廈門市物業管理服務收費辦法

    第一條　為規范本市物業管理服務收費，維護物業管理單位、業主和非業主使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《廈門市價格管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《廈門市居住小區物業管理規定》等法規、規章的規定，制定本辦法。
    第二條　本辦法適用于本市范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。
    第三條　本辦法所稱物業管理服務收費，是指經工商行政管理機關登記注冊和市建設委員會資格認可的物業管理單位。
    接受開發建設單位或業主（小區）管理委員會（以下簡稱“業主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、安全防范和環境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關管理服務所收取的費用及其收費行為。
    第四條　市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關。
    市建設委員會在其職責范圍內與市物價局密切配合，共同做好物業服務收費的監督管理工作。
    第五條　本辦法下列用語的含義是：
    （一）物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車場收費、特約服務費及其它經濟收入。
    （二）綜合管理服務費，是指物業管理單位為業主和非業主使用人提供的小區、樓宇公共部位、公共場所、公共事務管理服務所收取的費用。
    （三）特約服務費，是指物業管理單位應業主或非業主使用人要求而提供的個別服務所收取的費用。
    （四）其它經濟收入，是指開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房及小區、樓宇范圍內可以產生經濟收入的公用配套設施、設備和公共場地由物業管理單位按物業委托管理合同經營所產生的收入。
    （五）裝修保證金，是指業主和非業主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關規定，維護房屋總體安全而向物業管理單位預交的押金。
    （六）公共水電費，是指小區、樓宇的消防和對講系統，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調、水泵等機電設備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。
     第六條　物業管理單位收取的綜合管理服務費實行基準價管理?；鶞蕛r按小區。樓宇類型，經市物價局技咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。
     由政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準應低于非政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準。
     物業管理服務范圍內的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。
     物業管理單位為業主和非業主使用人提供的特約服務，市物價局有收費標準的按規定執行，沒有規定收費標準的實行經營者定價。
     第七條　物業管理服務收費實行經營性收費許可證制度，物業管理單位應亮證收費，并接受市物價局年審。
     第八條　物業管理服務費的支出由以下項目構成：
    （一）直接參與管理、服務人員的工資和按規定提取的福利、社保費用：
    （二）公共設施、設備正常運行和維護費用；
    （三）綠化、美化費用；
    （四）清潔、保潔、消毒等衛生費用；
    （五）安全防范費用；
    （六）物業管理單位和業主管委會辦公費用；
    （七）納入委托管理服務合同的固定資產折舊費用；
    （八）特約專項服務費用；
    （九）法定稅費；
    （十）合理利潤。
     第九條　實行經營者定價的物業管理服務收費項目和標準，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人協商議定，并向市物價局備案。
     第十條　物業管理單位收取綜合管理服務費，應提供下列服務項目：
    （一）物業管理服務范圍內的公用設施、設備、場所的日常養護、維修和管理，監督業主和非業主使用人按有關規定裝修、使用房屋；
    （二）與小區或樓宇管理服務收費標準要求相適應的安全防范服務；
    （三）環境衛生管理，包括物業管理服務范圍內的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收??；
    （四）園林綠地以及環境美化的日常維護、管理；
    （五）協調解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務；
    （六）物業委托管理合同中規定的其它服務項目。
     第十一條　綜合管理服務費標準需低于基準價的，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人代表協商制定，并報市物價局備案。
     因增加服務內容或被各級政府評為優良的小區、樓宇，其收取的綜合管理服務費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經審核批準后方可執行。
     前款提交的書面申請應包含以下內容：
    （－）物業所在位置、建筑總面積、建筑物或小區、樓宇功能配置情況；
    （二）物業委托管理合同及業主管委會、業主和非業主使用人對調高收費標準的意見；
    （三）物業單位經營現狀及人員配備；
    （四）增加的服務項目與內容，或被各級政府評定為優良小區、樓宇的證明以及擬報的收費標準；
    （五）年度物業管理服務費用收支預決算；
    （六）企業工商登記證書、企業資質等級證書等有關資料。
     市物價局應自收到申請書之日起十五日內提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復的，視為同意。
     第十二條　業主或非業主使用人在取得人住合法手續或租賃合同之日起，應按規定支付綜合管理服務費和應攤公共水電費。尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位支付綜合管理服務費。
     第十三條　尚未入住的業主或非業主使用人按人住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位按前款分攤標準分攤公共水電費。
     第十四條　物業管理單位使用開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房以及小區、樓宇范圍內的公用配套設施、設備和公共場地，以自有資金投入商業性經營的，其利潤分配比例由物業管理單位與業主管委會協商議定。
