廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價

廈門市物價局　廈門市建設與管理局關于公布《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》的通知

廈價房〔2008〕153號

各相關單位：

　　為貫徹落實《物業管理條例》（國務院令第504號）和國家發展改革委、建設部印發《物業服務收費管理辦法》（發改價格 [2003]1864號），進一步規范我市住宅物業服務行為，體現質價相符的原則，使物業服務收費由個別定價向分類指導管理方式轉變，引導業主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務市場競爭機制的形成，根據《福建省物業服務收費實施辦法》 (閩價房[2007]31號)的有關規定，市物價局、市建設與管理局制定了《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》?，F就有關事項通知如下，請遵照執行。

　　一、《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》是采用包干制收費方式，適用于本市住宅的前期物業服務收費。

　　商場、工業廠房、寫字樓、別墅、酒店式公寓和己成立業主委員會的住宅物業服務實行市場調節價，具體的物業服務質量等級和收費標準由開發建設單位或業主委員會與物業服務企業在服務合同中約定。

　　二、為滿足不同區域，不同物業類型的需要，《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》所選擇服務等級對應的收費價格可在15%的幅度內上下浮動。

　　三、物業服務收費價格為《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》選擇服務等級組合對應的收費價格累計后的總和。

　　四、業主己入住的住宅選擇服務等級需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　五、新開發建設的物業項目由開發建設單位根據物業特點和服務要求選擇物業服務等級，并依法選聘物業服務企業后在房屋銷售時簽訂物業服務合同，約定服務項目、服務等級和收費標準。

　　六、基礎服務的等級不得高于所選公共區域清潔衛生、公共區域秩序維護服務項目的等級。

　　七、因提供《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》未涵蓋的物業服務內容而提高服務標準增加收費的，思明區、湖里區范圍內的物業項目應報市價格主管部門備案；集美區、海滄區、同安區、翔安區范圍內的物業項目應報所在區價格主管部門備案。

　　在《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》中的物業服務標準上因增加或減少服務內容而提高或降低服務標準的，提高或降低收費標準的物業服務收費價格應在物業服務合同中約定。

　　八、適用于本市住宅前期物業服務收費的，由物業服務公司在簽訂物業服務合同后15個工作日內將物業服務合同文本復印件送本通知第七條規定管理權限的價格主管部門備案，也可以通過廈門物價網(www.xmwj.com)實行網上備案，并將物業服務合同文本原件掃描通過“廈門市物業管理信息系統”報市建設與管理局網上備案。

　　九、物業服務區域內公共場地、公用設施、公共部位用于經營的收益歸全體業主所有，經營收益可用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　十、住宅配套商業店面的物業服務收費標準可在本住宅物業服務收費標準基礎上加收30% 。

　　十一、政府保障性住房物業服務收費按有關規定執行。

　　十二、自二OO八年十二月一日起，物業服務收費不再實行個別定價。屬于政府定價、政府指導價的收費項目，按照價格管理規定執行。物業服務合同和收費文件在有效期內的，仍可繼續執行。

