中國的城市化建設加快步伐，社會經濟的發展又是城市化的主要動力，之所以人們愿意并且希望向城市或者大城市靠攏，集中，是因為大城市擁有更多的社會資源與福利，擁有更多的創業、就業機會和公共基礎設施保障；同時人們的這種集中相對的又推動了城市的財富聚集，消費增加帶來的經濟增長同樣提高著城市的公共資源配置能力，形成了一種良性循環。
仔細研讀各大、中、小城市的相關政策、通過分析絕大多數置業人群置業心理以及各類業態分布情況，我們認為城市效應還是中國房地產市場的主導因素。如此看來，大中小城市間、不同地域及文化間的合作就顯得尤為重要，各自取長補短，推動城市繁榮、成長！
從資金、資源角度出發，房地產合作開發通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為，合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。
城市間項目合作開發所針對合作模式存在如下幾種思路。
一是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權（土地協議折價，或評估入股方式構成合作投資比例），另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內容和形式上都符合合伙經營的特點，對內按照合同約定的投資比例共同經營，共擔風險，合作參與各方以分利、方式、土地補償等方式獲得利潤匯報，對外雙方共同互負連帶責任。
二是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。這是一種以合作開發為名，吸收開發資金分享利益的合同，享有土地使用權的開發方負責開發經營的運作并承擔經營風險，合作方只投入資金或技術，但不加名合作，也不參加經營及承擔風險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權人的名義進行開發，所以其中風險主要由提供土地使用權一方承擔。
三是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術并以其名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，實為轉讓土地使用權的性質，其中風險主要由開發商一方承擔。
四是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
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2012/10/29 11:12:00