SOHO中國于8月16日的中期業績發布會上高調對外宣布將結束商業地產傳統的“散售”模式，向“開發—自持”轉型，這也是其繼2005年宣布不做住宅業務全面進軍商業地產之后又一次重大戰略轉型。針對該現象，首佳地產顧問機構研究中心就中國與國外成熟商業地產開發之間的差異做一簡單對比，并進一步探討SOHO中國轉型的進步之處及對中國商業地產開發產生的影響。
中外商業地產開發差異
關于中外商業地產開發的差異性，作者比較認可中國房產信息集團咨詢中心副總經理陳倍麟在其《中外商業地產項目開發的差異》一文中做的詳細闡述，可簡單歸納為開發流程、開發模式及建筑設計理念三方面的差異。
第一，開發流程差異——“先招商、后建設VS先建設、后招商”。國內外在開發流程上可謂是大相徑庭，在國外，商業地產開發通常是參照“選址—定位—建立管理團隊—招商—融資—投資基金評審—建設—運營”這樣的一個流程，尤其是投資基金評審這一環節將直接決定項目是否可行，正是這一環節的設立使得國外的商業地產項目能夠最終進入一個良性的運行軌道上。在國內，商業地產開發流程可歸納為“拿地—定位—建設—選擇管理團隊—招商—運營”，與國外的相比最大的差異體現在是“先建設后招商”還是“先招商后建設”。比較而言，中國的商業地產開發流程更像是急于將“生米煮成熟飯”的開發思路，此后若是“招商”不利，已煮熟的“大米”也只能湊合下咽了，因為已建成的產品很難再從規劃及功能設計上進行查缺補漏。
第二，開發模式差異——“專業分工、統一管理VS一人飾多角、散售運營”中外商業地產的開發模式差異也很明顯。在國外，開發商只負責拿地及房地產開發，項目的定位、策劃、招商及運營等均由專業管理團隊操作。而在國內，地產開發商多是“一人飾多角”，從開發、定位到融資、招商均由開發商自行負責，恰恰是在最需要統一管理的運營階段采取了散售模式，導致最后管理混亂，大大降低了項目的生存能力。
目前，國內多數業界人士在商業地產的運營模式上達成了共識，即“只租不售”或“整體出售、專業團隊運營”的模式，但就目前實際情況來看，多數地產商仍選擇快速變現的“散售”模式，或“租售結合”的模式，其最大弊端就在于后期管理混亂，最終導致大賣場變夜市的結局。例如北京市位于阜成門大街的“萬通新世界商城”項目，因當年選擇“散售”模式運營，最終導致一個黃金地段的大賣場淪為低端產品的銷售地。
第三，建筑設計理念差異——“特色、人性化設計VS雷同、缺乏人性化設計”。
在建筑物設計理念方面，較之國外成熟的商業地產，中國缺乏前期調研定位，存在不重視物業的使用功能及缺乏人性化考量等多方面的問題。外觀設計方面，例如新加坡烏節灣等商業項目，均以外觀設計搶眼、內部裝修有創意而吸引消費者駐足。而國內的商業地產設計則多有雷同感，甚至于置身中國南北兩個截然不同的城市商業中心卻絲毫感覺不到任何差異；功能設計方面，國外商業地產充分滿足了消費人群的消費習慣及需求，例如將人流積聚的中庭設計成頂部“見天”以增加通透感及舒適度。多處設置指示標，并增設舒適的休息區及充足的停車位。
SOHO中國轉型的影響
基于以上論述，SOHO中國宣布進行商業地產轉型是一項進步之舉，長遠看“自持”必將成為商業地產的主流運營模式，雖出售轉自持并非新鮮舉措，但如此大規模的嘗試在中國商業地產領域仍屬個案。從某種程度上來說，SOHO中國的轉型對其自身的商業地產開發是一種質變。此次轉型嘗試對其自身發展存在如下利好：
第一，符合商業地產的發展趨勢。收購、包裝、全部轉手倒賣進而獲利，是此前SOHO中國特有的商業模式。這一散售模式在使其獲得高額利潤、保持穩定現金流的同時，也備受詬病。由于“散售”造成的后期運營和管理方面的問題，SOHO中國也嘗到不少“苦果”，如“建外SOHO”、“SOHO尚都”等項目都曾因物業管理不善、商鋪營業率低等問題，出現糾紛。因此，通過“自持”，解決后期管理的瓶頸，使物業價值進一步提升，是商業地產的終極發展目標，也是商業地產的發展趨勢。
第二，符合投資者、政府等重要相關者的利益。SOHO中國是大陸在港上市企業，商業地產的“散售”經營模式得不到國際資本市場的青睞。另外，SOHO中國的絕大多數項目都在北京和上海，當地政府也希望開發商能整體持有物業，經過長期的統一培養和開發，形成穩定商圈，拉動當地經濟。
第三，符合公司長遠發展目標。SOHO中國主要是在北京和上海的核心地段做商業，這類資源會越來越稀缺，從長期價值來看，SOHO中國擁有超過150萬平方米正在建設的寫字樓和商業物業，持有物業對公司的長遠發展更為有利。同時，從SOHO中國的財務報表可知，其擁有150億元資金及較低的凈負債率（負債率為20%）均是其轉型的有力支撐。今年5月，SOHO中國還與盈石資產成立合資公司“盈石搜候（上海）有限公司”，負責SOHO中國自持物業的商業運營，借助外力彌補其自身不足，利于其長期發展。
但是，就目前我國商業地產的開發現狀而言，混亂的商業地產格局已經形成，徹底轉變這一格局非開發商單方力量可為之。譬如萬達地產“訂單+只租不售”的成功經營模式就很難在中國進行推廣，若非軟、硬實力均過關的地產開發商，都很難駕馭“自持”運營模式帶來的各方壓力。而一個好的商業地產項目，必須做好前期業態規劃、品牌引進和物業管理才能實現后期的良性運營，最終實現其自身價值在運營過程中的不斷保值增值。
因此，SOHO中國的此番造勢在精神上沖擊了部分商業地產開發商的意志，但卻很難改變其追逐短期利益的本質。畢竟畫餅不能充饑，SOHO中國若不能真正將這個畫出來的餅呈獻給大家，那么這一計劃終將淪為空想。
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2012/10/16 16:49:00