江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

【發文日期】2001-1-10   

    第一條 為了貫徹落實省人民政府第141 號令《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、《省政府關于大力發展住宅建設培育新的經濟增長點的若干意見》(蘇政發[1998]74號)、《省政府批轉省住房制度改革領導小組關于進一步深化城鎮住房制度改革的實施方案的通知》（蘇政發[1998]89號），保障住房售后的維修管理，保證住宅房屋共用部位、共用設施設備正常、合理使用，維護住房產權人和使用人的共同利益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)，制定本辦法。
　　第二條 在本省行政區域內,新建商品住房[包括經濟適用住房(安居工程)等，以下簡稱"商品住房"] 和非單一產權的公有住房、已售公房的共用部位、共用設施設備維修基金的建立與管理，均適用本辦法。
　　本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直接管理的公有住房和其他部門、單位的自管公房。
　　本辦法所稱已售公房，是指職工按照國家房改政策購買的原公有住房。
　　本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益性（非經營）文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　第三條 凡商品住房和非單一產權的公有住房、已售公房都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。
　　維修基金歸物業區域內全體業主共同所有，按照"業主所有，民主決策，銀行專戶儲存，政府主管部門和財政部門監督使用" 的原則進行管理。
　　維修基金的使用，執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字(1998)7號），專項用于住宅共用部位、 共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
　　第四條 產權屬供電、供水、供氣、郵電、有線電視等部門或單位所有的共用部位、共用設施設備，由產權部門或單位自行維修。路燈、道路、綠化、環衛等共用設施設備的維修養護，仍按職責分工由上述各部門相應負責，原有資金渠道不變。
　　第五條 商品房觥售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。南京、蘇州、無錫、常州四市購房者按購房款 2%的比例，徐州、南通兩市購房者按購房款2.5%的比例，其他省轄市購房者按購房款3%的比例，在購房時向售房單位繳交維修基金。
　　售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
　　第六條 公有住房、已售公房的維修基金來源于三部分：
　?。?、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上低于七層（含七層）的住宅不低于售房款的20%,八層以上（含八層）住宅不低于售房款的30%。 售房單位在向開發建設單位購房時已交納維修基金的，如該款項高于或等于按上述規定提取的款項，則不再從售房款中提??；如該款項低于按上述規定提取的款項，則按其不足部分從售房款中提取。
　  ２、購房者按政府確定的房改成本價1-2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位向購房者代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
　?。?、 非單一產權整幢建筑中未出售的公有住房， 其租金的 20%用于繳交維修基金。
　　公有住房售后維修基金的籌集、管理與使用的具體辦法，由市、縣（市）房產行政主管部門、財政部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。
　　第七條 商品住房銷售單位收取購房款和維修基金開票結算后一個月內，應將提取及代收的維修基金及其利息或凈收益全額移交給房產行政主管部門或其指定機構代管，并辦理移交手續。
　　第八條 業主委員會成立后，維修基金的管理可以選擇下列方式之一：
　?。?、請房產行政主管部門或其指定機構繼續代管；
　?。?、業主委員會管理；
　?。?、委托物業管理企業代管。
　　如選擇請房產行政主管部門或其指定機構繼續代管方式，代管費用按所代管的維修基金增值額2%計算。所代管的維修基金，應當定期接受業主委員會和財政部門的檢查與監督。
　　如選擇業主委員會管理方式，業主委員會須報經房產行政主管部門、財政部門審查同意并須明確相應的財務管理人員（具備會計上崗資格），或明確由有代帳資格的社會中介機構代理財會核算。房產行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%代管費用后，將維修基金移交給業主委員會管理。業主委員會管理的維修基金，應當定期接受業主會議、房產行政主管部門和財政部門的檢查與監督。
　　如選擇委托物業管理企業代管方式，房產行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%的代管費用后，并維修基金移交給業主委員會委托的物業管理企業代管。代管費用可按增值額的2%給付，或由業主委員會和物業管理企業合同約定。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會、房產行政主管部門和財政部門的檢查與監督。
　　具體辦法由市、縣（市）房產主管部門和財政部門制定。
　　第九條 為保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債、國有銀行的金融債券或者辦理國有銀行的定期儲蓄外，嚴禁挪作他用。
　　維修基金應當按幢建帳、按幢使用、按戶核算，具體辦法由市、縣（市）房產行政主管部門制定。
　　第十條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金剩余利息或凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
　　第十一條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用及維修物業項目經費預算報告書，經房產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金由業主委員會直接管理的，維修基金增值部分的使用，由業主委員會負責，委托給物業管理企業代管的，由受托的物業管理企業提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，以業主委員會審定后實施；重大維修、改造、更新項目動支維修基金的，由業主委員會或受托的物業管理企業提出方案，提交業主會議審定并報房產行政主管部門核準后實施。所有項目實施后，有關單位都應按規定編制決算報告書，經業主委員會審核同意后結算。
　　維修基金不敷使用時，經房產行政主管部門、財政部門或業主委員會、業主會議研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。
　　第十二條 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經財務審計和業主委員會審核無誤后，辦理移交和帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送房產行政主管部門、財政部門和業主委員會備案。
　　第十三條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
　　第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按售房單位提取和業主個人繳交比例，分別退還給售房單位和業主個人。
　　第十五條 市、縣（市）房產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。
　　市、縣（市）財政部門和房產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。
　　第十六條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
　　第十七條 未按本辦法建立共用部位共用設施設備維修基金制度的，房產行政主管部門不得辦理房屋產權證書。
　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追查責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。
　 第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后，未建立維修基金的，應當按本辦法的規定建立維修基金；維修基金建立標準低于本辦法規定的，可暫按原定標準執行，但續籌時應統一按本辦法規定的標準執行。具體辦法由市、縣（市）房產行政主管部門和財政部門制定。
　　第二十條 維修基金的財務管理按照幾政部的有關規定執行。
　　第二十一條 業主或業主委員會、物業管理企業、開發建設單位或售房單位之間就維修基金發生糾分的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。
　　第二十二條 非住宅商品房共用部位、共用設施設備維修基金的管理可以參照本辦法執行。
　　第二十三條 本辦法由發文單位負責解釋。
　　第二十四條 本辦法自頒布之日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。