營口市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金歸集、管理、使用、續籌操作辦法[廢止]

營公房發[2003]126號

各有關單位：

為全面貫徹落實國家《物業管理條例》（2003年5月28日國務院第九次常務會議通過自2003年9月1日施行）、《營口市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》（營政發[2000]45號）、第40期《市委市政府現場辦公會議紀要》（2003年8月13日），保證住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱維修資金）歸集到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?，從根本上杜絕挪用、占用、不合理使用維修資金現象的發生，維護廣大業主、物業使用人的切身利益，為購房人解除后顧之憂，保障房屋保修期過后物業管理企業對住宅共用部位、共用設施設備大、中修、更新、改造及時到位，結合實際，制定我市住宅維修資金歸集、管理、使用、續籌操作辦法。

一、維修資金的歸集、管理。

（一）調查摸底。

由公用事業與房產行政主管部門組織有關部門專業人員組成住宅維修資金審查小組，于2003年10月份聯合到各開發建設單位、動遷部門、物業管理企業、管房單位（包括直管房單位）進行調查摸底，檢查住宅維修資金的管理、使用情況。各相關單位依據國家《物業管理條例》及有關文件規定在自檢自查的基礎上，須如實提供住宅維修資金的收取、支出金額和庫存余額及收取住宅維修資金的收據和維修工程決算書，不得虛報、漏報和瞞報。對于挪用、占用、不合理使用住宅維修資金的相關單位，限于11月30日之前自行補齊，并于12月30日之前將所代收的住宅維修資金統一上繳到市房產交易管理中心（以下簡稱交易中心）大廳市交通銀行設立的維修資金帳戶上（以下簡稱交行維修資金帳戶），集中管理。

（二）規范維修資金收費收據

1、為了規范新建住宅維修資金的收取，由財政部門統一印制《營口市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金通知單》。

2、《營口市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金繳款通知單》共一式五聯：第一聯作為購房人進戶憑證之一；第二聯作為購房人到市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱房改辦）、交易中心辦理房改、房照憑證之一；第三聯業主本人保留并作為維修憑證；第四聯作為市物業處記帳憑證；第五聯作為存根。

（三）新建住宅維修資金收取標準

1、2003年11月1日起，各開發建設單位售房前到市公用事業與房產局所屬營口市住宅小區物業管理處（以下簡稱市物業處）領取《營口市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金通知單》。

2、商品住房、經濟適用房、集資建房維修資金按照《營口市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（營政發[2000]45號）的相關規定建立、歸集，即購房者須按購房款2%的比例繳交維修資金；新建住宅底層門市用房按照商品住房標準建立維修資金；住宅底層倉儲用房、車庫等設備齊全的，按照商品住房標準建立維修資金，設備不全的，上水、排水、電氣每缺少一項，維修資金相應減少20%，單體門市用房、單體車庫、幼兒園、其它用房等按售房款的0.6%交納維修資金，用于住宅區共用設施（配套設施）大、中修、更新、改造，房屋本體維修、更新、改造由產權人或產權單位自負。

3、動遷安置住房維修資金由營口市動遷安置辦公室（以下簡稱動遷辦），從代為收取的房屋代建費中，按房屋建筑面積每平方米40元標準提取維修資金。動遷辦于每月月底之前，將代收的維修資金移交到交行維修資金帳戶。

動遷安置戶個人按房屋建筑面積每平方米當年房改售房成本價1.5%的比例交納維修資金，此款由購房人繳交到交行維修資金帳戶。

4、購房人持開發建設單位開具的《營口市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金繳款通知單》、購房款發票復印件和本人身份證復印件，到市交易中心大廳交行維修資金帳戶交款。銀行核定無誤后收款，在繳款通知單上蓋章。

（四）房改房維修資金收取標準。

從2004年1月1日起，房改房（包括市房產經營管理公司直管公有住房出售后）維修資金統一由市房改辦按《營口市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（營政發[2000]45號）進行收取，存到交行維修資金帳戶。

（五）在業主房屋參加房改、買賣、贈予、繼承等辦理房屋產權證書時，對未交納維修資金或交納維修資金標準低的按新標準向其收取維修資金，一并移交到交行維修資金帳戶。

（六）經調查核實，開發建設單位資金周轉確有困難，允許其拿出部分房屋按其成本價格進行頂帳，但頂帳金額不得超過應交住宅維修資金總額的三分之一，其余部分必須用資金支付。

（七）住宅維修資金以住宅區為單位，按棟建帳、登記到戶搞好軟件開發聯網。市物業處建立總帳、各物業管理企業、管房單位建立分帳，建立并完善查詢、對帳制度，使維修資金管理、使用步入科學化、規范化、法制化軌道。

