司，在上海中介市場算得上是“精致中介”，之所以這樣也是因為這家中介公司的擴張邏輯是先培育出店長再去開店，先有了人再去搶占市場。
“我們的招聘有3個條件：大學本科以上學歷，沒有房產中介經驗，35歲以下。我們招聘這樣的人希望更多地對他們進行培訓和培養，這樣可以培養成符合我們文化的人。我們的店長從來不從業內挖角，全部進行內部培訓晉升。”上海信義房屋總經理信泓俊告訴記者。
記者了解到，信義房屋的新人前五個月都實行保障薪資5000元，每一個新人的培訓時間超過100個小時，包括集中培訓的上課，實踐學習和內網視頻講課。
“產業知識、公司知識、專業知識（具體的工作流程）、服務品質四大塊的學習，全部的完成情況通過電子系統進行監控，可以及時進行反饋。目前我們的離職率在20%左右，低于同行水平，我們的離職大部分在入職第1個月，這些畢業生不適應我們的工作，如果工作一年以上的員工離職率就低很多了。”信泓俊提到，“而這樣的良好服務給我們帶來了不錯的回頭客，我們目前50%的成交都是之前老客戶介紹的，雖然我們人力培訓成本巨大（每個人大概要花費10萬元），但是我們在區域的成交情況良好，這個也算是回報。”
邊界
對于傳統的中介公司而言，人員和房源系統就是最重要的兩個資產，而隨著過去一年的資本涌入和全民金融心態，中介公司也開始發力金融業務。
記者梳理發現，包括世聯行、鏈家、搜房網、房多多、中原等紛紛推出自己的金融產品及服務。
以搜房網為例，2015年財報顯示，去年運營虧損3450萬美元，而上一年的運營利潤3.095億美元。但是值得一提的是，其金融服務營收為2960萬美元，比上一年的320萬美元增長了814.2%，主要原因是金融服務和研發相關產品的快速增長。
從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，自行提供金融資金及相關服務；另一種是中介僅為業主提供居間服務，尋找合適的金融機構，后續的資金貸款仍由金融機構完成。世聯行、鏈家屬于前者，中原屬于后者。
世聯行發布的2015年年報顯示，該公司去年一共發放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯行2015年全年收入的8.8%。
鏈家理財同樣發展迅速，截至2月29日，鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億，發放收益17.9億元，用戶規模31萬。
隨之而來也暴露出行業問題，利率過高，被指增加樓市杠桿。如果購房者購買一套價值100萬元的房子，在一線城市購房者需要準備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業貸款任意組合。但是如果購房者目前只有15萬元的現金，該購房者一樣可以購買100萬元的房子，很簡單，剩下的15萬元通過“首付貸”這樣的融資方式解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿是6.6倍。
“中介本身并不適合做金融，中原就是把客戶需求介紹給銀行和私募機構，讓客戶安全高效去購房，而并非自己去做金融。”中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天旸告訴記者。
他山之石
瘋狂擴張之后，中介行業的混亂讓監管與行業規則顯得越發重要。
記者采訪多位業內人士了解到，英國和澳大利亞等英聯邦國家，房產交易已經形成了比較規范的流程與規則，這些經驗或許也是一種參考。
首先，房產經紀人會介紹房產，詢價和談價，這是經紀人的職責也是交易環節最重要的一環。西方經紀人以其專業性解答客戶關于房產本身的所有問題，諸如：內部空間，材質，保修年限，折舊年限及金額，每月維護費用，房產屬性，過往交易歷史等專業問題。值得一提的是，西方經紀人通常只服務買家或者賣家單獨一方，并不進行雙向服務。
如果客戶需要進行購房，就需要自行解決貸款問題，在國外這并不是經紀人的職責，需要客戶自己尋求貸款銀行或者機構解決。隨后，購房者就需要給房東付清房款，在西方經紀人的專業準則中不允許經紀人直接參與與金錢有關的任何環節，因此經紀人不可以收取購房者任何購房款，以及不可以幫助購房者解決款項轉賬事宜。
