M型發展的房地產市場

歷志鋼/《中國房地產報》/20100125

    日本趨勢學研究者大前研一以日本近20年發展歷程為研究對象提出的一種社會發展類型的判斷。即原本人數最多的中等收入階層，除了一小部分能往上擠入少數的高收入階層，其他大多數淪為低收入或中低收入，原本的中間階層凹陷下去，變得很??；于是，社會像個被拉開的“M”字。為此，他提出了M型社會的概念。

    穩定的生態系統必須具有豐富的多樣性和強大的基礎生態。眾所周知，最穩定的社會類型是橄欖型或倒U型。中產階層是維持社會穩定的核心力量。最簡單的例子就是：設若一個地方只有瘋長的植物和龐大的食肉動物，而僅有少量的食草動物，這個食物鏈一定沒有辦法持續。

    M型社會的危機正在于此。由于財富分配系統的不均衡，資本收入成為人類創造價值重新分配的主要手段。這使得已擁有資本的富人，更容易依托資本賺取大量的財富；而中產階層或借此成為富人，或淪落到中下階層。

    缺乏了上升通道的M型社會，就會成為畸形的社會生態系統，這一系統最終一定會崩潰重組。大前研一以M型社會警示未來的社會發展，這并非危言聳聽。而且這一趨勢，將會率先在中國的房地產市場預演，M型的房地產市場即將形成。

    2010年伊始，房地產調控的幾道金牌陸續殺到，房地產調控勢在必行。

    由于房地產調控沒有觸及到核心的土地供應制度問題，而是以金融、稅收等各種方式干預，這些干預手段以一刀切的方式逐漸落實，最終將房地產市場一分為二：政策上的贏家將會一飛沖天，而那些輸家則會淪落到底層掙扎求存。

    例如，信貸政策調整。金融監管機構已經著手調整房地產開發貸和房地產按揭貸款。業內人士透露，2010年房地產的直接融資和間接融資都會減少。如果新政策出爐，會有一批房地產企業再次出現資金斷流、告貸無門的現象。

    可以肯定的是，在中國現行的信貸體制下，那些擁有大量土地的、規模最大的房地產企業——而不是效率最高和風險最小的房企——更容易獲得貸款。無論調控與否，他們的融資額度都不會受到影響。隨著信貸收緊，更多的銀行將會把資金的貸款優先投放到這些企業中，他們的規模在調控中反而會越來越大。相反，那些正在成長中的房企，則會面臨資金突然斷流的風險。信貸調控若嚴格執行，中國的房地產企業將會一分為二，一部分迅速壯大，而另一部分則逐漸萎縮乃至于成為被人收購的對象。

    調控政策呈現出的行政化、一刀切的特點，異化了市場從業者的行為，使他們脫離了市場理性，而去尋求行政權力的邏輯。由于這種一刀切的行為不可預期（比如從嚴調控到放松再到從嚴調控只用了一年多的時間），而且造成的破壞性極大，使房地產的主流企業除了與地方政府結盟，別無他選。

    目前，大型房企除了能獲得直接融資和間接融資市場的青睞之外，還得以與各地政府下屬的土地一級開發商合作，獲取更多的資源。這些行為又再次背離了市場的選擇，加重了M型房地產市場的形成。而最終受害者，不僅包括房地產行業，還包括整個中國的經濟。