　　十三、本通知由市物價局和市建設與管理局按各自職責負責解釋。

　　十四、本通知自二OO八年十二月一日起試行，試行時間一年。

　　附：《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》

廈門市物價局

廈門市建設與管理局

二OO八年十月二十七日

一、基礎服務標準與收費標準
級別	序號	內容	服務要求	收費標準
一級	1	管理處設置	小區內不設置管理處，管理人員每日巡查小區一次以上，發現問題及時處理	一級基礎服務：0.20元/㎡.月（按照三級50%計算，為不分物業類型）
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證（2）管理人員掛牌上崗
	3	服務時間	周一至周日在指定地點進行業務接待
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《廈門市物業管理行業自律規則》要求（2）24小時受理業主或使用人報修。急修兩小時內到現場處理，一般修理三天內完成（預約除外）（3）對業主或使用人的投訴在七天內答復處理（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告（5）建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰，定期公布（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）（7）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰，定期公布（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的50% （9）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準（10）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準（11）對違反管理規則或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
二級	1	管理處設置	小區內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話	二級基礎服務：0.32元/㎡.月（按照三級80%計算，不分物業類型）
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗
	3	服務時間	周一至周五在小區管理處進行業務接待，周六、周日在指定地點進行業務接待
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《廈門市物業管理行業自律規則》要求（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理兩天內完成（預約除外）（3）對業主或使用人的投訴在五天內答復處理（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告（5）建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰，定期公布（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施（8）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰，定期公布（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的60% （10）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準（11）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準（12）對違反管理規則或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
三級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處（2）辦公場所整潔有序（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）	三級基礎服務：0.40元/㎡.月（不分物業類型）其中： 1、人員成本：（3名管理人員基本工資按人均每月2129元） ①工資：（3×2129×1.46+3×2129/21.75×33/12）÷50000=0.203 ②社保福利費0.203×39.3%=0.080 ①+②=0.283元/㎡.月 2、服裝費：600元/年×3/12/50000=0.003元/㎡.月 3、辦公費用：辦公電話費用150，管理人員手機補貼費3*50=150，水費50，電費200，交通費用150，辦公用品180，書報費20，合計900元/50000=0.018元/㎡.月 4、固定資產折舊（傳真機、電腦、空調、辦公桌椅等）30000元/5年/12個月/50000=0.01元/㎡.月 5、宣傳、節日（元旦、春節、國慶）布置費用：100/50000=0.002 6、指示牌等3000/3年/12/50000=0.00167 7、共用設備設施及公共責任保險：4870元/12月/50000=0.0081 8、社區活動費：20—50元/年.戶按400戶×30元/12月/50000=0.02 9、公司管理費（含利潤）：1—8項總和×10%=0.0346 10、稅收：1-8項總和×5.65%=0.021
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證，有三年以上物業管理工作經歷（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔
	3	服務時間	政府法定工作日在管理處進行業務接待，節假日有管理人員值班，并提供服務
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《廈門市物業管理行業自律規則》要求（2）12小時（8：00至20：00）受理公共部位的業主或使用人報修，超過時間有專人值班。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。業主專有部分的報修按《物業服務合同》中特約服務內容的約定（3）對業主或使用人的投訴在三天內答復處理（4）制定小區房屋二次裝修告知、審核、巡視、驗收等裝修管理服務制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰，酬金制管理方式的管理費和公共部位的經營收益每半年公布一次（6）建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）等] （7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施（8）對業主委托的小區專項維修資金進行專戶存儲、按幢設賬、核算到戶管理，做到運作規范，賬目清晰，每半年公布一次（9）采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的70%，住戶滿意率不低于70% （10）建立管理處內部管理制度和考核制度（11）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準（12）能提供兩種以上特約服務（有償）和兩種以上便民服務（13）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準（14）對違反管理規則或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報告有關部門處理（15）有公共指示牌、提示牌、危險區域警示牌、避難指示牌等（16）重大節日（元旦、春節、國慶）有氣氛布置

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
四級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處（2）辦公場所整潔有序（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品	四級基礎服務：0.48元/㎡.月（按照三級標準的120%計算，不分物業類型）
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證，有一年以上小區經理任職經歷（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范
	3	服務時間	政府法定工作日每天12小時在管理處進行業務接待，節假日有管理人員8小時值班，并提供服務
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《廈門市物業管理行業自律規則》要求（2）16小時（8：00至24：00）受理公共部位的業主或使用人報修，超過時間有專人值班。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。業主專有部分的報修按《物業服務合同》中特約服務內容的約定。（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理（4）制定小區房屋二次裝修告知、審核、巡視、驗收等裝修管理服務制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰，酬金制管理方式的管理費和公共部位的經營收益每季度公布一次（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等] （7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施（8）對業主委托的小區專項維修資金進行專戶存儲、按幢設賬、核算到戶管理，做到運作規范，賬目清晰，每季度公布一次（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的80%，住戶滿意率不低于75%。（10）制定管理處內部管理制度和考核制度（11）運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）（12）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準（13）每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改（14）能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民服務；（15）節假日（元旦、春節、國慶、中秋）有專題布置，（16）每年組織兩次以上的社區活動（17）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準（18）對違反小區管理公約或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理（19）有公共指示牌、提示牌、危險區域警示牌、避難指示牌等

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
五級	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處（2）辦公場所整潔有序，有專門的業主或使用人接待區域（3）配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品	五級基礎服務：0.60元/㎡.月（按照三級標準150%計算，不分物業類型）
	2	管理人員要求	（1）小區經理有物業管理員上崗證，有兩年以上小區經理任職經歷（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范（3）適當配備具有外語會話能力的管理人員
	3	服務時間	政府法定工作日每天12小時在管理處進行業務接待，節假日有管理人員12小時值班，并提供服務
	4	日常管理與服務	（1）服務規范應符合《廈門市物業管理行業自律規則》要求（2）24小時受理業主或使用人報修。接到公共部位的任何報修半小時內到現場處理（預約除外）業主專有部分的報修按《物業服務合同》中特約服務內容的約定（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理（4）制定小區房屋二次裝修告知、審核、巡視、驗收等裝修管理服務制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰，酬金制管理方式的管理費和公共部位的經營收益每季度公布一次（6）建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等] （7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施（8）對業主委托的小區專項維修資金進行專戶存儲、按幢設賬、核算到戶管理，做到運作規范，賬目清晰，每季度公布一次（9）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的90%，住戶滿意率不低于80% （10）制定管理處內部管理制度和考核制度（11）廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）（12）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準（13）每年對業主或使用人進行兩次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改（14）能提供五種以上特約服務（有償）和四種以上便民服務（15）節假日（元旦、春節、五一、國慶、中秋等）有專題布置（16）每半年組織兩次以上的社區活動（17）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準（18）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理（19）有公共指示牌、提示牌、危險區域警示牌、避難指示牌等

