齊齊哈爾市前期物業管理實施辦法

（齊建發[2006]104號） 

各縣(市)、區建設局、房產處（局），各物業管理企業：
    現將齊齊哈爾市建設局關于前期物業管理招投標實施辦法印發給你們，望遵照執行。

附:齊齊哈爾市前期物業管理實施辦法

二○○六年九月十九日
齊齊哈爾市建設局

齊齊哈爾市前期物業管理招投標實施辦法

   
為貫徹執行建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，進一步規范物業管理招投標行為，提高物業管理水平，結合本市物業管理的實際情況，特制定前期物業管理招標投標實施辦法。
一、前期物業管理招投標的主管部門
市建設局負責本市物業管理招投標活動的監督管理。
縣（市）區建設（房產）管理部門具體負責本轄區內的物業管理招投標活動的組織和監督管理。
二、通過協議方式選聘物業管理企業的核準
(一)投標人少于3個的認定
在投標文件截止之日投標人少于3個的，住宅建設單位可持招標文件,招標、投標過程的情況書面說明以及相應證明向物業所在地的縣（市）區建設（房產）管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。
縣（市）區建設（房產）管理部門應在受理申請后的7日內，對符合規定條件的，應予核準申請。
(二)住宅規模的認定
一個物業管理區域內，多層住宅規劃總建筑面積小于3萬平方米建筑面積的，或高層住宅規劃總建筑面積小于1萬平方米的，或多層、高層混合規劃總建筑面積小于2萬平方米的，住宅建設單位可持《土地使用權出讓合同》、《建設工程規劃許可證》以及其他相關的項目開發建設批件向物業所在地的縣（市）區建設（房產）管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。
縣（市）區建設（房產）管理部門應在受理申請管理區域的劃分情況予以核實，對符合規定條件的，應予核準申請。
三、招投標工作的完成時限
前期物業管理的招標人按照下述時限完成物業管理招標投標工作：
1、新建商品住房預售的，應在申領預售許可證前完成；
2、新建商品住房出售的，應當在售前30日完成；
3、非出售的新建住宅物業，一般在交付使用前90日完成；
 4、已交付使用的住宅物業，一般在原物業管理服務合同終止或解除前2個月完成。
四、關于招標的相關事項
(一)招標工作的組織實施
招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜，也可以自行組織實施招標活動；
招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規定：
1、招標人是物業建設單位或相關物業產權人的，其法人代表(負責人)或其代理人參加招標工作小組；
2、與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員占招標工作小組成員總數的50％以上；
3、自行編制招標文件，具備對投標人進行資格評審和組織評標的能力。
招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本規定對招標人的有關規定。
(二)招標文件的主要內容
招標人應當根據物業管理項目的特點和需要,在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下主要內容：
1、招標人的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯系方式等；
2、招標物業的具體情況。包括物業名稱，座落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產權性質，房屋幢數，套數，建筑結構，公建配套設施，主要設備設施，投標報價測算所需的各類技術參數和指標，物業檔案(含施工或竣工圖紙)，小區平面圖等；
3、物業管理用房的配備情況；
4、物業管理服務內容及要求。包括服務內容、服務標準等；
5、對投標人及投標書的要求。包括投標人的資格、投標書的編制要求等；
6、投標報價要求、評標標準和評標方法；
7、招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點，方法與程序等；
8、投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；
9、悔標的責任；
10、物業服務合同的簽訂說明；
11、其他事項的說明。
招標文件的編制可參照有關的示范文本。
(三)投標保證金和標書編制補償金
招標文件可載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經濟補償方法等內容。
招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，也應對未中標人承諾支付標書編制補償金。
依照前款規定，招標人應在確定中標人之日起的5日內，向中標人和未中標的投標人退還投標保證金，向未中標的投標人支付標書編制補償金。
(四)招標項目的備案   
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報物業所在地的縣（市）區建設（房產）管理部門備案：   
1、物業項目開發建設的政府批文或房地產權屬證明材料；
2、招標公告或者招標邀請書；   
3、招標文件；
縣（市）區建設（房產）管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。