     第十五條　綜合管理服務費按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》及本市有關規定分攤計算。綜合管理服務費，小區的每半年收取一次，樓宇的按月收取。
     第十六條　高層樓宇的電梯、中央空調和水泵等機電設備運行電費及其他公共水電費的收取，物業管理單位應以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數。單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業主和非業主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。
     物業管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。
     第十七條　房屋裝修保證金應在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發生實際裝修前，由物業管理單位向裝修戶收取。
     房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應由物業管理單位驗收，投有破壞主要房屋結構或平面的，裝修保證金應在驗收后如數退還，其代管利息應作為物業管理單位承擔監管任務的費用列人收支范圍；破壞主要房屋結構或平面的，物業管理單位有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。
     第十八條　按規定由開發建設單位繳交的各項行政事業性收費不得攤給業主和非業主使用人。
     開發建設單位應承擔物業掃尾工程全部費用。物業管理單位接手物業管理時應監督開發建設單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業主和非業主使用人。
     開發建設單位應承擔尚未出售或租賃的建筑面積的各項應攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應手續前所發生的價格差額。
     第十九條　向物業管理單位或委托物業管理單位收取的行政事業性收費，收費單位應在《企業稅外收費負擔監督卡》上登記，不作登記的，物業管理單位有權拒絕。
     市政、城管、園林、公安等部門委托物業管理單位的收費須是經價格行政管理部門批準的行政事業性或經營性收費，并應向承擔代辦業務的物業管理單位支付一定的代辦費。
     物業管理單位已接受委托實施管理，或相應收取綜合管理服務費的，其它單位和部門不得再重復收取性質和內容相同的費用。
     第二十條　物業管理單位在物業管理服務收費方面享有下利權利：
    （一）有權要求業主和非業主使用人按物業委托管理合同和規定的收費標準，交納物業管理服務費；
    （二）業主或非業主使用人不按規定交納物業管理服務費的，物業管理單位有權要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0．3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；
    （三）有權依據物業委托管理合同，要求業主管委會協助解決物業管理服務收費方面的有關事宜。
     第二十一條　物業管理單位在物業管理服務收費方面應履行下列義務：
    （一）物業管理單位應在物業委托管理合同中詳細寫明所提供的服務項目、服務質量和數量標準，并接受有關部門、業主管委會或業主和非業主使用人代表的監督；
    （二）履行物業委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據。收款票據應填寫每項收費的全稱、收費單位、數量、單價及金額；
    （三）物業管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布；
    （四）物業管理單位不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費；經批準可以預收的，預收期不得超過6個月；
    （五）物業管理單位應每半年公布一次財務收支項目，接受業主管委會或業主和非業主使用人的監督，并在下年初向業主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預算報告；經業主管委會及有關部門確認的物業管理單位的不合理支出，物業管理單位應從自有資金中補償；
    （六）物業管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應提交業主管委會審議；屬政府指導價、政府定價的收費標準，應經物價局批準后方可實施；
    （七）對公共設施維修，養護不善或因沒有及時修理而造成業主或非業主使用人損失的，物業管理單位應負責賠償；
    （八）物業管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經業主管委會或業主和非業主使用人代表同意，不得列支。
    （九）物業管理單位發生改變時，物業管理單位應對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內予以催繳；不足部分，物業管理單位應先從自有資金中墊付。
     第二十二條　業主管委會在物業管理服務收費方面的職責：
    （一）業主管委會應代表全體業主及非業主使用人的合法權益，根據本辦法的規定和物業委托管理合同，對物業管理單位的收費和收支平衡情況實行監督。
    （二）業主管委會的正?；顒咏涃M，由物業管理單位從物業管理服務收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應經業主大會通過；
    （三）審議、確定樓宇服務內容、項目方案；審議批準物業單位對公用設施的大、中修或更新改造的工程項目和預決算方案；
    （四）配合有關部門檢查、監督物業管理單位服務收費標準的執行及收支情況，督促業主及非業主使用人履行物業委托管理合同，按時交納管理服務費用；
    （五）協調業主和非業主使用人與物業管理單位的收費關系共同維護小區、樓宇利益，降低公共支出成本。
     第二十三條　物業管理單位與業主和非業主使用人之間發生收費爭議，業主管委會無法協調或協調不成的，可由市物價局進行調處，也可通過訴訟程序解決。
     第二十四條　有下行為之一的，由物價檢查機構依照《廈門市價格管理條例》等有關規定予以處罰：
    （一）越權定價、擅自設立收費項目收費或擅自提高收費標準的；
    （二）不按規定的收費日期和收費期間提前收費的；
    （三）不按規定實行明碼標價的；
    （四）提供服務質價不符的或只收費不服務或多收費少服務的；
    （五）其它違反本辦法的行為。
     第二十五條　本辦法由市物價局負責解釋。
     第二十六條　本辦法自1998年2月1日起施行。