張家港市物業共用部位共用設施設備維修資金管理辦法

關于印發市房產管理局《張家港市物業共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》的通知  
 
（張政辦［2004］5號）

各鎮政府、農工商總公司，市政府各部門，市直屬各單位，市屬各黨 委（總支）廠：
    市房產管理局《張家港市物業共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》已經市政府常務會 議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
                                                            張家港市人民政府辦公室
                                                               二00四年一月七日

    
張家港市物業共用部位共用設施設備維修資金管理辦法
    
第一章    總    則

    第一條為建立和完善物業維修保障機制，保證物業共用部位共用設施 設備正常合理使用，維護物業產權人和使用人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、 國家建設部與財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《江蘇省物業管理 條例》、省建設委員會與財政廳《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和 《張家港市城市住宅區物業管理辦法》等規定，制定本辦法。
    第二條在本市范圍內的商品房、公房、已售公房、經濟適用房、拆遷安置房及其 它房屋，其共用部位共用設施設備維修資金（以下簡稱維修資金）的籌集、繳存、使用、管 理和監督，適用本辦法。
    第三條市房產管理局主管全市維修資金的籌集、繳存、使用、管理和監督工作。
    市物業管理處受市房產管理局委托，具體負責維修資金的籌集、繳存、使用和管理工作。
    第四條物業管理區域內公用設施和相關設備的維修養護，按規定由市政、 供電、供水、供氣、郵政、電信、環衛、園林、文廣等部門負責的，原維修養護職責不變。 相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。
    第五條維修資金實行“業主繳納、委托代收、集中歸集、專戶存儲、民主決策、 審批使用、?？顚Ｓ?、統一監管”的原則。
    業主繳納的維修資金屬業主所有。

第二章    維修資金的籌集

    第六條新建住宅的維修資金，由購買人在購房時按房價總額的2％繳納 ，其中配備電梯的按房價總額的3％繳納。
    新建非住宅的維修資金，由購買人在購房時按房價總額的1％繳納。
    購買人繳納的維修資金由開發建設單位代收。
    第七條原有住宅的維修資金，尚未建立的，在辦理房產轉讓登記時由受讓人按成 交價或者評估價的2%繳納；已經建立的，在辦理房產轉讓登記時由轉讓人將其維修資金賬戶 中的剩余部分隨產權同時結算過戶，剩余部分不足房產成交價或者評估價2%的，由受讓人一 次性補繳。
    原有非住宅的維修資金，尚未建立的，在辦理房產轉讓登記時由受讓人按成交價或者評估價的1％繳納；已經建立的，在辦理房產轉讓登記時由轉讓人將其維修資金賬戶中的剩余部分 隨產權同時結算過戶，剩余部分不足房產成交價或者評估價1％的，由受讓人一次性補繳。
    受讓人繳納的維修資金由房產登記機構代收。
    第八條開發建設單位未出售的和自用的住宅，其維修資金由開發建設單位 在物業竣工驗收、交接管理前，按物價部門核定的銷售價的2％預繳或者認繳，其中配備電 梯的按物價部門核定的銷售價的3％預繳或者認繳。
    開發建設單位未出售的和自用的非住宅，其維修資金由開發建設單位在物業竣工驗收、交接 管理前，按物價部門核定的銷售價的1％預繳或者認繳。
    第九條代收單位代為收取的維修資金不計入房屋銷售收入。
    第十條一幢或者一個單元房屋的維修資金余額，在不足首期維修資金的30 ％時，經業主大會所持投票權２/３以上通過，由業主委員會向該幢或者該單元房屋的業主 再次籌集。再次籌集的維修資金標準不少于首期維修資金金額。
    第十一條利用物業設置廣告等經營性設施的，由物業管理企業在征得業主 委員會或者業主小組的書面同意后，報經有關部門批準。廣告等經營性設施的收益，在扣除 物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30％用于補貼物業管理公共服務費，收益的70％納 入維修資金，但合同另有約定的除外。
                               

第三章    維修資金的繳存

    第十二條代收單位應當按規定到市房產管理局辦理維修資金委托代收 手續，簽訂代收保證書，領取由省財政部門監制的收據（以下簡稱專用收據）和格式軟盤。 
    第十三條代收單位應當將維修資金的收取標準、代收約定等內容在房產買賣或者 轉讓合同中注明，并代為收取。
    第十四條代收單位代收維修資金時，必須開具專用收據，并為購買人或者受讓人 辦理《張家港市住宅區物業管理業主維修資金儲存卡》。
    第十五條代收單位應當將代收的維修資金繳交明細清冊和格式軟盤交市物業管理 處核準，并及時將維修資金解繳到指定銀行。
    第十六條代收單位代收的維修資金實行按月結報制度，結報時間為每月25日至30日。
    第十七條購買人在辦理房產登記手續時，應當向市房產登記機構提交專用收據的 客戶聯，歸入房產檔案。
    第十八條維修資金按幢建帳、按戶結算。 
    第十九條計收維修資金以元為單位，四舍五入。
    第二十條 維修資金自存入銀行專戶之日起，按人民銀行有關規定計息， 當年歸集的維修資金按結算日掛牌公告的活期存款利率計息，上年結轉的維修資金本息按結 算日掛牌公告的三個月整存整取存款利率計息。業主的維修資金每年結息一次，每年的6月3 0日為結息日。
    業主可隨時到開戶銀行查詢維修資金的繳存、使用及其運行情況。
    第二十一條代收單位不得將所代收的維修資金以任何理由拖繳或者挪作他用。
    第二十二條維修資金應當安全運行、保值增值，沉淀資金除可用于辦理定期儲蓄 或者購買國債、國有銀行的金融債券外，嚴禁挪作他用。

