一邊廂，是住宅地產開發在嚴酷的政策打壓下步履維艱，開發商紛紛在商業地產、旅游地產等領域尋求突破；一邊廂，是中國高凈值人群數量的迅速增長，同時將“旅游”作為他們最希望得到的服務內容。供給和需求的雙重井噴繪成了國內旅游地產開發的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來百舸爭流，滔滔奔騰之時，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風平浪靜，只有經歷住時間和品質檢驗的優秀者方得發展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價。當前，在旅游地產開發領域，一些跟風之作已經嘗到了低水平開發的苦果，市場中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結幾個旅游地產開發常見的“陷阱”，以資借鑒。
“陷阱一”：急功近利
對于享受過國內房地產市場快速發展帶來的巨大利益的開發商來說，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤的思維仍然普遍存在，曾經，只要能調動土地和資金，就能賺快錢，賺大錢，這著實慣壞了一大批開發商。這些開發商由于種種因素轉戰商業地產和旅游地產，運作思路往往難以轉變，以運作住宅項目的思路運作旅游地產項目，難免急功近利，希望通過快速開發，快速銷售的滾動開發模式回收啟動資金。但是，旅游地產之所以稱之為旅游地產，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產開發之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來帶動消費者對地產的需求。沒有旅游休閑功能的滿足，地產開發亦是皮之不存毛將焉附。在這一點上旅游地產和商業地產同出一轍，地產的價值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時間，需要精細化、專業化的運作，過于急功近利，希望在一些功能并不完善的區域蓋出房子快速賣掉賺錢，往往事與愿違，即使暫時性的因概念炒作或者搭市場的東風賣掉，也往往會造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會資源浪費。
解決之道——高瞻遠矚，長短平衡
站得高才能看得遠，旅游地產開發運作，必然不可能是游擊戰，可以取巧，但很難投機。短平快不適合一個旅游地產項目，必須做好打持久戰的準備，也必然要以打持久戰的思路協調好經營旅游休閑產品與地產開發銷售獲利之間的平衡。
應當認識到，短期的地產開發銷售是保障一個大項目現金流的手段，是一個完整體系中的一環，絕不能本末倒置以銷售房產作為唯一目的。旅游地產項目的目的和核心在于旅游休閑產業的打造，以產業的成功實現項目的整體、持續發展。
這就要求旅游地產項目在前期規劃和策劃的階段，從長期化和可持續發展的角度出發，系統的與區域經濟、文化、交通、產業等方面進行對接，完成一個系統工程。
也要求旅游地產項目平衡短期收益和長期收益的比例，過于強調短期收益會后續乏力，造成諸多遺留問題，給區域發展造成沉重的負擔，而過于強調長期收益往往會令項目捉襟見肘，甚至由于現金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發展較為成熟的INTRAWEST的經驗可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業務比例，長中短線結合，在整個開發過程中，旅游與度假服務、資產管理服務和房地產開發作為三大利潤來源有效互補，發揮作用。通過產業輪次的發展和良好開發節奏的把握，實現經營利潤的最大化和長期持續發展。其中旅游與度假服務增長穩健，資產管理服務能夠提供穩定持續的現金流，這些經營性資產的收益可以熨平房地產開發利潤明顯的波動性，到后期，房地產開發收益約占百分之三十，這種優良的投資組合保證了旅游地產開發和盈利模式的長短平衡，優化組合。
“陷阱二”：邯鄲學步
目前的旅游地產開發市場，同質化競爭嚴重，創新不足。市場上充斥著人云亦云的跟風之作，對于自然景觀和人文景觀價值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復，鮮有個性化差異化的產品。以海南旅游市場為例，2010年建設國際旅游島規劃催熱了海南旅游地產開發，萬科、中信、雅居樂、富力、魯能、華潤等開發商扎堆海南，大盤頻出，然而，無論是哪家開發商的“杰作”，濱海資源主題嚴重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個性不足。如果說第一個吃螃蟹的人還可以享受藍海戰略帶來的巨大紅利的話，跟風者只能分一杯羹，而在過剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學步，不僅沒有超越，反而丟掉了自身本身的特色。
解決之道——主題突出，別出心裁
同質化競爭容易將旅游地產項目運作拖入惡性競爭的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產項目運作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結合資源優勢，充分挖掘和發揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠了。
旅游地產項目的主題塑造，最核心的是順勢而為，深度挖掘和發揮延伸既有資源的價值。在資源價值高的區域，借景開發，例如海南諸多主打濱海主題的旅游地產項目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來開發，再以高爾夫運動為驅動，造“運動景”。如北美的INTRAWEST，充分發揮優質自然資源的價值，幾乎全部控制了北美可開發的山區度假區土地供應，完善配套，運作CLUB。對于本身資源價值并不高的區域，就更需要發揮開發商的智慧，造景開發，這方面不乏成功案例，如宋城集團，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過明星炒作，打造頂級配套營造眼球效應，實現了突破性創新，再如為業內津津樂道的華僑城，在自然資源和人文資源均無優勢的區域建設主題公園，以主題公園的運營極具人氣，構造旅游資源，帶動地產開發。