備注：每一級的服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

二、清潔衛生標準與收費標準

級別	項目	序號	內容	服務要求	收費標準
一級	樓內公共區域	1	地面	隔日清掃一次，地面無垃圾堆積	一級清潔衛生：0.13元/㎡.月（按照三級標準50%計算，不分物業類型）
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹一次
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每半月擦抹一次
		4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次
		5	門、窗等玻璃	每年擦拭三次，其中底層門廳玻璃每兩個月擦拭一次
		6	天臺、屋頂	屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每半月清掃一次
		7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點
		8	電梯轎廂	操作板每日擦拭一次，目視無污跡；地面每日清掃一次
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角；明溝每周清掃一次
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每月擦抹一次
		11	垃圾廂（房）	每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂（房）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置
		12	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次

級別	項目	序號	內容	服務要求	收費標準
二級	樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃兩次，每周拖洗兩次，地面清潔	二級清潔衛生：0.20元/㎡.月（按照三級標準80%計算，不分物業類型）
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹兩次
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每半月擦抹一次
		4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次
		5	門、窗等玻璃	每兩個月擦拭一次，其中底層門廳玻璃每月擦拭一次
		6	天臺、屋頂	屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每周清掃一次
		7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃兩次，保持地面、綠地清潔；明溝每周清掃一次
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每半月擦抹一次，表面無污跡
		11	垃圾廂（房）	每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂（房）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置
		12	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次

級別	項目	序號	內容	服務要求	收費標準
三級	樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃兩次，隔日拖洗一次，地面清潔	三級清潔衛生：0.25元/㎡.月（不分物業類型）其中： 1、人工成本（含工資和社保福利費）：5人×1.46× 750×1.393+5×1.46×750／21.75×33／12)／50000 =0.166 2、保潔用品、工具、消毒用品、保潔簡易服（垃圾車按三年折舊）：1200/50000=0.024 3、垃圾清運費：5個筒150元/月/50000=0.015 4、化糞池清理：250立方米25元/立方.年/12/50000=0.0104 5、公司管理費（含利潤）：1-4項總和0.215×10%=0.0215 6、稅收：1-5項總和0.237×5.65%=0.0134
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每周擦抹兩次，保持基本無灰塵
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬
		4	天花板、公共燈具	每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網
		5	門、窗等玻璃	每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月兩次，目視明亮無污跡
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾
		7	垃圾收集	高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業管理需要配置收集點，收集點每日清理兩次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡
	樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日保潔兩次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃兩次，明溝無雜物、無積水
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	公共燈具2.2米以下每月除塵一次；宣傳欄、小品每周擦抹一次，表面無污跡
		11	垃圾廂（房）	生活垃圾封閉存放，建筑垃圾袋裝存放，垃圾廂（房）每日沖洗一次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善
		12	果皮箱、垃圾桶	合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡
		13	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次
		14	化糞池清理	每年清理一次，化糞池無溢滿，并有檢查和清理記錄。設置警示標志。
		15	保潔人員	人員有統一標識服

級別	項目	序號	內容	服務要求	收費標準
四級	樓內公共區域	1	地面和墻面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃兩次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每兩個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵	四級清潔衛生：0.30元/㎡.月（按照三級標準120%計算，不分物業類型）
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵
		3	消防栓、指示牌等公共設施	每周擦抹兩次，目視無灰塵、無污漬
		4	天花板、公共燈具	每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網
		5	門、窗等玻璃	每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾
		7	垃圾收集	按樓層設置垃圾收集點，每日清理兩次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味
		8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡
	樓外公共區域樓	9	道路地面、綠地、明溝	道路、地面、綠地每日保潔兩次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過兩小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水
		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	公共燈具2.2米以下每月除塵一次；宣傳欄、小品每周擦抹兩次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）
		11	水景	每周兩次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味
		12	垃圾廂房	生活封閉存放，建筑垃圾袋裝存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗兩次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善
		13	果皮箱、垃圾桶	合理設置。每日清理兩次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡
		14	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次
		15	化糞池清理	每年清理一次，化糞池無溢滿，并有檢查和清理記錄。設置警示標志
		16	保潔人員	人員有統一標識服

級別	項目	序號	內容	服務要求	收費標準
五級	樓內公共區域	1	地面和墻面	地面每日循環清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養一次，保持材質原貌，干凈、有光澤	五級清潔衛生：0.38元/㎡.月（按照三級標準150%計算，不分物業類型）
		2	樓梯扶手、欄桿、窗臺	每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵
		3	消防栓、指示牌等公共設施	隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬
		4	天花板、公共燈具	每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網
		5	門、窗等玻璃	保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡
		6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾
		7	垃圾收集	按樓層設置垃圾收集點，每日早晚定時清理兩次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味
		8	電梯轎廂	每日循環保潔；操作板每周消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡
		9	道路地面、綠地、明溝	道路、地面、綠地每日循環清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水