第四章    維修資金的使用

    第二十三條維修資金嚴格執行《物業管理企業財務管理規定》（財政 部財基字［1998］7號），必須專項用于物業共用部位共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
    人為造成物業損壞的，其維修費用由有關責任人負擔。
    第二十四條已實行物業管理的物業共用部位共用設施設備的維修，由具備 相應資質的物業管理企業負責。
    未實行物業管理的物業共用部位共用設施設備的維修，由業主委員會或者業主小組委托具有 相應資質的維修單位實施。
    第二十五條物業管理企業應當根據住宅區物業現狀及管理需要，于每年12 月20日前，向市房產管理局報送經業主委員會審議的下年度住宅區物業維修計劃和實施方案。
    維修計劃和實施方案應當包含項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需資金以及維 修資金增值部分不夠列支時的分攤與籌措辦法等內容。
    第二十六條物業共用部位共用設施設備的維修按下列程序進行：
    （一）實行物業管理的房屋共用部位的維修，由物業管理企業對需要維修的項目作出預算， 并將預算書報業主委員會或者業主小組認可后，填寫市房產管理局統一印制的報修單，經市 房產管理局核準后進行維修。維修項目竣工后，物業管理企業應當對維修項目作出決算，再 由業主委員會或者業主小組確認簽章后，報市物業管理處備案。
    （二）未實行物業管理的房屋共用部位維修，由業主委員會或者業主小組填寫市房產管理局 統一印制的報修單，經市房產管理局核準后，委托具有相應資質的單位維修。維修單位接單后，對需要維修的項目作出預算，并將預算書報業主委員會或者業主小組認可后進行維修。 維修項目竣工后，維修單位應當對維修項目作出決算，由業主委員會或者業主小組確認簽章后，報市物業管理處備案。
    （三）因突發性事件須對物業共用部位共用設施設備進行搶修，已實行物業管理的，由物業管理企業負責先行維修；未實行物業管理的，由業主委托維修單位先行維修。維修竣工后，由物業管理企業或者業主填寫市房產管理局統一印制的報修單，經業主委員會或者業主小組確認，報市物業管理處備案。
    （四）物業共用設施設備的維修，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過 ，由業主委員會視情按本條第（一）、（二）、（三）項程序執行。
    （五）維修工程項目經費達30萬元（含30萬元）以上的，均應當采取工程招投標的方法確定 維修單位。
    第二十七條市房產管理局在接到物業報修單后，交由市物業管理處在5個工作日內完成核準工作，并將首批維修款項劃撥到維修單位的賬戶，余款待決算后一次性劃出。
    第二十八條物業共用部位共用設施設備的大修、改造、更新標準執行國家 建設部有關規定。
    第二十九條維修項目結束后，維修單位應當將項目決算在住宅區明顯位置向業主張榜公布。
    第三十條維修工程結束后，維修費用按其業主擁有的房屋建筑面積分攤，其中汽 車庫、閣樓面積減半計收。維修單位應當向業主以及市物業管理處提交維修項目經費的分攤 明細表，市物業管理處應當將分攤的維修金額記帳到戶。
    第三十一條物業共用部位共用設施設備的維修費用，未建立維修資金的由其業主 按擁有的房屋建筑面積分攤實際費用。
    第三十二條業主不同意進行物業維修的，業主委員會或者業主小組認為有必要進 行物業維修的，并經市房產管理局審核同意的，業主應當執行。
    業主拒不執行的，業主有維修資金的，由市物業管理處將業主應當分攤的維修資金直接劃出 ，并通知業主和業主委員會；業主沒有維修資金的，由業主委員會或者業主小組直接向該業 主收取其應當分攤的維修費用。
    第三十三條物業共用部位共用設施設備的大修、改造、更新，業主支付費用確有 困難的，業主可憑工程預（決）算書及維修單位開具的付款通知等，向住房公積金管理機構 申請提取本戶家庭人員的住房公積金，經住房公積金管理機構核實后，由開戶銀行憑住房公 積金使用審批表直接劃轉到維修單位。
    第三十四條因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，市物業管理處應當將維修資金 余額按業主個人意愿劃轉或者退還給業主。

第五章    法律責任

    第三十五條業主未按規定繳納維修資金的，由市房產管理局責令其限 期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
    代收單位未按規定標準收繳維修資金的，由市房產管理局責令代收單位直接補交。
    第三十六條未建立維修資金的業主或者其他責任人，拒不承擔其應當分攤 或者負擔的維修費用的，由業主委員會或者業主小組依法向市房產管理局申請調解或者直接 向人民法院提起訴訟。
    第三十七條違反本辦法規定，挪用維修資金的，由市房產管理局追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業管理企業挪用維修資金，情節嚴重的，由市房產管理局提請有權部門依法吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
    第三十八條市房產管理局和其他機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。 

第六章    附則

    第三十九條本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（ 包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等 。
    本辦法所稱物業共用設施設備，是指住宅區內建設費用已分攤進入房產銷售價格的共用 的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、鍋爐、暖氣 線路、煤氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性停車場、公 益性文體設施和供共用設施設備使用的房屋等。
    第四十條在本辦法施行前，已建立的維修資金的使用和管理，按本辦法執行。
    第四十一條本辦法在實施過程中的具體應用問題由市房產管理局負責解釋 。
    第四十二條本辦法自公布之日起施行。2000年7月31日市建設委員會、市 財政局印發的《張家港市城市住宅區共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（張建發［ 2000］48號）同時廢止。