朱以師/《中國房地產報》/2010419
新的統計數據出爐。據國家統計局數據顯示，3月份中國大中城市房價同比上漲11.7%，高于前一個月10.7%的同比漲幅，并創下編制該指數五年來的最大漲幅。北京成為這一波行情的領漲者，據亞豪機構、北京中原地產等機構數據顯示，北京3月份新開盤的28個項目中，有15個項目開盤價格比去年同期翻番。整個第一季度新開盤項目均價環比上漲了23%，同比漲幅更高達85.9%。
在駭人數字面前，政府新一輪的調控政策正在出臺。
“樓市亂了，漲得沒有道理。”SOHO中國董事長潘石屹如是說。各種結論與預測紛至沓來，它們或披著完全相反的外衣，說著一樣的邏輯，或完全沒有邏輯。各種判斷均存在爭議。從博鰲到北京，從南中國到北中國，人們都希望用規律或經驗揭示當前現實背后的邏輯。第一個問題不再是房價漲跌，因為要看清漲跌，先要問：目前的中國房價，在中國經濟發展進程中，究竟處于何種位置？
是泡沫嗎?
中國的房地產是不是泡沫？在最近的博鰲亞洲論壇上，這個問題“此起彼伏”。很多人愿意將中國的房地產市場籠統分為一線城市與二三線城市，并稱一線城市和熱點城市“可能存在泡沫”，其他城市則沒有明顯泡沫。但是，它不存在標準答案。
博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖表示，中國還不存在泡沫問題，依然還是繼續發展的問題，“只要有需求，就不會有泡沫”。香港瑞安集團主席羅康瑞的看法大體相同，他稱目前中國樓市并不存在房地產泡沫，只要大家有信心，就能繼續增長下去。
然而更多觀點認為，如果房價維持目前大幅快速上漲的勢頭，那么中國的房地產市場則不可持續，甚至是岌岌可危的。
“如果今年房地產又實現大幅漲價，那么房地產泡沫可能明年就破。”銀河證券首席經濟學家左小蕾表示。潘石屹也認為，房價在短期內的暴漲，就是泡沫的表現。“不僅一線城市有泡沫，現在還正在向二三線城市蔓延。”
需求暴漲，而供給沒有相應增長、反而有所下降，成為當前情勢主流解釋。今年3月的成交量也較去年同期下降，根據易居中國研究院的數據，北京的成交量同比下降了25%左右，上海、深圳、南京、杭州等地更是下降了一半。
多名開發商表示，成交量的減少是因為供應的減少。去年上半年樓市情況不明，很多開發商都比較謹慎，直到下半年才活躍起來，開始拿地并調高開工量。但是房地產開發具有周期性，供應要到今年下半年才能形成。
另一方面，開發商也看到了現階段供求失衡，價格上漲預期更令開發商捂盤惜售。“開發商甚至發現，房子賣得越慢，反而越賺錢。”北京科技大學教授趙曉表示，從這個意義上說，充盈的貨幣與通脹預期不僅刺激了投資需求，同時還抑制了供給，要么捂盤要么坐地提價。
哈佛大學教授肯尼斯·羅格夫近日撰文指出，在全球經濟出現通貨再膨脹的時候，下一個泡沫會出現在中國房地產市場。
關于泡沫，目前中國官方的說法是，部分城市房價、地價上漲過快，增加了金融風險。而中國銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇期間的表態則是：“正密切監測資產泡沫，關注房地產風險。”
上漲曲線還是下行曲線
泡沫正在積聚，但不一定會破，這取決于它位于何種經濟曲線上。記者采訪了多位經濟學家、開發商和普通民眾發現，人們對未來短期內房價還會繼續上漲的判斷基本一致。
“在未來一段時間，錢多地少、錢多房子少的局面還無法改觀。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示。由于18億畝耕地“紅線”的存在，中國土地供應在相當長時間內無法放開。而由于對土地財政的依賴，地方政府出于自身利益考慮，維持低價征地高價轉讓，甚至為推高地價而減少供應。這些都導致了在未來一段時間土地供應不會大幅增加。
同時，最近的調控政策還規定了70%的住宅用地將用于保障房建設以及中小套型商品房建設。“開發商非常敏銳地捕捉到了這點，預期未來商品房用地價格還會上漲，因而在30%的份額里率先開搶。”陳國強表示。
土地供應的不足，自然會導致市場上房屋供應的減少，但需求卻沒有顯著減少的趨勢。經濟學家胡祖六預計，在一段時間內，為維持經濟增長，貨幣供應出現大幅減少的可能性很小。
同時，負利率的現實、通貨膨脹的預期以及投資渠道的匱乏，在短期內很難改變。人們對于在樓市上漲獲利的預期沒有變，就會繼續進入這個市場。耶魯大學金融學教授陳志武對記者透露，他身邊的很多中國朋友都在投資房地產。一般都有三四套房，甚至有人買了十幾套房。“目前中國的現實還是一種‘非房地產投資不可’的狀態。”
而更多的人也相信，在房價背后的現行土地、財政、收入分配等制度性痼疾沒有得到有效解決之前，中國房地產市場還不會平滑，房價陡型上漲曲線尚未見頂。
上漲與下跌之間還要走多久
那么這種上漲還能維持多久？
國金證券首席經濟學家金巖石表示，目前中國房地產市場仍然處于樓市泡沫第一個階段，主要是地價推動房價上漲，還沒有達到嚴重泡沫階段。對于還要走多久的問題，他分別給出2017和2025這兩個中長期時間節點。
相較而言，陳志武的判斷更加提前。他表示，中國房價有可能在2015年前后見頂。“一方面是城市化的進程，2015年左右中國的城市化率將達到50%。如果房價持續增長，那個時候對于新進入城鎮的人來說，支付水平的挑戰上會越來越大。另一方面，到2015年左右，中國人投資渠道將會有所放寬，屆時非房地產投資不可的局面將會改變。”
另外的聲音則相較樂觀。
“中國經濟畢竟還很年輕，打一個比方，面多了可以加水，水多了可以加面。”趙曉表示，適當控制好經濟增長與貨幣的發行，完全可以保持房價的平穩上漲。
摩根大通中國證券和大宗商品主席李晶也認為，從總體來看，中國人的儲蓄量非常大，儲蓄率很高，而且負債率較低，因此，房地產市場在未來15年還是會健康發展的，而且沒有任何因素來導致所謂泡沫的破裂。
肯尼斯·羅格夫在論述泡沫時表示，在投資者預期價格會以更快的速度增長時，不管每分鐘會誕生多少個傻瓜，一旦房屋價格超過了全球收入，游戲就會結束。
也有惜字如金者如經濟學家許小年，他拒絕預測中國房地產泡沫的極限，但列舉了日本與美國的例子，“日本的地產泡沫吹了四五年，最終在1989年破了；美國的次貸泡沫吹了五六年，最終在2007年破了。”他還引用《紅樓夢》中王熙鳳的話隱晦地表達，“千里搭長棚，沒有不散的宴席”。
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2010/4/22 10:06:00