		10	公共燈具、宣傳欄、小品等	公共燈具2.2米以下每月除塵一次；宣傳欄、小品每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分每半月擦抹、除塵一次）
		11	水景	打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味
		12	垃圾廂（房）	對垃圾廂（房）循環保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善
		13	果皮箱、垃圾桶	合理設置。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡
		14	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次
		15	化糞池清理	每年清理一次，化糞池無溢滿，并有檢查和清理記錄。設置警示標志
		16	保潔人員	人員有統一標識服

備注：

1、有無電梯、消防栓不作為保潔費用增減條件，道路保潔清洗的水費包含在收費標準，經業主大會同意公用水費可以按居住面積公攤。

2、公共部位無窗戶玻璃的物業小區，若選擇一級或二級保潔服務的，在最高收費標準基礎上減0.01元，選擇三級（含三級）以上的，應減0.03元。

3、無水景的物業小區，若選擇四級或五級保潔服務，應在最高收費標準基礎上減0.02元。

4、外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另行結算分攤。

5、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

三、秩序維護標準與收費標準

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
一級	1	人員要求	（1）專職安防人員，身體健康，工作認真負責（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服	一級秩序維護：0.24元/㎡.月（按照三級標準50%計算，不分物業類型）
	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區
	3	巡邏崗	（1）每天不定時在小區內巡邏（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門
	4	技防設施和救助	無設施配置
	5	車輛管理	（1）設置簡易的交通標志（2）地面有停車點，車輛停放有序（非機動車）（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
二級	1	人員要求	（1）專職安防人員，身體健康，工作認真負責（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服	二級秩序維護：0.38元/㎡.月（按照三級標準80%計算，不分物業類型）。
	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區
	3	巡邏崗	（1）白天巡邏次數不少于四次，夜間重點部位巡邏兩次，并有巡邏記錄（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門
	4	技防設施和救助	有電子防盜門
	5	車輛管理	（1）地面、墻面設置簡易的交通標志（2）車輛按規定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
三級	1	人員要求	（1）專職秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數的55%以下，身體健康，工作認真負責（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛器械	三級秩序維護： 0.48元/㎡.月（不分物業類型，每增減一個崗位則費用相應增加或減少0.12元㎡.月）其中： 1、人工費依據：門崗、巡視崗、監控和消控崗、交通疏導員崗共4個崗 (4×3×1.46×750×1.393+4×3×750／21.75×33／12)／50000=0.389 2、服裝費：431.46350元/人．年／12／50000=0.01（含一套冬裝和一套夏裝） 3、5臺對講機的折舊（按兩年）和頻道占用費：（11005/24+100*5）/50000=0.0146元/月 4、強光手電筒一把（夜間巡邏專用，一年折舊完）100/50000×=0.002 5、企業管理費：1-4項總和0.416×10%＝0.0416 6、稅費：1-5項總和0.457×5.65%＝0.0258 備注：人員工資按2007年最低工資標準750元/月.人計算
	2	門崗	（1）小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄（2）封閉管理小區對外來人員或送貨人員進行記錄，勸阻未經業主許可的外來人員進入小區（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄
	3	巡邏崗	（1）白天每兩小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄（2）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門
	4	技防設施和救助（監控崗）	（1）小區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息（2）監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問
	5	交通(車輛管理)	（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內（2）及時勸導車輛停放不規范的現象（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，，無積水，無易燃、易爆及危險物品存放

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
四級	1	人員要求	（1）專職秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數的40%以下，身體健康，工作認真負責（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械	四級秩序維護：0.58元/㎡.月（按照三級標準120%計算，不分物業類型）
	2	門崗	（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄（2）外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄
	3	巡邏崗	（1）安防人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每兩小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監控中心有巡更記錄（如無巡更器，巡邏時兩人一組）（2）首次接到火警、警情后五分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施
	4	技防設施和救助（監控崗）	（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等4項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息（2）控制中心接到報警信號后，安防人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問（3）小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習
	5	車輛管理	（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放

級別	序號	內容	服務要求	收費標準
五級	1	人員要求	（1）專職安防人員，以中青年為主，40周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服（精致），裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械	五級秩序維護：0.72元/㎡.月（按照三級標準150%計算，不分物業類型）。
	2	門崗	（1）各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄（2）對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄
	3	巡邏崗	（1）安防人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每兩小時巡查一次，重點部位（小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過兩分鐘，監控中心有巡更記錄（2）首次接到火警、警情后三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內趕到現場，采取相應措施
	4	技防設施和救助（監控崗）	（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息（2）監控中心接到報警信號后，安防人員三分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問（3）小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習
	5	車輛管理	（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放

