大慶市城市住宅小區物業管理規定

    第一條 為加強城市住宅小區管理，創造較好的居民居住環境，根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年3月23日建設部令第33號)，結合本市實際情況，制定本規定。
　　第二條 本規定適用于在本市城市建成區、區政府所在地建制鎮、工礦區居民點和市屬各縣城關鎮內進行住宅小區開發建設的單位、從事住宅小區物業管理的單位以及住宅小區內的業主、住戶。
　　第三條 本規定所稱的住宅小區，是指以住宅為主體、建筑面積在3萬平方米以上、配套設施齊全的居民生活區。
　　本規定所稱的住宅小區物業，是指住宅小區內正式投入使用的各類房屋及其附屬物(包括相關場地)、房屋共用部位(承重結構、外墻面、樓梯間、走廊通道等)、房屋共用設施設備(上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、高壓水泵房、消防設施、電梯等)和公用設施(道路、路燈、溝渠、綠化、建筑景點、停車場、自行車棚、娛樂場地等)。
　　本規定所稱的物業管理單位，是指受物業所有權人通過住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)的委托，按照合同規定從事物業管理，并為物業所有權人和使用人提供多方面服務的企業。
　　第四條 市政府房產行政主管部門主管全市的住宅小區物業管理工作。市政、環衛、綠化、城管和交通、公安等行政管理部門或者主管部門和住宅小區所在地企業事業單位，按照職責分工，負責任宅小區物業管理中有關工作的監督、指導。
　　第五條 住宅小區已經交付使用并且入住率達到70％以上時，由市房產行政主管部門或者企事業單位房產業務管理部門，會同開發建設單位，召開業主和住戶代表大會。
　　業主和住戶代表大會的主要職權是：
　　(一)選舉住宅小區管委會委員；
　　(二)批準管委會章程；
　　(三)決定小區內有關業主、住戶利益的重大事項。代表大會決定的事項和批準的章程，不得違背國家的法律、法規和政策。
　　第六條 管委會委員從業主和住戶代表中產生，并適當聘請公安派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。管委會的主要職權是：
　　(—)召集、主持業主和住戶代表大會；
　　(二)決定委托管理物業的企業；
　　(三)審議、批準受委托的物業管理企業提出的住宅小區年度管理計劃和重大維修工程項日；
　　(四)審議、決定房屋綜合維修費等費用和基金的使用；
　　(五　)審議物業管理企業有償服務項目及其收費標準；
　　(六)監督物業管理企業的管理服務工作。
　　管委會可以申請社團登記。
　　第七條 成立物業管理企業須具備下列條件：
　　(一)擁有或者受委托管理建筑面積在3萬平方米以上的房屋；
　　(二)有相應的資金；
　　(三)有固定的管理經營場所；
　　(四)有健全的物業管理機構和人員；
　　(五)有管理、修繕、養護物業的手段。
　　具備前款規定條件的單位，經向市房產行政主管部門申請資質審查。取得物業管理企業資質證書；向工商行政管理部門申請注冊登記，取得企業法人營業執照后，方可營業。
　　未取得物業管理企業資質證書和法人營業執照的單位，不得從事住宅小區物業管理活動。
　　第八條 物業管理企業可以開展便民利民的多種經營，享受國家對第三產業的優惠政策，以其收益補充管理經費。
　　第九條 物業管理企業受管委會委托管理物業，并訂立物業管理合同。物業管理合同應具備下列主要條款：
　　(—)管理項目及其內容；
　　(二)管理質量或者標準；
　　(三)管理費用；
　　(四)雙方權利與義務；
　　(五)違約責任；
　　(六)糾紛處理；
　　(七)合同期限；
　　(八)其他約定事項。
　　物業管理合同須報市房產行政主管部門備案。
　　第十條 物業管理企業的主要責任是：
　　(一)負責住宅小區內各類房屋及其附屬設施的管理、維護，保證房屋整體結構不受損壞；
　　(二)負責任宅小區內共用設施設備的管理、維護，保證其正常運行；
　　(三)負責住宅小區內公用設施的管理、維護，保證其正常發揮功能；
　　(四)負責住宅小區內的治安、安全管理，保障人身財產安全，并協助住戶處理突發事件；
　　(五)負責住宅小區內公共環境衛生和房屋共用部位的保潔，及時清運垃圾；
　　(六)負責其他有關事項。
　　第十一條 物業管理企業經費來源：
　　(一)業主交付的房屋綜合維修費；
