土地成本上升 房地產企業毛利率下降到30%

于祥明/《上海證券報》/20100329

    由于運營成本特別是土地成本上升，房地產企業的毛利率正逐年下降。3月26日，中國指數研究院等四家機構發布的《2010年中國房地產百強企業研究報告》顯示，2009年度包括萬科、中海、保利在內的房地產百強企業的毛利率均值為30.3%，較2008年下降了6.5個百分點。

    報告指出，百強房地產企業毛利率下降有兩大原因。其一是2008年市場銷售不暢，不少企業進行了一些促銷活動，拉低了2009年毛利率。其二是營業成本增速超過營業收入增速。據統計，百強企業營業成本增長達到53.1%，快過同期營業收入40.0%的增長率。

    事實上，對此一些房地產龍頭企業也已經意識到了。“隨著房地產市場的不斷發展和規范，行業集中度的逐漸提高及行業外大型企業大舉介入房地產業，行業的競爭也日趨激烈。在多方因素的影響下，房地產行業的利潤率從長期來看將有所下降。”保利地產在年報中如是說。

    需要指出的是，百強企業的財務穩健性在提高。據統計，2009年百強企業預收賬款均值達44.1億元，與上年相比增長81.4%，是2005到2009年來增長幅度最大的一年。同時，2009年百強企業經營性現金流5年來首次轉正，均值為6.9億元，且截至去年底，現金流為正的百強企業已經達到81家，進一步體現了企業現金流改善狀況。

    “百強企業2009年預收賬款的增長，在一定程度上保障了企業今明兩年的營業收入和利潤額，為企業的穩健發展奠定了基礎。”報告說。

    然而，業內一位專家指出，從另一個層面來看，正是由于去年開發商“不差錢”，導致了今年土地市場的火爆，也導致短期內開發商沒有下調的房價的壓力。

    另據統計，企業資產周轉加快，百強企業2009年總資產周轉率均值為0.38，較2008年變化不大；流動資產周轉率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉速度加快對企業盈利能力起到增強作用。

    并且，報告指出，百強企業存貨周轉率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時也要求企業的土地儲備保持適度增長，以滿足未來市場供應需要。

    “上述數據從另一個側面解釋了，今年以來開發商為什么熱于拿地，由此導致土地市場的火爆。”上述專家說。