完成了付款以后買賣雙方就開始交房，在交房環節中西方經紀人有職責確保交房的順利進行，包括監督雙方履行合同義務等職責。
“無論是美國、英國還是澳大利亞，如果沒有政府頒發的持牌證，經紀人就不能受雇于經紀公司。由于經紀人需要持牌，因此首先國外的房產經紀人學歷普遍很高，對房產開發和建筑領域的專業性不言而喻，高學歷也一定程度上保證了客戶在購房時客戶體驗的專業和舒適性。同時，在西方銷售方式都以電子郵件形式作為主要溝通手段。原因是很多國家都對電子郵件的法律效應有嚴格保護，以電子郵件形式的往來對話能獲得法律保護，這也是從側面對于交易和購房者保護的重要手段，以此來監督行業的透明和準確性。”萊坊上海國際投資部副董事俞俊告訴記者。
以美國得克薩斯州為例，從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科、180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學、得州房地產法、代理法、合同法、房地產金融，以及相關法令頒布的合同。學校課堂完成后，經歷4小時的全國和地區的考試合格，通過FBI的背景調查，簽約經紀人公司才頒發執照。之后必須經過四年以上實踐工作才可以獲得Broker資格(獨立經營的經紀人)。為保證專業水準和服務質量，房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每2年須重新申請換發。
對于購房者而言，國外買房也許會顯得更加“麻煩”。在國內，房產中介公司一般會給購房者提供一條龍服務，從貸款到過戶所有服務都可以由一位中介業務人員完成。但是在國外的情況就不太一樣，每一個交易環節中的步驟都由不同的專業機構來完成。
“由于國外的監管體系比較嚴格，虛假房源基本很少。美國、澳大利亞這些成熟的市場有嚴格的規范和機制，房產經紀一旦被發現刊登虛假房源，或有任何欺騙性行為，將會面臨吊銷牌照的可能和其他嚴厲的懲罰。”居外網中國區總經理葛奕婕告訴記者。
以美國為例，房源真實性并不是買家最需要擔心的東西，因為大型網上房產平臺所有的房源都來自同一個地方，就是MLS系統（MultipleListingSystem）。這個MLS系統是由美國房地產經紀人聯合建立，共同分享的房產信息數據庫。參加系統的每一位成員均采用獨家銷售的方式和客戶簽訂房產銷售委托合同，然后將此信息輸入系統，由參加系統的全體成員共同推銷，然后按一定比例分享傭金。所以，刊登虛假房源的問題幾乎是不存在的。
俞俊告訴記者：“由于國外房產經紀人一般只代表一方的利益，90%的經紀人都是賣方代表，最終成交后，經紀人不會收取買房人的錢，并且只代表賣方的利益。國外的買方代表，往往是服務于時間緊迫且對市場不了解的購房客戶，他們一般會向買方代表支付一筆費用，讓他們代表自己，去尋找理想的房產。作為買方的中介，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。”
同時，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。比如在紐約地區，凡簽署地產買賣合約及經辦過戶手續一定要經過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續。
而中國的房地產市場，尤其一線城市，以后會越來越進入到存量市場，可以說中介行業前景無限，也是關系國計民生的行業。
“目前中介行業還是缺乏一些監管，比如很多公司都號稱零傭金，但是實際在其他地方暗中收費，這一類灰色地帶監管目前還是空白。過去一年，中介行業被互聯網還有金融這樣的概念妖魔化，這個行業涌入了很多野蠻人，整個行業空前浮躁，服務品質不斷下降。未來中國經紀人也應該像國外學習，進行持牌考證制度，并回歸到中介的本源，只有這樣才能讓客戶享受到優質的服務，對于行業的規范和經紀人的素質提高都很有好處。”劉天旸認為。
“政府是想把這個行業越做越好，中國臺灣20年前的房地產中介行業比上海差多了，經過了20年的發展市場就相對規范了。相信未來經過幾次的洗牌，行業會優勝劣汰，自然行業也會規范起來，我認為未來比拼的還是服務和人才。”信泓俊指出。
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2016/4/1 9:40:00