黃山區住宅小區物業接管驗收作業規程（試行）

關于印發《黃山區住宅小區物業接管驗收作業規程》（試行）的通知

黃房[2006]8號

各房地產開發公司、物業管理企業：

　　為規范新建小區的前期物業管理，現將《黃山區住宅小區物業接管驗收作業規程》（試行）印發給你們，請你們認真執行，在執行過程中發現的問題請及時與我們聯系。 （聯系電話：8538348、8538609）

二〇〇六年三月十三日

抄送：區委、區政府、市房管局，區建委、規劃局、文明辦、新城街道辦事處。

黃山區住宅小區物業接管驗收作業規程
（試行）

　　一、目的 

　　規范新接物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。 

　　二、適用范圍 

　　適用于物業管理公司對新接物業的接管驗收工作。接管物業應根據規劃設計確定的具體項目對照本規程進行接管驗收。 

　　三、職責 

　　1、物業公司負責組建物業接管驗收小組并同開發商具體辦理物業的接管手續。 

　　2、接管小組組長負責接管驗收的工作質量。 

　　3、接管驗收小組具體負責依據本規程進行物業的接管驗收工作。 

　　四、程序要點 

　?。ㄒ唬┙庸茯炇盏臏蕚涔ぷ?nbsp;

　　1、新建物業竣工后、業主入住前，物業管理公司應及時組建物業接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。 

　　2、成立物業接管驗收小組。

　　物業公司按照接收的物業要求抽調業務骨干組成物業接管驗收小組，接管驗收小組由下列人員組成，并辦理相應的工作： 

　?、傥飿I公司抽調檔案管理人員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作； 

　?、诮庸苄^的物業管理處（物業管理企業在所管理的樓盤設立物業管理處，下同）抽調業務人員負責業主有關資料的驗收移交以及協助樓房的驗收移交工作； 

　?、畚飿I管理處抽調業務人員具體負責房屋本體、公共設施和電氣設備的驗收移交工作。 

　　3、接管驗收前的準備。接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： 

　?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 

　?、谂沙鱿阮^技術人員前往工地現場摸底，制定好接管驗收計劃； 

　?、厶崆皡⑴c開發商申請的竣工驗收和電氣設備最終安裝、調試工作，做到心里有數； 

　?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?nbsp;

　　a、《房屋本體接管驗收表》；

　　b、《公共配套設施接管驗收表》；

　　c、《機電設備接管驗收表》； 

　　d、《接管驗收問題整改表》；

　　e、《接管驗收遺留問題登記表》；

　　f、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》；

　?。ǘ┙庸茯炇盏墓ぷ鞒绦?

　　1、物業公司制訂接管驗收方案； 

　　2、公司組建接管驗收小組； 

　　3、作好接管驗收準備； 

　　4、進行資料驗收移交； 

　　5、驗收是否合格（否/ 要求正確、真實補齊資料；是/ 進行硬件設施、設備驗收）；  

　　6、是否合格 (否/要求開發商限時整改; 是/記錄歸檔)。

　?。ㄈ┵Y料的接管驗收。開發商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料:

　　1、物業產權資料

　?、夙椖块_發批準報告； 

　?、谝巹澰S可證 

　?、垲A售許可證 

　?、芡恋厥褂煤贤?； 

　?、萁ㄖ_工許可證 

　?、抻玫丶t線圖 

　　2、竣工驗收資料

　?、倏⒐D（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 

　?、诮ㄔO工程竣工驗收證明； 

　?、酃才涮自O施驗收合格證明； 

　?、芄┧畢f議書； 

　?、莨╇妳f議書； 

　?、薰鈪f議書； 

　?、哂芯€電視合格證明； 

　?、嗤ㄐ旁O施合格證明； 

　?、犭娞轀视米C。 

　　3、施工設計資料

　?、俚刭|報告書； 

　?、谌自O計圖紙； 

　?、蹐D紙會審通知單； 

　?、茉O計變更通知單； 

　?、莨こ填A決算報告書； 

　?、拗匾氖┕h紀要； 

　?、唠[蔽工程驗收記錄； 

　?、喑两涤^測記錄； 

　?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。 

　　4、電氣設備資料 （要求中文）

　?、贆C電設備出廠合格證； 

　?、诠╇娫O備使用說明書； 

　?、蹤C電設備安裝、調試報告； 

　?、茉O備保修卡、保修協議。 

　　5、業主資料

　?、僖奄彿康臉I主姓名、位置、面積、聯系電話等； 

　?、谝奄彿繕I主的付款情況或付款方式。 

　?。ㄋ模┪飿I硬件設施接管驗收原則

　　1、接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求。 

　　2、接管驗收是物業管理公司接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而不具有法律效力的評價行為。 

　　3、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。 

　　4、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 

　?。ㄎ澹怯畋倔w硬件設施的具體驗收標準 

　　1、主體結構： 

　?、偻鈮Σ坏脻B水； 

　?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 

　　2、樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 

　　3、內墻面： 

　?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 

　?、趬K料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 

　　4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漏水痕跡，無污漬。

　　5、衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。  

　　6、門、窗： 

　?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 

　?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 

　?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 

　?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整； 

　?、蓦娮臃辣I門通話清晰、完好、無銹跡。 

　?、薏讳P鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 

　　8、樓梯、扶手： 

　?、黉撃緲翘莅惭b牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 

　?、陧艠翘轃o裂縫，無表皮剝落。 

　　9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 

　　10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 

　　11、油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現象。 

　　12、電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。  

　?、儆芯€電視已開通，收視良好。 

　?、陂_關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。 

　?、蹮艟甙惭b牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。 

　?、芩?、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。 

　?、菪l生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮痕，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢。 

　?、藿o水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 

　?、叩芈?、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 

　?、嚅T鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 

　?、崞渌鋫湓O施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 

　?。ㄆ撸┕才涮自O施接管驗收標準 

　　1、天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 

　　2、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 

　　3、屋面避雷設施連接牢固。 

　　4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。 

　　5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　6、 道路： 

　?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂； 

　?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷； 

　?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 

　?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。 

　　7、室外消防栓： 

　?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好； 

　?、谙涝O施配件齊全; 

　?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。 

　　8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 

　　9、垃圾中轉站外表裝飾完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。 

　　10、保安崗亭安裝到位，配件齊全，標識清晰，完好無損。 

　　11、保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 

　　12、停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。 

　　13、單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。 

　　14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。 

　　15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。 

　　16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 

　　17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 

　　18、水池、水箱衛生清潔，無滲漏。 

　　19、信報箱安裝牢固，完好無損，標識楚，表面平整光潔。

　　20、室外健身器材安裝牢固，完好無損。

　?。ò耍╇姎庠O備的接管驗收 

　　1、電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 

　　2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 

　　3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。 

　　4、發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。 

　　5、消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 

　　6、給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。 

　　7、保安監控設備：同消防監控設備。 

　?。ň牛?接管驗收遺留問題的處理 

　　1、遺留問題的登記確認； 

　?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發商相關人員簽字確認； 

　?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小級應將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請開發商相關人員簽字確認。 

　　2、對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。 

　　3、對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題按管驗收小組應當要求開發商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。 

　　4、對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。 

　　5、《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄物業公司應歸檔長期保存。 

 

二〇〇六年三月十三日