房地產企業納稅成本的剖析及控制途徑

梁建娥/《商業會計》/2009年第12期

    我國的房地產公司在經過數年的開發周期之后。絕大多數將逐步進入企業所得稅和土地增值稅的清繳期。目前，房地產業面臨著嚴重的不景氣，企業更應重視納稅成本的控制。納稅成本是指企業在納稅過程中所發生的直接或間接的耗費。企業只有充分認識自身納稅成本的構成和特點，才能有的放矢地進行納稅籌劃工作，為降低企業成本、實現企業價值最大化目標提供正確的決策。

    一、房地產企業納稅成本的構成

    相對于其他行業而言，房地產企業涉及的稅種較多，借鑒其他成本的構成規律，房地產企業納稅成本可分為納稅直接成本、納稅維持成本、納稅財務成本和納稅例外成本。

    (一)納稅直接成本。是指企業在生產經營過程中，依照稅收實體法的規定向國家繳納的各種稅收款項。主要包括：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅等。納稅直接成本的特點是稅收負擔的公平性和納稅成本的重要性。公平性來源于稅法的公平，即在市場經濟體制下，參與市場競爭的各企業處于平等競爭的環境，納稅負擔能力大的應多納稅，負擔能力小的應少納稅。沒有負擔能力的不納稅。重要性是指企業納稅的直接成本。是納稅成本的核心，企業除了要繳納營業稅外，其取得的收益還要征收企業所得稅和土地增值稅。另外，國家對出租的房屋還要征收房產稅。如果將這部分納稅金額全部看成是從企業取得的收益中繳納的?？梢詼y算出這部分正常納稅直接成本的比重。假設營業稅稅額占收入總額的5％，收益率為20％，營業稅占收益總額的比例為x，則：收入額×5％=收入額×20％×X，解得X=25％。營業稅和企業所得稅合計稅負將達到收益總額的50％，如果再考慮到土地增值稅和房產稅，該比例將更高。

    (二)納稅維持成本。是指企業為維持納稅行為而發生的費用支出，包括：辦稅費用和代理費用。辦稅費用包括辦稅人員費用、納稅信息生成費用、資料費用、差旅費用、郵電費用、納稅稽查費用等。代理費用是指企業為了防止稅款計算錯誤，避免漏申報、錯申報，以及進行納稅籌劃的需要，而向稅務師事務所等中介機構進行納稅咨詢，或者委托注冊稅務師代為辦理納稅事宜等所繳納的費用。納稅維持成本的特點是費用的相關性，即這部分成本在一定的相關范圍內金額相對固定，當超出這個相關范圍時，隨著企業業務量的增加，納稅直接成本也將隨之增加，此時便形成了以納稅直接成本為自變量，以納稅維持成本為因變量的增函數關系。

    (三)納稅財務成本。是指企業因履行納稅義務，為繳納稅款占用企業資金或資產而發生的利息價值耗費。納稅財務成本要包括因涉稅事宜而發生的利息支出、銀行手續費及其他相關理財費用。納稅財務成本的特點是費用的正負性。納稅成本有正、負之分，關鍵在于企業如何運籌當企業運籌得當，可以在稅法允許的范圍內促使企業推遲或避免納稅時，不僅為企業節約了納稅直接成本，而且能減少利息支出，此時為負納稅財務成本；當企業納稅籌劃失敗，就有可能會提前繳稅或多納稅款。不僅會增加納稅直接成本，而且還會造成因稅款占用企業資金而增加利息開支，此時為正納稅財務成本。

    (四)納稅例外成本。是指企業違反稅法或其他法律、法規而受到稅務機關或司法機關處罰所發生的價值耗費，包括納稅滯納金和罰金。納稅滯納金是指企業未按照規定期限繳納稅款。稅務機關除責令其限期繳納外。另從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金；罰金是指企業未按規定辦理稅務登記的，或未按規定設立賬冊的，或未按規定報送有關備案資料的，或未按規定履行納稅申報的，或違反發票使用規定的，以及構成偷稅、欠稅、抗稅等違法行為所導致的罰款支出。納稅例外成本的特點是發生的偶然性。納稅例外成本的產生主要是因企業缺乏稅收知識，或者是納稅觀念淡薄，違法后受到處罰而造成的額外費用支出。近年來國家不斷出臺新的房地產行業稅收政策，如果企業不及時熟悉，準確領會其內容，很容易出現巨額的罰金和滯納金。

    二、房地產企業納稅成本的特點

    納稅成本與“稅收負擔”相比具有明顯不同的特點，主要表現為：一是范圍廣。納稅成本除了包括正常的納稅負擔外，還包括納稅滯納金、罰款、辦稅費用、咨詢費、稅務代理費、額外納稅等等。二是金額大。房地產企業整體稅負占企業收益總額的50％以上。除此之外，企業的納稅咨詢費用、辦稅費用、滯納金和罰款支出數額也較大。三是風險大。房地產企業為了降低稅收負擔，減少納稅成本，常常采取一定的方法進行納稅籌劃。由于納稅人對稅收政策的把握程度不同，納稅籌劃的成功率一般來說是很低的，一旦籌劃失敗，很有可能涉嫌偷稅。按照稅收征管法有關規定，對偷稅行為將被處以所偷稅金額5倍以下的罰款，觸犯刑律的，還要依法追究刑事責任，將給企業帶來經濟和名譽上的雙重損失。

    三、房地產企業納稅成本的控制

    (一)應積極進行銷售環節的稅收籌劃。稅收籌劃的目的不僅僅是為了降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用稅務籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本．對于房地產企業而言具有重要意義。對于房地產的銷售環節在營業稅、企業所得稅、土地增值稅等方面均有很大的籌劃空間。在籌劃納稅方案時，不能一味地考慮納稅直接成本的降低．而忽略了因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少．必須綜合考慮采取該納稅籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。

    (二)房地產企業應增設稅務經理或稅務專員。中等規模的房地產企業年涉稅額一般都會超過千萬元。目前，房地產企業辦稅事宜都是由財務人員兼任。然而事實上財務和稅務政策在很多情況下是不同的，財務政策相對穩定，而稅收政策則比較容易變動。一般來講，年納稅額在100萬元以上的企業都應該設稅務專員或稅務經理，這也是國際化的一個趨勢。

    (三)提高財務人員的職業判斷能力，避免例外成本的發生。房地產企業納稅信息的來源是一定期間的會計信息．為避免納稅例外成本的發生，應當從企業的源頭進行控制。因此。必須提高房地產企業財會人員的職業判斷能力。會計制度和會計準則留給財會人員選擇和判斷的空間很大。這就要求房地產企業財會人員必須具備一定的執業能力。才能提供準確、合法、完整的會計信息。

    (四)強化房地產企業納稅的內部審計。房地產企業內部審計部門應當加強對整個企業的納稅核算、申報、繳納及執行國家有關稅收法規制度和企業有關規定情況的檢查監督。并納入日常審計，完善監督機制。對發現的問題應及時糾正，力求將問題合理合法地解決在稅務機關檢查之前。

    (五)借助中介服務，減少房地產企業的納稅維持成本。房地產企業要借助于中介的服務作用，加快辦稅社會化的進程。稅收征管法中明確指出，要積極、穩妥地發展稅務代理，建立稅收機關和社會中介組織相結合的服務體系，發揮社會中介組織作用。實踐證明，房地產企業委托稅務代理后，不僅有利于企業合理合法地進行納稅籌劃，節約納稅直接成本，避免納稅例外成本的發生：而且辦稅業務社會化后．企業可以進一步節約納稅代理費開支，從而降低納稅維持成本。