備注：

1、公共區域秩序維護服務的收費標準，按5萬平方米小區基本配置崗位的標準進行測算。如需增減崗位的須經業主大會同意，人工費用按實際配置增減，服務面積不足5萬平方米或超過5萬平方米按實際面積計算。

2、每一級服務內容與要求應高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

四、綠化養護標準與收費標準

級別	基本條件	內容	要素	養護要求（植物）	收費標準
一級	1、以綠為主。綠地內植物覆蓋率在80%以上 2、喬、灌、草等保存率90%以上	草坪	修剪	年普修兩遍以上	一級綠化養護： 5元/㎡.年
			清雜草	每年除草三遍以上，控制雜草孳生
			灌、排水	無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施
			病蟲害防治	控制大面積病蟲害發生
		樹木	修剪	喬、灌木每年適時修剪一次；籬、球年修剪兩遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上
			中耕除草、松土	年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發生
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，年噴藥不少于兩次，控制大面積病蟲害發生
			扶正加固	發生倒伏及時扶正、搶救
二級	1、以綠為主，植物造景。綠地內植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露 2、綠地保存率 100%，喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好	草坪	修剪	年普修三遍以上，切邊整理一次以上	二級綠化養護： 6元/㎡.年
			清雜草	年普除雜草四遍以上，雜草面積不大于8%
			灌、排水	干旱、高溫季節基本保證有效供水，有積水應及時排除
			病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺
		樹木	修剪	喬、灌木按規范修剪每年兩遍以上；籬、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于兩次
			中耕除草、松土	每年中耕除草四次以上
			施肥	每年普施基肥一遍
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，每年噴藥不少于兩次，控制大面積病蟲害發生
			扶正加固	發生倒伏及時扶正、加固
三級	1、利用植物、山石、水體等設置景點 2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置 3、綠地保存率 100（包括經過規定手續變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好	草坪	修剪	每年普修四遍以上，草面基本平整	三級綠化養護： 7元/㎡.年
			清雜草	每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%
			灌、排水	及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除
			施肥	每年普施有機肥一遍
			病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年兩遍以上，無兩級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于兩次
			中耕除草、松土	每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松
			施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，主要病蟲害發生低于10％
			扶正加固	有倒伏傾向，及時扶正、加固
			其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯
		花壇花境	布置	一年中有兩次以上花卉布置
			灌、排水	保持有效供水，無積水
			補種	缺枝倒伏不超過十處
			修剪、施肥	保持花卉生長良好
			病蟲害防治	及時做好病蟲害防治
四級	1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上 2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調 3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上 4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好	草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超過8cm	四級綠化養護： 8元/㎡.年
			清雜草	每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%
			灌、排水	常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水
			施肥	按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年兩遍以上
			病蟲害防治	及時做好病蟲害防治
			其它	草地生長正常，斑禿黃萎低于5%
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝
			中耕除草、松土	適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松
			施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍
			病蟲害防治	防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5％
			扶正加固	樹木基本無傾斜
			其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔
		花壇花境	布置	一年中有三次以上花卉布置，三季有花
			灌、排水	保持有效供水，無積水
			補種	缺枝倒伏不超過五處
			修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次
			病蟲害防治	適時做好病蟲害防治工作
五級	1、綠地總體布局均衡，生態、景觀效應顯著，集中綠地率20%以上 2、運用植物、山石、水體等設置景點，且與環境協調，效果好 3、喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹；花壇、花景面積占綠地總面積1%以上；植物品種多樣 4、綠地保存率100%。喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持常年完好	草坪	修剪	草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過6cm	五級綠化養護： 8.5元/㎡.年
			清雜草	及時清除雜草,做到基本無雜草
			灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢
			施肥	按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥兩到三遍
			病蟲害防治	預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害
			其它	綠草如茵,斑禿黃萎低于5%
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年三遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝
			中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，無雜草
			施肥	按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復合肥兩遍，滿足植物生長需要
			病蟲害防治	預防為主、生態治理，各類病蟲害發生率低于5%
			扶正、加固	樹木基本無傾斜
			其它	喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空當
		花壇花境	布置	每年中有四次以上花卉布置，四季有花
			灌、排水	保持有效供水，無積水
			補種	缺枝倒伏及時補種
			修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次，盛花期追肥適量
			病蟲害防治	適時做好病蟲害防治

備注：

1、本標準中所指綠地等級收費標準是按年、按綠地面積設置。綠化養護費用分攤公式為：每月每平方米建筑面積綠化養護費用=該級綠地收費標準×綠地面積÷可分攤建筑面積÷12

2、綠地以種植面積計算：地下車庫頂上綠地按實際種植面積計算；棚架按垂直投影面積計算；行道、散植樹按樹冠垂直投影面積的1/5折算；嵌草停車地坪按地坪面積的1/10折算；墻面垂直綠化按實際覆蓋面積的1/10折算；未定事項可按商定計算。

