啟東市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

市各房地產開發單位、各物業管理單位：

    為保障商品住房售后的維修管理，保證房屋共用部位、共用設施、設備正常、合理使用，維護房屋產權人和使用人的合法權益，根據 建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）和江蘇省人民政府《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》（省政府第141號令），省建設委員會、省財政廳《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號）及南通市房產管理局、財政局、物價局《南通市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（通房[2000]5號），結合我市實際情況，我們制訂了《啟東市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，現予印發，請遵照執行。

                                          二○○○年四月二十九日

第一條 為加快改革現行的房屋維修管理體制，建立業主自治和物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，加強商品房屋售后共用部位、共用設施設備的維修及養護管理，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號），江蘇省人民政府《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》（省政府141號令），省建設委員會、省財政廳《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號）及南通市財政局、物價局、房管局《南通市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（通房[2000]5號）等國家、省、市有關規定制訂本辦法。

第二條 在本市市區范圍內，商品住房（包括經濟適用房，以下簡稱“商品房”）的共用部位、共用設施設備維修基金的管理適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房屋共用部位維修基金是指用于房屋共用部位保修期滿后的大修、更新、改造的專項資金。共用部位是指房屋主體承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等（購房合同中或其他協議中另有約定的除外）。
共用設施設備維修基金是指用于共用設施和共用設備大修、更新、改造的專項資金。共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋，建設費用已分攤入銷售價格（成本）的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、溝渠、池、井、非經營性公用車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋。
按照本辦法籌集的兩項基金屬住宅區全體業主共有，由物業管理主管部門代收。

第四條 產權屬供電、供水、供氣、郵電、有線電視等部門和單位所有的共用部位、共用設施設備，由產權部門和單位自行維修。上水總管、供電、郵電、有線電視干線、路燈等共用設施設備的維修養護，按職責分工由上述各部門相應負責，原有資金渠道不變。

第五條 商品房出售后都應當建立房屋共用部位、共用設施設備維修基金。
房屋共用部位、共用設施設備維修基金來源：
1、新建商品房的共用部位、共用設施設備維修基金由購房者（即產權人含拆遷安置戶）在購房時按房屋成本價的2%繳納（計入商品房價格中）。
2、公建配套用房由管理該房屋的單位按房屋租金的10%繳納。
繳納基金的60%用于房屋共用部位維修，40%用于共用設施設備維修，由物業管理主管部門分項入帳。

第六條 共用部位共用設施設備維修基金的管理原則是統一管理、專戶儲存，權屬不變，審批使用。

第七條 為了確保上述兩項維修基金的安全運作經財政局同意，由啟東市物業管理中心在指定銀行（以下簡稱經辦行）建立共用設施設備維修基金專戶和共用部位維修基金專戶，統一繳存。
開發企業在辦理商品房銷售許可證時，憑物業管理中心開出的繳款單及開發的房屋幢號、單套面積等到經辦行辦理繳存手續。公建配套用房維修基金由物業管理單位代收后憑物業管理中心繳款單交經辦行。

第八條 本辦法頒布前，房地產開發單位按規定應當繳存及開發建設單位或物業管理企業已收取的維修基金（對1998、1999年度房地產開發項目的維修基金繳存標準為 7元/M2）， 應當在一個月內由開發單位或物業管理單位到市物業管理中心辦理繳存手續。

第九條 本辦法實施前已列入房屋價格的共用設施設備維修基金（主體造價的1.5%）與本標準的差額部分不再補繳。商品房屋（含拆遷安置房屋）未建立維修基金的，應按本辦法的規定由業主決定維修基金建立事宜。

第十條 收取維修基金必須統一使用維修基金專用發票。

第十一條 對未交清維修基金的商品房，不得辦理商品房銷售許可證，商品房不得對外銷售。

第十二條 物業管理單位使用專項資金的項目必須符合下列條件：
1、由業主、業主小組提出，經業主委員會決定的維修項目；
2、根據城市管理的有關規定，對政府有關部門提出的整治項目，業主委員會應予認可；
3、物業管理企業根據物業管理的制度和業主委員會年初制定的維修養護計劃進行的維修項目。

