房價上漲的弊與利

章林曉/《中國房地產報》/ 20100111

    最近，房地產政策走向頗令人關注。許多人非常關心的是，政府下一步將出臺何種政策來遏制房價的過快上漲。其實，任何政策的出臺都是權衡利弊、綜合考慮、最終妥協的結果。兩利相權取其重、兩害相權取其輕，如果我們分析清楚了房價漲跌存在何種利弊得失，也就不難推測出房地產調控政策將會采取何種措施了。

    對于房價過快上漲的危害，許多專家都有深入透徹的論述，主要可概括為以下三點：一是影響資金和資源的合理配置，導致國家經濟結構失衡；二是誘發大量的投資/投機行為，容易形成房地產泡沫，威脅到國家金融安全；三是加劇社會財富分配不均，威脅到社會的和諧與穩定。

    然而，辯證法認為，凡事有利皆有弊，有弊皆有利。對于房地產價格的過快上漲以及房地產泡沫，我們也應辯證地看待。

    迪拜危機后，許多人都將危機的禍根歸結于迪拜的房地產泡沫之害。然而，在看到房地產泡沫給迪拜帶去禍害的同時，我們也應該思辨一下：如果迪拜的發展不依賴于房地產的超前發展，相對缺油的迪拜有沒有可能成為阿拉伯世界的一顆明珠？

    同樣道理，日本房地產泡沫破滅后的10年，大家一直將其稱之為失去的10年。但是，在看到房地產泡沫給日本經濟特別是金融體系帶去巨大沖擊的同時，我們更有必要深入思考一下，房地產泡沫的興起和破滅，究竟是日本經濟興旺和衰退的因還是果？

    股市是宏觀經濟的風向標，房地產同樣是宏觀經濟的風向標，為什么一些人希望股市是漲得越高越好，一旦股市下跌就希望政府出手相救，而對于房市，則是盼望跌得越多越好，對于房地產行業和房地產政策極盡謾罵之能事？

    房地產形式是產業，本質是金融，房地產價格的漲跌與股票價格的漲跌是緊密相關的。在當前世界貨幣體系格局處于劇烈調整的前夜，我們在期待、評論房地產調控政策前，對政策的出發點和立足點，或許更應該有一種利弊得失的權衡和分析。

    誠如銀監會主席劉明康最近撰文指出，全球經濟距離真正復蘇尚有不少的障礙，因為全球各地的復蘇并不平均，增長主要依賴政府“量化寬松”的貨幣政策、財政措施和企業補充存貨。

    當經濟全球化、金融一體化既成事實后，在全球“量化寬松”貨幣政策大背景下，我國肯定不能獨善其身。2009年11月末，我國M2余額同比增長29.74%，增幅比上年末高11.92個百分點；M1余額同比增長34.63%，增幅比上年末高25.57個百分點，均創下1995年以來最高水平。

    在貨幣主義者看來，任何通貨膨脹都是貨幣現象，都是過多貨幣追逐過少商品的結果。如此天量貨幣，如果不是以房地產價格過快上漲的方式吸納其中一部分，又將會造成怎樣的后果？

    在我們怨聲載道于房價過快上漲時，房地產卻正起到蓄積“貨幣洪水”的“攔水壩”作用。如果沒有這道“攔水壩”，或許我們現在不是在抱怨房價的過快上漲，而是在抱怨日常生活必需品的價格飛速上漲了。因此，僅就這一點來說，這道“攔水壩”還是不能輕易扒的。

    從目前全球經濟的發展態勢來看，至少在2010年上半年，全球各主要經濟體央行“量化寬松”的貨幣政策不可能輕易退出，相應地，我國適度寬松貨幣政策也將繼續。

    在這種背景下，為解決房價過快上漲的三大危害，房地產政策更多只能在加大保障性住房建設力度上下功夫，當然也會警惕并加大打擊游資投機炒作我國商品房產品的力度，而至于其他方面作出大調整的可能性應該不會太大。