3、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。

4、綠化日常養護服務成本：人工、化肥、農藥、補種苗木、生產工具、（綠化用水）。

5、因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發現死樹及時清除、適時補種，保持綠地內清潔整齊。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數。

7、使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。

8、每一級服務內容與要求高于并包含低一級的服務內容與要求（一級除外）。

五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準與收費標準

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	收費標準	備注
共用部位	一類	房屋結構	每年一次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人	一類共用部位： 1、多層：0.186元/㎡.月。（含人工費、服裝費、企業管理費和稅費） 1、人工費：一類多層標準設機電維護人員每天至少2人，人均月工資為1800元 ①工資：（2×1800×1.46+2×1800/21.75 ×33/12）÷50000=0.1142 ②社保福利費：0.1142×39.3%=0.045 ①+②=0.1592元/㎡.月 2、服裝費（按每年一套）：21.46200元/人．年／12／50000=0.001 3、企業管理費：1至2項總額0.16×10%=0.016元/㎡.月 4、稅費：1至3項總額0.176×5.65%=0.0099元/㎡.月	1、該費用用于共用部位、共用設施設備日常運行、保養服務，不含維修費用。維修費用從房屋公共維修金支出。 2、前期物業管理中按有關規定屬于保修期內的房屋公共部位、設施設備的維修費用由建設單位承擔。
		門窗	每半月一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補
		管道、排水溝	每半年一次對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃（清掃工作可由保潔人員完成，不再增加人員）、疏通
		道路、場地等	每月一次巡視小區區間路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）
		安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施
	二類	房屋結構	每年兩次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人	二類共用部位：0.56元/㎡.月（含人工費、服裝費、企業管理費和稅費） 1、人工費：二類標準設機電維護人員每天6人，其中一位機電主管，人均月工資為1800元 ①工資：（6×1800×1.46+6×1800/21.75×33/12）÷50000=0.343 ②社保福利費：0.343×39.3%=0.135 ①+②=0.478元/㎡.月 2、服裝費（按每年一套）：61.46400元/人．年／12／50000=0.0058 3、企業管理費：1至2項總額0.484×10%=0.048元/㎡.月 4、稅費：1至3項總額0.532×5.65%=0.03元/㎡.月
		門窗	每周一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致
		管道、排水溝、屋頂	每季一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃（清掃工作可由保潔人員完成，不再增加人員）、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理
		圍墻	每月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好
		道路、場地等	每半月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側石平直無缺損
		休閑椅、室外健身設施等	每周兩次以上巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）
		安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常




