東營《中心城區物業服務收費指導標準》和《東營市物業服務收費管理實施細則》

市物價局、市房管局公布《中心城區物業服務收費指導標準》和《東營市物業服務收費管理實施細則》
    根據國務院《物業管理條例》和《東營市物業管理暫行辦法》等有關規定，結合我市實際，按照市政府6—6次常務會議研究的意見，近日市物價局、市房管局聯合下發通知，公布了《中心城區物業服務收費指導標準》和《東營市物業服務收費管理實施細則》，自2008年9月1日起施行。
    通知規定，普通住宅小區物業管理公共性服務收費實行政府指導價；其余住宅小區以及非住宅物業管理公共性服務收費和其他受業主委托，為業主提供特約性服務的收費實行市場調節價。實行政府指導價的住宅小區物業管理公共性物業服務收費實行三級收費指導標準，由業主、業主委員會與物業服務企業根據小區的實際服務水平對照山東省《物業管理服務質量規范》標準，協商確定。今后，中心城區物業服務收費的日常管理工作由東營區物價局會同房產管理部門負責。其它縣區的物業服務收費指導標準可參照執行。
    附件：1、《中心城區物業服務收費指導標準》
          2、《東營市物業服務收費管理實施細則》

附件1：

                                          中心城區物業服務收費指導標準

序號        內容          收費標準（元/平方米•月）

                                  一級 二級 三級

1    綜合管理                     0.10 0.08 0.06

2    共用部位、共用設施設備維護     0.09 0.07 0.05

3    秩序維護                     0.22 0.18 0.13

4    衛生保潔                     0.15 0.12 0.10

5    綠化養護                     0.14 0.10 0.06

合計                              0.70 0.55 0.40

注：1、上述標準最高上下浮動幅度10%；

    2、業主委員會的經費按實際繳納物業服務費的2%與物業服務費一并收??；

    3、非獨立使用的閣樓部分減半收??；住宅小區內的非盈利性公益公用設施按50%收費；住宅小區內的經營設施按150%收費；

    4、業主可在上述五項服務項目中根據具體情況及自身需求選擇不同級別、不同種類的服務標準；

    5、本辦法未涵蓋或未有的服務內容所增減的物業服務費用以及達不到服務標準等級要求的，收費標準由業主委員會同物業企業協商確定；

    6、物業服務具體收費標準由業主委員會會同相關單位對實際物業服務質量進行考評確定，達不到服務標準的相應核減收費標準。

附件2：

                                     東營市物業服務收費管理實施細則

第一條  為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》，《物業管理條例》，國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》，省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》，《東營市物業管理暫行辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條  本細則適用于經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業服務企業對本市住宅及非住宅房提供社會化、專業化服務的收費行為。

第三條  本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業接受業主或開發建設單位委托，按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序及為業主提供特約性服務所收取的費用。

第四條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條  市政府價格主管部門會同市房產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

縣區政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條  物業服務收費實行菜單式管理。按照完全達到山東省物業管理服務質量規范標準要求實行可自由組合的三級收費指導標準。其中的服務項目共5類，每個類別都有相應的收費標準，業主可根據物業公司的服務項目、水平和質量選擇相應的等級，經過業主委員會和物業公司雙方協商后，確定具體的收費標準，力爭達到“質價相符”。例如，服務達到三級的按三級的標準收費，達到一級的按一級的收費。也可具體選擇各服務收費項目，比如可選擇一級的秩序維護、二級的保潔、三級的綠化等，由廣大業主和相關的行政主管部門進行監督。

第七條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則，區別不同的物業性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價（停車場除外）。

1、普通住宅小區物業管理公共性服務收費實行政府指導價。

2、其余住宅小區以及非住宅物業管理公共性服務收費和其他受業主委托，為業主提供特約性服務的收費實行市場調節價。

第八條  公共性服務基本項目和內容包括綜合管理、共用部位、公用設施設備維修養護、秩序維護、衛生保潔、綠化養護管理。

第九條  實行政府指導價的住宅小區物業管理公共性物業服務收費實行三級收費指導標準，由業主、業主委員會與物業服務企業根據小區的實際服務水平對照山東省《物業管理服務質量規范》標準，協商確定，并報價格主管部門備案。

第十條  新建的商品房在銷售時，建設單位或其選聘的物業服務企業可與物業買受人通過合同約定管理期限內的物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。合同涉及的前期物業管理公共性服務收費標準應當在政府指導價范圍內約定。合同管理期限屆滿時，按本辦法第九條辦理。

對政府組織開發的經濟適用房，其前期物業收費標準由價格主管部門核定。

第十一條  實行市場調節價的物業管理公共性物業服務收費標準，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定，并報價格主管部門備案。價格主管部門和房產行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范和引導，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。

第十二條  物業服務企業在向政府價格主管部門備案收費標準時，應分別提供以下資料：

1、工商營業執照復印件；

2、物業管理資質證書復印件；

3、物業管理委托合同復印件；

4、業主委員會（業主）與物業企業簽訂的收費協議；

5、東營市公共性物業服務收費標準備案表。

第十三條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十四條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業公用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用（包括管理中辦理的各種證件費用）；

6、辦公費用；

7、物業服務企業固定資產折舊；

8、物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其他費用。

物業公用部位、公用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十五條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

第十六條  物業服務收費采取酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十七條  物業服務收費采取按建筑面積計算的方式。已辦理房產證的，以房產證載明的房屋建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積計算。房產證上作為附屬物，單獨登記面積，業主自用的車庫、儲藏室不收取物業服務費。

第十八條  物業買受人自物業竣工并交付使用之日起，按物業服務合同約定全額繳納物業服務費用；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十九條  物業服務企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由管理企業承擔，不得向業主分攤。

第二十條  安裝并使用電梯的物業項目，其設備運行電費和維護檢測費用，物業服務企業應單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額和維護檢測費用及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。采用中央空調的住宅小區，收費標準由價格主管部門另行核定。

第二十一條  非獨立使用的閣樓部分減半收??；住宅小區內的非盈利性公益公用設施按50%收費；住宅小區內的經營設施按150%收費。

第二十二條  物業管理公共性服務收費按月計收，實行先服務后收費，除業主自愿外，不得預收。

第二十三條  物業服務企業應按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令110號）的規定加強物業管理區域內的裝修管理。裝修保證金由裝修人或裝修人和裝修裝飾企業與物業服務企業約定，并應在裝飾裝修管理服務協議中明確，不進行裝修的不得收取。在業主裝修完畢后，經物業服務企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此之外，物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。

裝修期間產生的垃圾由業主或物業使用人自行清運的，物業服務企業不得收費；委托物業服務企業清運的，清運費標準由業主和物業服務企業協商確定。

第二十四條  物業服務企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業服務企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。

第二十五條  住宅小區內的停車場，可收取車輛停放服務費。車輛停放服務費標準由物業服務企業與業主或業主委員會協商確定后報價格主管部門備案。

第二十六條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十七條  物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務企業在實施收費時，應當向價格主管部門辦理《收費許可證》。

第二十八條  物業服務企業應按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置和收費地點，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示，自覺接受業主和價格主管部門監督檢查。

第二十九條  業主應當按照物業服務合同或協議的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同、協議約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第三十條  物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第三十一條  利用物業公用部位、公用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第三十二條  政府價格主管部門應會同房產行政主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第三十三條  本實施細則由東營市物價局、東營市房產管理局負責解釋。

第三十四條   本實施細則自2008年9月1日起執行。原規定與細則不符的，以本細則為準。