人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩

    未來房價到底會怎么走呢？對此，我們需要冷靜、理性和邏輯地分析，而不是簡單類比得出夸張結論。首先需要說明的是，俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復雜，絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。

    面對深圳樓市瘋漲向全國一二線城市的蔓延，在包括中華元智庫在內的多方有識之士的預警下，加上兩會期間重慶市長黃奇帆批評樓市放杠桿，官方對于樓市的態度趨于理性，深圳開始追查首付貸，上海領導也表示出臺抑制房價措施。

    然而，在民間樓市里的焦慮情緒仍然嚴重。面對人民幣貶值預期，且一線城市房價在2016年初以來暴漲。很多人左右為難：追漲吧怕接了最后一棒被套牢在其中，甚至成為負資產；不買吧，怕出現貨幣超發人民幣房價繼續大漲。對此火上澆油的一種輿論是：莫斯科房價24年上漲150萬倍，以此來印證某專家未來北京房價要漲到每平方米80萬元的“驚世奇言”合理性。

    那么，未來房價到底會怎么走呢？對此，我們需要冷靜、理性和邏輯地分析，而不是簡單類比得出夸張結論。首先需要說明的是，俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復雜，絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三個階段：

    1、前蘇聯解體國家四分五裂，俄羅斯實施休克療法經濟崩潰，舊盧布崩潰，莫斯科美元房價暴跌，但盧布房價暴漲；

    2、普京上臺后，國際石油價格大漲，俄羅斯經濟復蘇，俄羅斯的美元和盧布房價同漲；

    3、2014年3月歐美制裁俄羅斯后，俄羅斯出現了嚴重通脹，2014年CPI為11.4%，2015年為12.9%，這導致了房貸利率上漲，不僅俄羅斯的美元房價暴跌，盧布房價也出現較大幅度回調。莫斯科由此也退出了全球十大高消費城市之列，目前平均房價約合3.5-4萬人民幣，低于中國一線城市。

    這三個階段中，第一階段俄羅斯盧布房價上萬倍地暴漲，其前提是前蘇聯中央集權解體，國家四分五裂，經濟全面崩潰，國民財富被西方和本地寡頭全面洗劫一空，盧布崩潰性貶值。這種情況基本不可能出現在未來幾年中國，特別是解放軍軍改之后，中國已經基本排除了國家四分五裂的可能性。

    其實，俄羅斯第三段，即2014年后的情況才對中國樓市有較大參考價值。

    在本幣貶值本幣房價是否下跌的問題上，關鍵要看是否會引發通貨膨脹，這又跟一個國家生產生活資料的對外依賴度有關。俄羅斯小麥和石油都是凈出口，只是輕工業不發達，只要俄羅斯政權穩固，其輸入性通脹是相對有限的。

    中國生產生活資料對外依賴度遠高于俄羅斯。糧食、蛋白質和食用油的對外依賴度分別為15%、43%和68%，石油對外依賴度60%，鐵、銅、鋁礦石等均超過70%。如果本幣大幅貶值，則意味著嚴重的輸入性通脹，如果通脹率超過10%，則房產會出現很多斷供，銀行被迫收回房產后，一般會以50%的價格拍賣處理，因此房價會大跌。

    由于中國農產品(行情12.96 -0.31%,買入)對外依賴度高，特別是蛋白質和食用油對外依賴度非常高，假如國內人民幣繼續超發，而人民幣大幅貶值，或國際糧價反轉，則國內糧食和食品價格將報復性上漲，即當股市涸澤而漁，樓市強弩之末后，超發貨幣將進入農產品領域爆炒，即便官方壓制，也難以杜絕黑市，這將反過來遏制央行貨幣超發。

    此外，中國樓市上漲周期已經15年，已達到了國際上樓市上漲期的極限值（漲14年，跌4年），而富人們都紛紛在賣房，只有剛需窮人在買房。樓價終究是由買賣雙方決定的，先知先覺富人們的行動從來都是市場的決定力量，而不會是被樓市十幾年漲價逼空逼瘋的窮人所決定的。

    最為重要的是，人民幣貶值預期之下，巨量資本外流，這將使央行注銷大量由外匯占款而發行的人民幣，即僅從外匯占款的角度而言，人民幣流動性是縮減的。這與2005年7月以來的人民幣升值吸引巨量資本流入中國相反，那時因外匯占款增發國內的人民幣，主要流入了樓市海綿之中，成為樓市上漲的主要推手。

    簡言之，人民幣對外升值時，對內貶值——主要表現在人民幣對樓價貶值（即樓價對人民幣上漲）上；在人民幣對外貶值周期，對內則會升值，主要表現為樓價下跌。

    以上分析可以概括為——如果人民幣對美元大幅貶值，則國內人民幣的樓價將會下跌，這是由中國生產生活資料對外依存度高，特別是蛋白質、食用油高的國情所決定的。

    那么，如果人民幣對美元一直挺在高位，那么樓價會怎么樣呢？這可以參照1990年日本和1997年香港。當時日本和香港都拼命捍衛本幣幣值，而巨量資本外流，資本如水，水落而船低，股市、樓市大跌，其中香港樓市跌幅約70%，日本樓市跌幅為80%。

    像香港和日本一樣，為保匯率而放任樓市下跌70-80%；顯然不會作為當局的主觀選項。不僅如此，如果人民幣對美元一直挺在高位，外資（FDI）在中國賺錢困難，而美國以再工業化優惠政策、TPP等吸引外資外流，兌現商業和匯率利潤，中國的外匯儲備（官方口徑3.2萬億美元，投資界大多認為高估了）不足以對付外資本金和利潤（本金2.85萬億美元，考慮到20年的利潤，合計不少于5萬億美元。其出境合法，中國無理由拒絕兌付），一旦中國外儲余額不足以支付資本外流，則人民幣對美元將出現崩潰性貶值，由于中國生產生活資料對外依賴度高，在國內大局穩定的情況下，樓市將可能崩潰式地下跌。

    人民幣匯率對保樓市、股市最有利的政策是，盡快主動貶值20-30%（我們從2015年初就這么建議，越早越主動），這樣可以留住相當部分外資，股市和樓市將向上重估，股市會基本穩定，而樓市人民幣價格可能相應上漲20-30%。

    但這個政策的實施窗口期最多還有3-5個月，即3個月后，如果再這么做，就是刻舟求劍了，反而可能成為引發人民幣信心崩潰之舉。

    簡言之，人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩有著微妙的邏輯關系，不可不察。中國最應該避免的情況是——人民幣繼續硬挺高位，到迫不得已時被迫貶值，結果一潰千里，出現了嚴重的輸入性通脹，人民幣樓價大跌，而美元（黃金）樓價暴跌。（作者為中華元智庫創辦人，僅供參考，投資者決策風險自負）