 (五)招標信息的發布
 招標人采取公開招標方式的，應同時在齊齊哈爾市建設信息網發布招標公告。招標公告應包括以下內容：   
 1、招標人的名稱、地址和聯系方式；
 2、招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；   
 3、投標資格條件、報名的地點和期限；
 4、獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。
 招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
五、關于投標的相關事項   
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下主要內容：
1、投標函及投標人的基本情況；
2、物業管理服務理念、目標；
3、物業管理機構運作方法及管理制度目錄；
4、管理服務人員配備；
5、物業管理服務分項標準與承諾；
6、投標報價，包括物業管理費用的收支預算方案；
7、對招標文件所列其他內容的陳述；
8、招標文件要求提供的其他材料。
六、關于評標和中標的相關事項
(一)評標委員會專家成員(以下簡稱評標專家)的選定,由市建設局建立評標專家庫，招標人應從專家庫中采取隨機抽取的方式確定評標專家。
招標人應于開標前的3日內確定評標委員會成員，并在中標結果確定前對評標委員會成員名單予以保密。
(二)評標專家的條件 
評標專家應符合下列條件之一：
1、從事物業管理及工程管理、建筑管理、財務會計等相關領域工作滿五年，具有中級以上技術職稱或同等專業水平，熟識物業管理業務知識并具有較豐富的實踐經驗；
2、負責小區管理、擔任小區經理(負責人)六年以上，具有豐富的管理經驗。
除上述條件外，評標專家應能客觀、公正地履行職責，時間有保障。
(三)評標專家的管理
評標專家由市建設局聘任，聘期二年。
評標專家應當嚴格遵守評標規則和紀律。
市建設局定期對評標專家進行有關法律法規、政策和業務培訓。
評標專家有違規行為或不稱職的，取消其評標專家資格；被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
(四)評標委員會成員的回避
評標委員會成員有下列情形之一的，應當主動提出回避：
1、各縣（市）區建設（房產）行政管理人員；
2、本人任職于投標人或者本人是投標人主要負責人的近親
3、本人與投標人有經濟利益關系；
4、本人或本人所在單位為投標人作投標指導或制作投標書的。
評標委員會成員應當回避而不回避，造成招標人或投標人經濟損失的，應承擔賠償責任。  
(五)評標委員會成員的行為規范   
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物。
評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
(六)評標現場答辯  
在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
(七)投標評審   
評標委員會應按照《物業管理項目評標規則》和招標文件確定的評標標準和方法，根據標書評分、現場答辯、投標人管理服務業績及企業綜合情況等方面進行比較和綜合評審’并對評標結果簽字確認，向招標人推薦中標候選人或者根據招標人的授權直接確定中標人。   
前款規定的企業綜合情況包括企業資質等級及經察看并予書面記載的物業管理現場情況。   
招標人設有標底的，應當參考標底。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
(八)中標結果的備案
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業所在地的縣（市）區建設（房產）管理部門備案。
備案資料應當包括中標通知書、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
(九)物業服務合同的訂立
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄訂立書面的物業服務合同。
投標文件所陳述內容與現場答辯記錄內容不一致的，以現場答辯記錄為投標人最終確定的內容。
(十)悔標的法律責任
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。
七、對未按規定招投標的處理
招標人應進行招標的項目不招標或不按規定的招標方式招標的，由市、縣（市）區建設（房產）管理部門責令限期改正，并按《物業管理條例》予以處罰。對新建住宅開發建設單位不按規定進行招標的，不予辦理房屋預（銷）售許可證。
八、其他相關事項
(一)物業檔案材料移交
招投標活動結束后，招標人與中標人應按照國務院《物業管理條例》的第二十八條及第二十九條的規定進行物業查驗，辦理物業承接驗收手續，移交相關資料。
(二)招標費用
物業管理項目招標發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務和交通等費用均應由招標人支付。
(三)前期物業管理以外的招投標
業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，可參照本規定執行。
(四)本規定的實施日期
本規定自2006年10月1日起施行，本規定未盡事宜，按建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》執行。