第十三條 基金使用的計劃報批管理。維修基金使用時，物業管理企業應當根據業主、業主小組或業主委員會提出的中修以上維修的項目，編制維修養護經費測算方案，經業主委員會審議通過后，會同業主委員會向市物業管理中心提交申請使用維修基金的報告，填具基金使用申請表，經市財政局、市建委在5個工作日內審核后執行。

第十四條 基金使用的結算管理。中修以上項目工程竣工后，物業管理企業應當編制工程結算書 ，報業主委員會、市物業管理中心核準，小修工程項目結算書報市物業管理中心備案。
物業管理企業申請使用維修基金，必須出具經核準簽章的費用匯總單附發票復印件及經業主委員會認定的分攤戶明細交經辦行辦理結算，由經辦行從業主的結算戶中支付，同時記入業主的明細戶內。

第十五條 房屋維修基金的分攤原則：
（一）房屋共用設施設備的維修更新費用，由物業管理區域內或者業主委員會認定的相對獨立的區域內全體業主按各自擁有的建筑面積比例分攤；
（二）房屋共用部位維修更新費用，由單幢房屋業主按照各自擁有的建筑面積比例分攤。

第十六條 未按本辦法規定繳存維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，可以經業主本人同意和房改部門批準 ，將戶內職工名下住房公積金用于房屋共用部位共用設施設備的維修；也可以經業主委員會決定，由物業管理企業按規定分攤到戶收取。

第十七條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金隨房屋所有權同時過戶。

第十八條 住宅小區未成立業主委員會的，可暫由居委會組織業主代表審議各項維修事項，但應在一年內負責組建好業主委員會。

第十九條 業主委員會成立后，經業主委員會同意，市建設委員會可以將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金必須在建委指定銀行開立專戶，按受市物業管理主管部門和財政部門等有關部門監督，并應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

第二十條 維修基金的財務管理執行《物業管理企業財務管理規定》。
經辦行應按照小區名稱、房屋幢號、室號、業主戶名、房屋面積、標準、金額等要素設置共用部位、共用設施設備維修基金明細帳戶，并按物業管理企業進行歸類，當物業管理企業發生變更時，維修基金應隨之重新歸類。

發生維修費用時應按照業主委員會認定的受益戶和審核后費用匯總單將維修費用分攤到各業主帳戶。經辦行應及時準確反映各業主帳戶的收入、支出及變更情況。維修基金自存入專戶之日起按規定計息，利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律法規規定的其它范圍外，嚴禁挪作他用。
業主委員會的查詢和對帳于每年的一月上旬和七月上旬進行。經辦行應當以書面形式或者委托物業管理企業告知基金使用情況及余額。

經辦行必須按財政局的要求，按月向物業管理部門和財政局綜合科報送維修基金專用報表，維修基金專戶必須直接置于二部門的監督之下，任何可能引起維修基金變動的事項必須經二部門聯合審批，專戶管理辦法參照財政預算外資金管理辦法。

物業管理企業應當建立房屋共用部位和共用設施設備維修基金征收臺帳和使用臺帳，按幢記帳，記錄共用設施設備維修基金和共用部位維修基金收支和劃轉情況，做好與經辦行間的維修基金核對工作。
物業管理企業發生變換時，代管的專項基金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送市建委和業主委員會備案。

第二十一條 業主或使用人、物業管理企業，開發建設單位就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

第二十二條 房地產開發建設單位和公建配套房管理單位未按照本辦法規定足額繳存維修基金的，市財政局和市建設委員會應當責令其限期補提維修基金本息，逾期仍不足額繳存的，應當處以自應提取之日起未繳存額每日萬分之三的罰款。

第二十三條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由市財政局和市建設委員會按規定進行處理，情節嚴重的，應當追究直接責任人和負責人的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

第二十四條 其他房屋維修基金的管理參照本辦法執行。

第二十五條 本辦法由發文單位負責解釋。

第二十六條 本辦法自二000年一月一日起實行，原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。