各市、州建設行政、房地產行政主管部門、各擴權試點縣建設行政、房地產行政主管部門：
為保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》及《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，結合我省實際，現就進一步加強住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）監管工作提出以下意見：
一、基本原則和主要任務
專項維修資金是一種帶強制性的儲蓄資金，應實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。各市(州)建設(房地產)主管部門要切實加強專項維修資金監管工作，不斷完善監管制度，健全監管機制，積極推進和諧社會建設。
二、專項維修資金的監管機構建設
各市（州）建設(房地產)主管部門作為本轄區專項維修資金的主管部門，應當建立專項維修資金監管機構，在統一歸集、定向使用、嚴格監管、充分尊重和維護所有權人合法權益的原則下，開展專項維修資金監管工作，建立長效監管機制，保障建筑區劃內共用部位、共用設施設備的正常使用。專項維修資金監管機構負責專項維修資金的統一歸集、核算；使用備案和劃轉審核；資金的保值、增值運營；建立管理信息系統；提供政策咨詢和管理培訓，受理相關投訴等工作。
三、專項維修資金的歸集
住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主，應當按照相關的規定交存住宅專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
（一）專項維修資金的首次交存
商品住宅業主在辦理產權登記手續前，按照建筑安裝工程造價的5%至8%交存至專戶管理銀行。各市（州）建設（房地產）主管部門會同當地物價管理部門，合理確定、公布每平方米建筑安裝工程造價，并適時調整。各市（州）根據當地的管理實際，可將首次專項維修資金交存主體分解為開發建設業主和購房業主，但交存總額不得超過規定比例。
公有住房購房人在辦理房屋所有權登記前，按照售房款的2%交存專項維修資金。公有住房售房單位對配備電梯的房屋按照售房款的30%提取，對未配備電梯的房屋按照售房款的20%提取。售房單位自收到房改售房款之日起30日內，將專項維修資金存入專戶管理銀行。擁有兩個以上房屋所有權人的非住宅商品房，應建立專項維修資金，建立比例參照商品住宅的交存標準執行。
（二）專項維修資金的續籌
建筑區劃內一幢建筑物或者一戶業主的專項維修資金余額不足首期交存額30%的，該幢或者該戶的業主應當按首次交存標準續籌專項維修資金。
（三）專項維修資金的補充渠道
利用共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益；共用設施設備報廢后回收的殘值；專項維修資金的存儲利息；專項維修資金增值收益等應用于主要補充專項維修資金。
（四）專項維修資金的補建
本意見實施前，商品房已出售但未建立專項維修資金的，應當補建；公有住房已出售的，售房單位按所售房款現余額的20%提取專項維修資金，并存入專項維修資金專戶。
四、專項維修資金的管理
（一）專項維修資金賬戶的設立
各市（州）建設(房地產)主管部門應當與商業銀行簽訂委托合同，委托銀行辦理專項維修資金賬戶的設立、交存、使用、結算等手續，并在銀行設立本市專項維修資金專戶，下設代管賬戶和監管賬戶。
在專項維修資金專戶中，應當建立專項維修資金明細賬，以一個建筑區劃為單位立帳，并以房屋戶門號設分戶帳，記載分戶帳的交存、使用、結存等情況。
（二）專項維修資金的劃轉
業主大會未成立的，專項維修資金存入代管賬戶，由建設(房地產)主管部門統一代為管理。業主大會成立后，其業主委員會可申請在監管賬戶下開設所在建筑區劃的專項維修資金賬戶，并書面告知所在地建設(房地產)主管部門。由建設(房地產)主管部門將代為監管的該業主委員會所在建筑區劃的專項維修資金，劃轉至該業主委員會設立的專項維修資金賬戶。其賬戶接受建設(房地產)主管部門的統籌監管。
（三）專項維修資金賬戶的變更、注銷
因買賣、贈與等發生房屋所有權轉讓的或其它按規定需要變更賬戶的，應到監管機構辦理分戶賬戶變更手續；因拆遷、災害等原因致使房屋滅失的，由業主辦理有關手續后到專戶管理銀行提取原專項維修資金分戶帳中的資金余額，并辦理分戶賬戶注銷手續。
（四）專項維修資金賬戶的核對
專戶管理銀行應當定期向業主委員會發送專項維修資金賬戶對賬單，業主委員會進行賬目核對后向業主公布。業主對公布的專項維修資金賬目有異議的，可要求業主委員會復核；業主委員會對專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可向專戶銀行申請復核。
（五）專項維修資金的增值管理
