黑龍江省物業服務收費管理辦法

黑龍江省物價局黑龍江省建設廳關于印發《黑龍江省物業服務收費管理辦法》的通知 

各市(地)、縣物價局、建設局(建委)、房地產管理局：
    根據國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際情況制定了《黑龍江省物業服務收費管理辦法》。經省政府同意，現將《黑龍江省物業服務收費管理辦法》印發給你們，請遵照執行，并就有關問題通知如下：
一、各級政府價格主管部門和房產主管部門應按照國家和省的有關規定，認真履行職責，做好宣傳解釋協調工作，積極穩妥地推進物業服務收費管理，促進物業管理行業健康發展。
二、各地在制定新的物業服務收費政府指導價時，既要考慮物業服務質量、服務成本、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力，合理制定政府指導價。
三、各地要加強對物業企業的管理，對沒有成立物業公司的，不得收取物業服務費。物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，不得少服務、多收費，應為業主提供質價相符的服務。
四、各級政府價格主管部門和房產主管部門可根據國家和省里的規定，制定當地具體實施辦法，并向社會公布，同時報省物價局、省建設廳備案。

附件：《黑龍江省物業服務收費管理辦法》

黑龍江省物業服務收費管理辦法

第一條  為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，結合我省實際制定本管理辦法。
第二條  本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條  國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條  省政府價格主管部門會同省政府建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作?？h級以上地方政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條  全省物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業服務收費實行政府指導價，非住宅的物業服務收費實行市場調節價。
第七條  物業服務收費實行政府指導價的，由市(地)、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，提出本城市物業服務基準價格及其浮動幅度，報當地政府確定。具體收費標準由業主與物業管理企業根據經批準的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，根據服務內容和質量由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條  物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條  業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制形式確定物業服務費用。根據我省情況，實行政府指導價的暫采用包干制，實行市場調節價的由業主選擇實行包干制或酬金制。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用。盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業。其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主委員會同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條  物業管理區域內的物業服務內容
一、實行政府指導價的住宅小區物業服務項目內容包括：
1、清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部分衛生清潔、生活垃圾清運及經常性的保潔。
2、綠化養護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、噴藥、更新、保護綠化物生長。
3、保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值勤，維護小區的公共秩序。
4、屋頂、樓道、梁板、柱、內外墻體、煙囪、基礎、樓道內外門(含電子門)窗、聲控燈日常維護養護，樓內公共蓄水池定期清洗消毒，清疏和維修上下水管道、化糞池。
5、小區內的道路、景點、護欄、路燈(含電費)、公益性文體設施等日常維護。
6、高層樓宇增設的消防、通風、監控管理服務項目。
二、實行政府指導價的住宅非小區的物業服務項目內容包括：
屋頂、樓道、梁板、柱、內外墻體、基礎、樓道內外門(含電子門)窗、聲控燈的日常維修，清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池，公共蓄水池清洗消毒及樓內公共衛生的清潔和垃圾清運，高層樓宇增設的消防、通風、監控設備的維修管理。
三、住宅電梯運行費(含電費)，可核定到物業服務費用中，也可根據單獨樓寓，獨立核算，在物業服務費之外另行收取。
第十二條  實行酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條  物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十四條  業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十五條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十六條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
二次加壓供水收費。由城市供水企業負責二次加壓供水的，其費用應核定到供水成本當中；由物業公司負責二次加壓供水，但已享受城市供水企業躉售價格的，用水戶繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業服務費中，用水戶不再負擔二次加壓供水費用。二次加壓供水目前仍由物業公司(含房管所或房屋產權單位)管理，但未享受城市供水企業躉售價格的，其費用可核定到物業服務費中，由用水戶承擔。今后，隨著城市供水價格的調整，二次加壓供水所發生的費用應逐步理順到城市供水成本中。
第十七條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十八條  物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收  取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第十九條  物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同  約定以外的服務，服務收費由雙方約定。第二十條  政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應  當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十一條  各市、縣政府價格主管部門會同房地產行政主  管部門在制定本地物業服務基準價格和浮動幅度時，要召開價格聽證會，充分聽取各方面意見，考慮業主的承受能力。
第二十二條  本辦法由黑龍江省物價局會同黑龍江省建設廳  負責解釋。
第二十三條  本辦法自2004年12月1日起執行，省物價局、省建委印發的《黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(黑價聯字[1998]45號)和《黑龍江省非住宅小區房屋物業管理服務收費暫行辦法》(黑價聯字[1999]44號)同時廢止。