　　(二)住戶交付的公共服務費；
　　(三)企業有償服務收入和多種經營收入等。
　　前款中的綜合維修費和公共服務費的收繳、管理、監督，由市房產行政主管部門會同市財政、物價、審計等有關部門另行制定。
　　第十二條 物業管理企業的辦公用房、營業用房，由小區開發建設單位按住宅小區建筑總面積的o。5％提供，實行有償使用。
　　第十三條 住宅小區開發建設單位在小區投入使用前6個月至小區管委會成立時的期間內，應自行或者委托物業管理企業進行前期小區物業管理，費用由開發建設單位承擔。
　　第十四條 住宅小區開發建設單位向管委會移交住宅小區時，要移交下列資料：
　　(一)住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
　　(二)單體建筑結構、設備竣工圖；
　　(三)綠化和地下管網竣工圖；
　　(四)其他有關資料。
　　第十五條 開發建設單位自移交住宅小區之日起1年內，負責所交工程的維修；國家和省規定保修期在1年以上的，按國家和省的規定執行。
　　第十六條 住宅小區開發建設單位或者經營管理單位辦理售房手續或者出租房屋手續時，要在合同中與買房人或者承租人訂立遵守本規定的條款。
　　第十七條 業主或者住戶使用房屋時，須遵守下列規定：
　　(一)未經有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
　　(二)不得對房屋的承重墻、梁柱、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道進行鑿、拆、搭、占；
　　(三)不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。
　　物業管理企業應就前款規定等內容，分別與住宅小區內的業主、住戶訂立合同。
　　第十八條 住宅小區內的業主、住戶違反本規定，有下列行為之一的，由物業管理企業予以制止，批評教育；仍不改正的，依照合同規定要求其恢復原狀或者賠償損失，直至依法向人民法院提起訴訟：
　　(一)擅自改變小區內的土地用途的；
　　(二)擅自改變房屋、配套設施用途、結構、外觀，毀壞設施、設備，危及房屋安全的；
　　(三)亂停亂放車輛，亂搭亂建房屋，在房屋共用部位亂堆亂放物品、垃圾，隨意占用、破壞綠化，污染環境，影響小區景觀，噪聲擾民的；
　　(四)不及時、足額交付有關費用的。
　　第十九條 物業管理企業違反本規定，有下列行為之一的，管委會有權制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起訴訟；房產行政主管部門可給予警告，責令限期改正、賠償損失和處以罰款等行政處罰：
　　(一)對房屋及其共用部位、共用設施設備和公用設施修繕不及時或者修繕質量不合格的；
　　(二)管理制度不健全、管理混亂的；
　　(三)私搭亂建房屋、設施，或者改變房屋、公用設施用途的；
　　(四)不履行物業管理合同規定的義務，或者不執行有關規定的；
　　(五)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的。
　　罰款時使用財政部門統一印制的票據。罰款全額上交同級財政。
　　第二十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復議條例》、《行政訴訟法》申請復議或者向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
　　第二十一條 房產行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者主管部門給予行政處分；觸犯刑律的，移交司法機關處理。
　　第二十二條 市房產行政主管部門要每年對物業管理企業進行考核。對承擔的管理項目有l／3以上達不到規定指標的物業管理企業，限期半年內達標；逾期仍不達標的，注銷其資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷其營業執照。
　　物業管理指標，由市房產行政主管部門另行制定。
　　第二十三條 辦公樓、商業樓的物業管理，可參照本規定執行。
　　第二十四條 本規定具體應用中的問題，由市房產行政主管部門負責解釋。
　　第二十五條 本規定自1995年l0月1日起施行。本規定與國家和省的規定不一致時，執行國家和省的規定。