二、維修資金的使用

新建住宅保修期過后及房改房住宅共用部位、共用設施設備發生大、中修、更新、改造時，住宅小區成立業主委員會的，由住宅小區物業管理企業提出申請并做出維修預算，經業主委員會審核同意后，上報市物業處；住宅小區未成立業主委員會的，由住宅小區物業管理企業做出維修預算，經樓長或相關業主、物業使用人共同推舉的代表審核同意簽字后，上報市物業處；既無業主委員會又無物業管理企業的住宅小區、住宅組團、單體住宅樓，由樓長或共同推舉的代表聘請預算中介部門做出維修預算，上報市物業處，市物業處接到報告后，派出工程技術人員到現場核定情況屬實后，報公用事業與房產局領導批準后撥款。未繳納維修資金的，由業主或產權單位按擁有的房屋建筑面積分推比例承擔。

當住宅共用部位共用設施設備出現險情危及公共利益及業主、物業使用人合法權益時，有業主委員會且實行物業管理的，依住宅小區物業管理合同約定和有關規定，屬于物業管理范圍之內的，物業管理企業及時搶修排險。險情解除后，所發生工程維修款額，經住宅小區業主委員會、市物業處工程技術人員現場核定，報公用事業與房產局領導批準后，從該住宅小區建立的相應維修資金帳戶上劃撥，維修款撥到物業管理企業帳戶上；無業主委員會且實行物業管理的住宅小區、所發生工程維修款額由物業管理企業直接到市物業處按照上述程序辦理；既無業主委員會又無物業管理企業的住宅小區、住宅組團、單體住宅樓，由樓長或共同推舉的代表按照上述程序出面辦理，所發生的工程維修資金撥到樓長或代表指定的帳戶上。未繳納維修資金的，由業主或產權單位按擁有的房屋建筑面積比例承擔；不屬于物業管理范圍之內的，由物業管理企業或樓長、代表以書面形式及時告之有關責任部門，并存檔備查。

對五萬元以上的大、中修維修工程項目，由物業管理企業負責提供工程內容和工程量，在公用事業與房產行政主管部門批準并監督下，由業主委員會面向社會公開招聘具備相應資質的施工單位進行施工。

三、維修資金的續籌

每棟住宅樓維修資金支出后，余額不到該棟住宅樓應收金額的30%時，缺額部分按業主、物業使用人每戶建筑面積分攤。由市公用事業與房產局指導住宅小區業主委員會、物業管理企業，向業主、物業使用人的房屋產權單位或產權人續籌，維修資金籌集完畢后，移交到交行維修資金帳戶。

四、監督審計

1、維修資金的管理使用，每半年接受一次財政部門的監督檢查，同時接受業主委員會、業主、物業使用人的監督。

2、財政部門對維修資金年初使用計劃進行審核，年終對工程決算進行檢查。

3、對涉及金額較大，業主委員會、業主、物業使用人反映強烈的維修資金使用情況，市公用事業與房產行政主管部門可委托審計部門進行專項審計。

4、公用事業與房產行政主管部門依據委托協議書，在協議范圍內對指定銀行進行監督、檢查、指導。

五、法律責任

1、對逾期拒絕移交住宅維修資金的單位，由市公用事業與房產行政主管部門根據《營口市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（營政發[2000]45號）有關規定進行追繳，直至依法追繳。

2、對挪用、占用、不合理使用住宅維修資金的單位，由公用事業與房產行政主管部門依據國家《物業管理條例》第六十三條予以追回、給予警告、沒收非法所得，并處以違規使用數額2倍以下的罰款；情節嚴重、構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

3、有上述行為之一的，對開發建設單位，交易中心予以停辦已售樓盤商品房初始登記備案（樓房大照）及新開發樓盤售房許可證，建設行政主管部門視其有不良經營行為，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書；對物業管理企業，由公用事業與房產行政主管部門予以降級或者吊銷資質證書。

4、對不按規定交納住宅維修資金的單位和個人，交易中心不予辦理確權、發照。

相應的維修責任及費用，由不交納維修資金的責任單位和個人承擔。

5、住宅維修資金交納、使用發生糾紛時，當事人應協商解決。協商不成的，由仲裁機構裁定，并下達裁定書。當事人對裁定不服的，在下達裁定書之日起15日內可向人民法院起訴。逾期不起訴又不執行裁定的，仲裁機構可提請人民法院強制執行。

6、參與維修資金管理使用的各級、各部門工作人員，應忠于職守，嚴肅、認真、熱心地為開發建設單位、物業管理企業、管房單位、業主委員會和業主、物業使用人服務。對挪用、貪污、虛報、冒領、失職、瀆職造成管理使用混亂，維修資金流失者，視情節輕重予以處理，情節嚴重的，提交司法機關追究刑事責任。

六、本《辦法》所指住宅包括商品住房、房改房、經濟適用住房、動遷安置住房、集資建房；非住宅類房屋包括住宅底層門市用房、倉儲用房、車庫、單體門市用房、單體車庫、幼兒園、其它用房等。

七、本《辦法》由公用事業與房產局負責解釋。

八、本《辦法》自2003年11月1日起施行。

附：《營口市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金繳款通知單》

營口市公用事業與房產局

營口市財政局

營口市城鄉建設委員會

二OO三年九月二十五日

相關法律法規鏈接：營口市住宅專項維修資金管理辦法[2010]