在保證專項維修資金正常使用的前提下，各市(州)建設(房地產)主管部門可以按國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債。專項維修資金的增值收益應當存入委托銀行開立的專項維修資金增值收益專戶，用于補充專項維修資金、建立風險準備金及專項維修資金監管機構的管理費用。專項維修資金監管機構的管理費用，由專項維修資金監管機構按照規定的標準編制全年預算支出總額，報本級人民政府財政部門批準后，從專項維修資金增值收益中上交本級財政，由本級財政撥付。該管理費用標準，由市（州）人民政府建設行政主管部門會同同級財政部門按照略高于國家規定的事業單位費用標準制定。
禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
五、專項維修資金的使用
各市（州）要嚴格按照專項維修資金的使用原則、程序、列支范圍以及分攤方式等規定，規范使用程序，完善和細化使用管理工作，切實保障業主利益。
（一）專項維修資金的使用原則
專項維修資金應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內天井、與房屋主體相連的地下結構、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的部位等。
共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱（房）、窨井、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。
（二）專項維修資金的列支
除國家有關法律法規、政策和物業服務合同已明確應在其物業服務費中列支外，業主共用部位、共用設施設備的維修費用可以在專項維修資金中列支。
供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔建筑區劃內相關管線和設施設備維修、養護的責任，不得使用專項維修資金。
物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
（三）專項維修資金的分攤
物業共用部位、共用設施設備維修費用的分攤應當遵循誰受益誰負擔的原則，按照相關業主各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
售后公有住房，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
（四）專項維修資金的使用程序
業主大會未成立需使用專項維修資金的，由物業服務企業或者相關業主根據維修項目提出使用方案，經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主通過，并向所在地建設（房地產）負責管理專項維修資金的部門申請列支。建設（房地產）負責管理專項維修資金的部門審核后，通知專戶管理銀行將所需資金劃轉到物業服務企業或維修單位。
業主大會成立后需使用專項維修資金的，由物業服務企業提出年度使用方案，經業主大會依法審核通過，并報所在地房產管理部門備案后，由管理部門通知專戶管理銀行將所需資金劃轉到物業服務企業或維修單位。
（五）應急維修程序
當建筑區劃共用部位、共用設施設備存在安全隱患或不能正常使用時，物業服務企業應當立即告知相關業主、業主委員會以及建設(房地產)主管部門；建設(房地產)主管部門及時進行調查、核實后，責成相關單位及時組織搶修，費用由相關業主或責任人承擔。
六、專項維修資金的信息化建設
各市（州）建設（房地產）主管部門應建立專項維修資金監管信息化系統，對專項維修資金的交存、賬戶管理、使用、結存等進行規范化監管，方便業主、公有住房售房單位對其分戶帳中專項維修資金使用、增值收益和賬戶余額等的查詢等。
七、切實落實資金監管責任
各市（州）建設（房地產）行政主管部門應強化監督管理，不斷完善專項維修資金監管制度、規范監管行為，確保各項監管工作落到實處。
對挪用維修資金等違反國家有關法律法規及相關政策的，要予以嚴肅查處并追究相關人員責任，涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
八、附則
（一）各市（州）建設（房地產）主管部門應依據本意見、會同同級財政部門結合當地實際，制定專項維修資金監督管理的實施細則，確保本地專項維修資金保障機制的建立。
（二）本意見具體應用中的問題由省建設廳、省財政廳負責解釋。
（三）本意見自2008年xx月xx日起施行，本省過去制定的有關規定與本意見不一致的，以本意見為準。
發布日期:2008-7-25
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2008/7/30 16:01:00