	三類	房屋結構	每年兩次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人	三類共用部位：0.77元/㎡.月（含人工費、服裝費、企業管理費和稅費） 1、人工費：三類標準設機電維護人員每天8人，其中一位機電主管，人均月工資為1800元 ①工資（8×1800×1.46+8×1800/21.75×33/12）÷50000=0.457 ②社保福利費0.457×39.3%=0.18 ①+②=0.637元/㎡.月+ 2、服裝費（按每年一套）：81.46600元/人．年／12／50000=0.012 3、企業管理費：1至2項總額*12%=0.078元/㎡.月 4、稅費：1至3項總額5.65%=0.041元/㎡.月
		門窗	每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響
		樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損
		管道、排水溝、屋頂	每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃（清掃工作可由保潔人員完成，不再增加人員）、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理
		圍墻	每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好
		道路、場地等	每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損
		休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品	每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用
		室外健身設施、兒童樂園等	每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）
		安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求		收費標準	備注
供水系統	一類	普通水泵		1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證兩次供水正常，泵房整潔 2、每年定期兩次清洗水箱、蓄水池，兩次供水水質符合國家生活用水標準。 3、高層房屋每年兩次對減壓閥進行測壓并做好記錄 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養	一類供水系統：0.01元/㎡（含維護水泵、企業管理費和稅費） ①維護水泵：4臺100元/50000=0.008元/月㎡ ②企業管理費和稅費： 4000.1565/50000=0.0012元/㎡.月	供水系統成本構成：只含普通水泵、變頻水泵的日常運行、保養。不包括供水運行電耗、水池、水箱清洗水質抽樣化驗費用。
	二類	變頻水泵			二類供水系統： 1、小高層：0.03/㎡.月（含企業管理費和稅費） ①維護水泵：10臺100元/月=1000元/月 ②社企業管理費和稅費：10001.1565/50000=0.023/㎡.月 2、高層：0.02/㎡.月（含企業管理費和稅費） ①維護水泵：8臺100元/月=800元/月 ②社企業管理費和稅費：8001.1565/50000=0.020/㎡.月
排水系統		二級生化處理		1、每天兩次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次潤滑加油 2、每年兩次對污水處理系統全面維護保養 3、控制柜電氣性能完好，運作正常 4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求 5、每年清洗暴氣機空氣濾網兩次，如有破損立即更換	排水系統：0.01元/㎡.月（含企業管理費和稅費） ①設備維護：6臺80元/月=480元/月 ②企業管理費和稅費：4801.1565/50000=0.011元/㎡.月	二次生化處理系統成本構成： ①二次生化處理系統運行（電耗）。 ②設備保養。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	收費標準	備注
公共照明	一類	公燈	每周兩次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、區間照明燈95%以上的亮燈率	一類公共照明 1、多層(小高層)：0.01元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：200元/月 ②企業管理費和稅費：2001.1565/50000=0.0046元/㎡.月 2、高層：0.02/㎡.月 ①公共電氣柜養護：800元/月 ②企業管理費和稅費：8001.1565/50000=0.0185元/㎡.月	1、公共照明成本構成: ①公共照明運行（電耗）。 ②零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。 ③設備的養護。 2、樓道內使用感應燈的按收費標準酌減0.01元計費。 3、三類中大堂未使用分體空調的，標準酌減0.02元計費。
	一類	公共電氣柜	每月一次對室內、室外的公共電氣柜進行巡檢、保養，每年一次對電氣安全進行檢查
	二類	公燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、區間照明燈亮燈率在98%以上	二類公共照明 1、多層(小高層)：0.01元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：500元/月 ②企業管理費和稅費：5001.1565/50000=0.012元/㎡.月 2、高層：0.02元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：1000元/月 ②企業管理費和稅費：10001.1565/50000 =0.023元/㎡.月
		景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在98%以上
		公共電氣柜	每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常
	三類	公燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、區間照明燈亮燈率在99%以上	三類公共照明 1、多層：0.03元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：1200元/月 ②企業管理費和稅費： 12001.1765/50000=0.028元/㎡.月（含12%的企業管理費和稅費） 2、小高層:0.03元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：1400元/月 ②企業管理費和稅費： 14001.1765/50000=0.033元/㎡.月（含12%的企業管理費和稅費） 3、高層：0.04元/㎡.月 ①公共電氣柜養護：1500元/月 ②企業管理費和稅費： 1500*1.1765/50000=0.035元/㎡.月（含12%的企業管理費和稅費）
		景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在99%以上
		公共電氣柜	每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常
		大堂空調	大堂分體空調使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養兩次，保證其正常使用

項目		類別	內容	運行、保養、維修服務要求	收費標準	備注
消防系統	一類		消防設施、設備	1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常 2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內各種配件完好 3、每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用 4、按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓	一類消防系統：0.02元/㎡.月 ①運行維護費800元/月 ②檢測費：1800元/12=150元/月合計：（800+150）*1.1565/50000=0.022元/㎡.月（含企業管理費和稅費）	1、消防系統成本構成： ①消防設施、器材保養。 ②消防設施年安全檢測。 ③滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2、地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中，在車位管理費中列支。
消防系統	二類		消防設施、設備	1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好 3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常 4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行兩年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換 5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查 6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓	二類消防系統：0.04元/㎡.月 ①運行維護費1500元/月 ②檢測費：2400元/12=200元/月合計：（1500+200）*1.1565/50000=0.039元/㎡.月（含企業管理費和稅費）
避雷系統			避雷設施	每年兩次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準	避雷系統：0.01元/㎡.月（含企業管理費和稅費）	避雷系統成本構成：①避雷系統保養。②避雷系統年安全檢測費。

項目	類別	內容	運行、保養、維修服務要求	收費標準	備注
弱電系統	一類	電子防盜門	每月定期保養，保持電子防盜門使用正常	一類弱電系統：0.02元/㎡.月（含企業管理費和稅費）	電子防盜門成本構成： ①系統運行。 ②日常維護。保；（不包括用戶室內話機）。
	二類	樓宇對講系統（可視）	不定期進行調試與保養，保證其２４小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常	二類弱電系統：0.05元/㎡.月測算標準：0.03*1.1565=0.05元/㎡.月（含企業管理費和稅費）	樓宇對講系統成本構成： ①系統運行。 ②日常維護保養。 ③每減少一項，費用減少0.01元。
		住戶報警	不定期進行調試與保養，保證其２４小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號
		周界報警	２４小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號
		監視系統	不定期進行調試與保養，保證各項監控設備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常
		電子巡更	根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常

項目

內容

運行、保養、維修服務要求

收費標準

備注

升降系統

電梯

1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔

2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》；物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理

3、電梯發生一般故障的，專業維修人員兩小時內到達現場修理；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助

