攀枝花市物業管理企業退出物業項目管理暫行辦法

為了規范物業管理企業退出物業項目管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，做好物業項目管理在退出中的交接工作，保障物業管理活動依法正常進行，根據《物業管理條例》等有關法規的規定，特制定本辦法。

第一條  攀枝花市行政區域內，物業服務合同期滿未續約或者依法律規定合同約定提前解除合同，物業管理企業退出物業項目管理的，適用本辦法。

第二條  退出物業項目管理應本著維護社會穩定，保證物業管理正常秩序，依法有序，平穩過渡，防止損失產生的原則進行。

第三條  市房管局負責全市物業管理企業退出物業項目管理過程的監督工作。區、縣房管部門負責本轄區物業管理企業退出物業項目管理過程的監督指導工作。

第四條  物業管理企業退出物業項目管理的，應依法接受物業項目所在地街道辦事處，社區居委會和相關部門的指導監督。

第五條  物業管理企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定，依法做好物業管理交接工作，保持物業管理項目的連續性。

第六條  業主大會、業主委員會應當依法有序作出解聘，選聘物業管理企業的決定，并保持物業項目管理的正常有序性、持續性、長效性，積極維護社會穩定。

第七條  物業服務合同期滿，物業管理企業不再續約或者提前解除合同，業主大會重新選聘物業管理企業予以接管的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作。

（一）在解除合同90日前，物業管理企業應當將擬退出原因，退出時間以書面形式告之業主委員會，就退出事宜進行協商，并以書面形式在物業管理區域內公告15日。

同時，物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間等以書面報送物業項目所在地房管部門備案，并書面告之街道辦事處、社區居委會。

（二）擬退出物業項目管理的物業管理企業，在未正式退出前，應當繼續按照物業服務合同的約定做好物業服務，積極協助業主大會選聘新的物業管理企業。業主應當足額按時交納物業管理服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。

（三）擬退出物業項目管理的物業管理企業，應當在解除合同30日前在業主委員會組織下，將預收的交接之日后的物業管理費、代收的各種其他費、押金以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。

（四）物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：

1．竣工驗收資料：包括竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。

2．技術資料：包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。

3．物業質量保修文件和物業使用說明書文件。

4．實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等技術資料。

5．業主及房屋面積清冊。

6．所使用的物業管理辦公用房、清潔用房、儲藏用房。

7．受聘期間使用物業服務費購置的資產及物品。

物業管理企業在征得業主委員會同意后，也可向業主大會所新聘的物業管理企業辦理移交，物業管理企業之間應做好交接工作，并由業主委員會監督確認。

（五）新的物業管理企業接管后，業主委員會應當將本條第（四）項所列事宜移交新的物業管理企業。

第八條  物業服務合同期滿，業主大會不再續約或者合同期內業主大會依約定提前解除合同，業主大會重新選聘物業管理企業接管的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：

（一）在解除合同90日前，業主委員會應當組織召開業主大會，在召開業主大會15日前，將載明表決與物業管理企業續約或解約等會議內容的會議通知書面送交業主并以書面在物業管理區域內公告。

（二）業主代表參加業主大會前就續約或解約，書面征求業主贊同、反對、棄權的書面意見應由本人簽字，業主代表在業主大會投票，表決時應是業主本人簽字后的投票意見的真實反映。

選聘和解聘物業管理企業須經物業管理區域全體業主所持投票權２/３以上通過，對不再續約或提前解約的，業主委員會應當在業主大會作出決議后３天內，將解約原因和時間書面告知物業管理企業，并在物業管理區域內公告。業主應當足額交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。

業主委員會將解除合同原因，解除時間和表決結果以書面形式報物業項目所在地房地產行政主管部門備案，并書面告之街道辦事處、社區居委會。

（三）業主大會授權業主委員會作為招標人通過招投標方式選聘物業管理企業的，業主委員會應依法組成評標委員會，業主大會決定通過協議方式選聘物業管理企業的，業主委員會應將物業管理企業制定的物業管理方案提交業主大會表決通過，代表業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同。業主大會應在解除合同前依法完成選聘物業管理企業工作。

（四）業主委員會按照本辦法第七條第（四）項規定與原物業管理企業辦理交接事宜；新的物業管理企業接管后，業主委員會應當將相關資料、帳冊、財務等移交給新的物業管理企業。

第九條  因物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同，暫未選定新的物業管理企業接管的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：

（一）在解除合同60前，業主大會仍未選聘到新的物業管理企業，原物業管理企業應及時到物業項目所在地房地產行政主管部門備案，并書面告之街道辦事處、社區居委會。

（二）房地產行政主管部門接到物業管理企業備案后７個工作日內，應會同街道辦事處、社區居委會到物業項目小區聽取業主委員會、業主及物業管理企業等方面的意見，并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的，可暫由街道街道辦事處、社區居委會組織相關專業服務企業做好清掃保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主委員會負責向業主收取后據實交納。

（三）原物業管理企業應當在退出之日起10日內，按照本辦法第七條第（四）項的規定向業主委員會辦理移交事宜，新的物業管理企業接管后，業主委員會應當將相關資料、帳冊、財務等移交給新的管理企業。

第十條  因前期物業管理合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同，業主大會未成立的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，原物業管理企業應及時到物業項目所在地房地產行政主管部門備案，并書面告之街道辦事處、社區居委會。

（二）房地產行政主管部門接到物業管理企業備案后７個工作日內，應會同街道辦事處、社區居委會到物業項目小區聽取業主委員、業主及物業管理企業等方面的意見，并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的，可暫由街道街道辦事處、社區居委會組織業主在房地產行政主管部門指導下依法按規定成立業主大會，或組織相關專業服務企業做好清掃保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主據實交納。

（三）原物業管理企業應當在退出之日起１０日內，按照本辦法第七條第（四）項的規定，在房地產行政主管部門的監督指導下，向業主委員會或街道辦事處、社區居委會辦理移交事宜。

向街道辦事處、社區居委會辦理移交事宜的，街道辦事處、社區居委會在業主大會依法成立后，應當與業主委員會辦理相關移交事宜。

業主大會選聘的物業管理企業接管后，業主委員會應當將相關資料、帳冊、財務等移交給新的物業管理企業。

第十一條  物業管理企業未按照本辦法的規定退出物業項目管理的，記入企業信用檔案作為資質管理的依據之一，并作為不良行為記錄向社會公布；給業主造成損失的，還應承擔相應的法律責任。

第十二條  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；導致物業管理企業受損失的，由全體業主承擔相應的法律責任。

業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動的，依照國務院《物業管理條例》第六十八條規定處理。

第十三條  因物業管理企業退出物業管理項目引發糾紛的，當事人可及時將糾紛依法提交人民法院解決。

第十四條  在物業管理活動中，因開發建設單位原因造成的遺留問題，開發建設單位應依法予以處理，業主也應依法有序維護其正當合法權益。

第十五條  本辦法由攀枝花市規劃和建設局負責解釋。

第十六條  本辦法自下發之日起執行。