由此可見，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結合差異化特征探索個性化開發策略，也不能一味標新立異，需要充分結合自身資源稟賦。但應當注意的是，對于成功經驗的照搬和簡單的模式復制很難再次取得成功，例如目前國內的主題公園行業面臨著普遍的困境，甚至出現了杭州未來世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對成功經驗的照搬缺乏個性化的創新，不能滿足新時代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產的主題塑造，一定是個性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。
“陷阱三”：青黃不接
旅游地產項目往往周期很長，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設施、休閑配套等多種業態形式，有的投資回收期較短，但大多數投資回收期很長，如何應對開發周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現，是一個亟待解決的問題。
除了資金方面的壓力，旅游地產項目是一個系統性的復雜工程，積聚人氣、帶熱區域需要準確的把握時間節點，宣傳造勢與開發建設在時間軸上的配合要天衣無縫，相得益彰。對于進度的把握，太緊容易犧牲品質，太松容易發生斷檔。
解決之道——合理分期，交錯開發
對旅游地產項目，尤其是大盤運作，應合理分期，交錯開發。應依據旅游休閑的輪次產業發展規律，通過不同業態分期、并行和滾動開發，在不同時間點實現各業態的相互補充和促進發展格局，把握“培育期”、“成長期”、“成熟期”各階段的特點，形成“配套帶動、地產升值”的螺旋式上升發展的過程，使資金、資源合理運用。
例如香港愉景灣的開發分期，在1983-2003近20年的開發過程中，優劣地塊交錯開發，持有經營物業和出售型物業互動開發，配套建設同步進行，大盤持續發力。香港愉景灣在開發初期先做美食廣場、沙灘、愉景廣場、巴士站、康樂會等基礎設施，使區域旅游休閑資源初具雛形，同步開發洋房別墅等；在89年后又進一步發展學校、消防局、警崗等配套設施，強化宜居性，同步開發高層住宅，迅速提升區域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會、直升機場等高端配套，同時開發別墅等高端住宅，獲取較高利潤，回收多年耕耘結出的碩果，至此完成“造城運動”。
結合香港愉景灣的案例，旅游地產項目的合理分期，可參照以下策略：先業后城，先做熟做好旅游休閑度假產業，再開發住宅，先旅游再休閑后地產。例如華僑城和宋城，都是先發展旅游設施，將原本冷清的區域做熱，再進行地產開發銷售。
其次，先低后高，就開發物業的檔次來說，高端物業在區域配套成熟、有了一定名氣的開發后期做，利于打出品牌，市場接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設施，最后才是高端第一居所的開發。
“陷阱四”：單打獨斗
旅游地產項目是一個系統整合的過程，除了傳統的地產開發和物業發展，其較之于住宅地產項目，與地方政府在區域發展上有更大的利益共同點和更廣泛深入的合作，涉及到的運營商也更多，更專業，需要調動旅行社、媒體等專業資源，甚至需要經營一些俱樂部等。在這種情勢下，對資源整合能力的要求更高。在這一點上與商業地產的運作有類似之處，和開發相比，經營顯得更加重要，而商業物業經營和休閑配套的經營需要更強的專業性，并且有長期性、復雜性的特點，單打獨斗顯然是無法發揮旅游地產項目的價值的。
解決之道——借力打力，資源整合
首先，需要協調好與政府的共榮共生關系，地方政府的著眼點在于區域價值的提升和旅游產業對經濟的帶動，如果開發商沒有大局觀，全局觀，不能協調好經濟、產業、交通、文化等方方面面的問題，一個旅游項目也很難取得促進區域增值的成績。例如香港興業集團與香港政府的共贏，開發商通過建設體驗設施、教育和醫療等生活配套，提升了區域形象和價值，符合政府提升形象和實現社會效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實現了開發商和政府的合作共贏。
其次，需要協調好與金融機構的長期合作關系，雖然旅游地產一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長，必須有長期的資金支持，要與金融機構建立長期的合作關系，同時積極探索地產金融，把不動產變為金融資產，緩解資金壓力。例如興業集團部分持有愉景灣物業，引入戰略合作伙伴聯合開發，共同經營灣區配套，減緩了資金壓力。
再次，需要協調好與各專業機構，如設計院、萬豪等經營管理公司、俱樂部、旅行社等的關系，尤其是對于目前大多數從傳統開發商轉型而來的旅游地產開發商，要想在短期內快速建立專業運作和經營的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業力量。例如興業集團擁有愉景灣的有關服務運營商的50%權益，保證能夠有效的對運營商和服務商進行整合，借助運營商的強勢品牌和影響力，最大程度的介入區域開發運營。
由此可見，旅游地產開發非一朝一夕之功，難有立竿見影之效，要想做好旅游地產，必然要投入大量的精力和時間，提升自身的專業度和運作能力。然而其實說起來也是很簡單的道理，歸根結底是要有做精品，做長線的良好心態，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場，就必然能規避種種陷阱，取得最終的成功。
閱讀：
7102
次
2012/9/19 10:54:00