升降系統：

1、小高層：0.04元/㎡.月

（按照10臺，每臺15KW）

①日常運行維護費和保險：100×10=1000/月

②按照12層，國產電梯年檢費：950臺/年*10/12*0.8=634元/月

合計：①+ ②1634*1.1565/50000=0.038元/㎡.月（含企業管理費和稅費）。

2、高層：0.04元/㎡.月

（按照8臺，每臺18KW）

①日常運行維護費和保險：150×8=1200/月

②按照30層，國產電梯年檢費：950臺/年*8/12*0.8=507元/月

合計：①+②1707*1.1565/50000=0.039元/㎡.月（含企業管理費和稅費）

1、電梯運行費用包括：

①日常運行維護

②電梯年安全檢測（按8折計算）。

③保險費用：

（不含電梯運行電耗、電梯每月定期常規專業保養費用）。

2、標準是以5萬平方米小區設置10臺電梯測算，不足或超過費用應相應增加或減少。

內容

運行、保養、維修服務要求

收費標準

備注

水景（動力）

1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復保證其正常運行

2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常

按實分攤

水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積

備注：

1、如無相應設施設備的，不得計收該項費用。電梯實際運行電費按居住面積分攤。

2、消防、避雷、電梯等專用設備的養護標準如與專業標準有不相一致的地方，以專業標準為準。

3、住宅區內的設備應建立設備臺帳，并有保養、維修記錄。

4、按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）費用由建設單位承擔。

5、每一類的服務內容與要求應高于并包含低一類服務內容與要求（一類除外）。

測算說明：
一、人工費說明：
　　1、最低工資標準和社會平均工資標準按廈門2007年標準計算。若2008年公布新標準則應當按照新標準計算；
　　2、根據國家勞動保障部“關于職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知”，每年工作時間是250（365-11-52*2）天，每個崗位員工的全年工作時間是2000（250*8）小時，因為物業服務每年365天不間斷，故實際工作時間是2920（365*8）小時，要安排員工按照制度工作時間工作，每個崗位就必須按1.46人設置，即2920÷2000＝1.46，若不增加人員，則必須增加0.46人的加班工資；月薪的計算天數為21.75天，每年11天法定節假日的加班工資即為：崗位月工資÷21.75×3×11；
　　3、社保福利費用39.3%的具體標準是：社保14%；醫保8%；失業2%；工傷1%；住房公積金10%；工會經費2%；教育附加費1.5%；計劃生育保險0.8%；還有殘疾人社會基金費沒有計算；
4、房屋設施設備的機電維護人員統一設置測算，部分類別和設備種類分別計算。
二、企業管理費和稅費在每一個服務項目費用中分別計算；企業管理費：一級標準按5%，二級標準按8%，三級標準按10%，四級標準按12%，五級標準按15%；公共部位，三類按12%計。
三、房屋共用部位和設備設施的維修費用只計算小額維修費，小額維修費適用于照明、公共設施設備的小額配件或材料費。在因各個物業項目的差別很大，因此根據國家發改委和建設部2007年9月10日制定的《物業服務定價成本監審辦法》第九條規定，物業共用部位和設備設施日常運行維護費用不包括應當由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
四、綜合性小區（多層住宅、高層住宅、別墅、辦公樓、商場等不同物業類型中至少具備兩種以上類型的）或設施設備比較復雜的小區可根據實際情況上??；設施設備比較簡單的可根據實際情況適當下??；上下浮動的最高比例為15%。
五、本標準不含公攤水電費。公攤水電費按現有辦法執行。

廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價匯總表

服務等級	基礎服務元/㎡.月	清潔衛生元/㎡.月	秩序維護元/㎡.月	綠化養護元/㎡.年 (含水費)	共用部位、共用設施設備運行維護費元/㎡.月
服務等級	基礎服務元/㎡.月	清潔衛生元/㎡.月	秩序維護元/㎡.月	綠化養護元/㎡.年 (含水費)	類別	共用部位	供水系統	排水系統	公共照明	消防系統	弱電系統	升降系統（電梯）	避雷設施
一級	0.20	0.13	0.24	5	一類	多層0.186 小、高0.37	0.01	0.01	多、小0.01 高層0.02	0.02	0.02	小高0.04 高層0.04	0.01
二級	0.32	0.20	0.38	6	二類	0.56	小高0.03 高層0.02		多、小0.01 高層0.02	0.04	0.05
三級	0.40	0.25	0.48	7	三類	0.77			多、小0.03 高層0.04
四級	0.48	0.30	0.58	8
五級	0.60	0.38	0.72	8.5

注：經業主大會同意，獲得市級示范項目的可在原收費標準的基礎上上浮3%；獲得省級示范項目的可在原收費標準的基礎上上浮5%；獲得國家級示范項目的可在原收費標準的基礎上上浮8%；若示范項目未通過相關主管部門復審的，可取消上浮，按原收費標準執行。

關鍵字查詢：福建廈門

閱讀： 39352 次 2008/11/9 12:39:00

下一篇：黃山區住宅小區物業接管驗收作業規程（試行）...上一篇：滕州市住宅小區物業管理安全標準

近期熱門新聞