關于印發《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》的通知 【廢止】

新計法規﹝2004﹞531號

    為進一步規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(發改價格[2OO3]1864號)精神，自治區發展計劃委員會、建設廳制定了《新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行?，F就有關問題通知如下：   
一、取消公用面積維修養護費(以下簡稱維護費)，統一按照《物業管理條例》、國家和自治區相關規定收取專項維修資金。物業管理企業已收取的維護費結轉為專項維修資金。各地房地產和價格主管部門要加大監督力度，保證維護費結轉工作的公開、公正，做到已收資金不流失，后續資金有保障。
二、各地價格和房地產主管部門應積極創造有利于物業管理行業發展的環境，協調物業管理企業與水、電、暖等供應單位關系，按照《物業管理條例》，盡快徹底地解決水、電、暖等費用代收費問題。
三、居民產生的生活垃圾的清運由環境衛生專業單位清運和處理，并按價格主管部門規定的收費標準繳納垃圾處理費。環境衛生專業單位委托物業管理企業代清運或代收的，應當給予經濟補償，具體補償金額由各地確定。
四、各地應認真貫徹自治區下發的《物業服務收費管理辦法》，積極宣傳推廣“質價相符”的物業管理模式，引導物業服務消費，促進物業服務質量的提高。在政策執行過程中如遇到新問題請及時上報自治區計委、建設廳。 
 
新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法

第一條．為規范我區物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，結合我區實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于自治區境內依法登記，并取得相關業務資質的物業管理企業，按照物業服務合同約定，提供相應服務的收費行為，以及各級政府價格主管部門管理物業服務收費的行政行為。
 
第三條  各級人民政府價格主管部門是物業服務收費的主管機關，按照價格管理權，會同同級房地產行政主管部門加強對物業服務收費的管理、監督和指導。

第四條  物業服務收費實行統一領導、分級管理。自治區價格主管部門負責制定物業服務收費的定價原則、定價辦法及其它有關價格政策；指導全區物業服務收費的管理工作。
各地、州、市、縣(市)價格主管部門負責貫徹落實國家、自治區物業服務收費的有關政策規定；監督和管理當地物業管理企業的收費行為；按照價格管理權限、定價原則和定價辦法，確定當地物業服務收費標準。地、州、市所在地城市的物業服務收費原則上由地、州、市價格主管部門進行管理，其他城市的物業服務收費由縣（市）價格主管部門進行管理。

第五條　制定物業服務收費標準應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

第六條　物業服務收費包括綜合服務費、專項服務費及特約服務費。
綜合服務費是指物業管理企業按照物業服務合同約定，為全體業主提供服務收取的費用。服務內容包括管理區域內的共用部位、共用設備設施的運行、維護和管理，衛生保潔，冰雪清除，公共綠地的養護，維護物業管理區域的公共秩序，物業裝飾裝修管理，專項維修資金的代管，以及物業檔案資料管理等。   
專項服務費是指提供機動車停放、裝修垃圾清運等涉及大部分住戶的服務所收取的費用。
特約服務費是指應個別業主要求提供服務所收取的費用。   
普通住宅的綜合服務費及專項服務費實行政府指導價，其他服務費實行市場調節價。普通住宅是指除別墅、度假村及超出同類商品房平均價格一倍以上的高檔住宅以外的所有住宅，具體劃分標準由各地根據實際情況確定。

第七條　綜合服務費的價格構成因素為：
（一）管理服務人員的工資、社會保險及按規定應提取的福利費，工資和福利費的標準應符合國家有關規定，并適合當地經濟發展水平和物業服務消費實際情況；
（二）共用設施設備(含電梯)日常運行、維護費用和公共用電，不包括中央空調等非常用設備以及多層住宅的水、電、暖二次供應的運行費用；
（三）清潔衛生費，包括二次供水設施的消毒及公共區域的衛生保潔、防疫費用。
（四）綠化養護費，包括綠化用水；
（五）辦公經費；
（六）直接用于物業管理的固定資產折舊費(不包括開發商一次性撥付資產的折舊)；
（七）公眾責任保險費；
（八）經業主同意的其它費用；
（九）法定稅費；
（十）合理利潤。普通住宅利潤率為5％。

第八條　普通住宅的綜合服務費，按照服務質量實行分等級定價。
自治區價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據自治區普通住宅物業服務等級和服務成本，制定各等級綜合服務費基準價最高價格水平。
各地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，根據當地物業管理行業平均成本，在充分聽取企業和業主意見后，制定或調整本地物業管理綜合服務費的基準地價，各地制定的綜合服務費基準價不應超過自治區規定的最高價格水平。

第九條　物業管理企業與業主應當在物業服務合同中明確物業服務費標準和收費辦法。鼓勵和倡導業主根據物業服務的內容和質量標準要求，自主選擇物業管理企業，確定物業服務收費標準。
實行政府指導價的綜合服務費，業主大會和物業管理企業應根據房地產行政主管部門規定的物業服務質量等級指導標準，協商確定本小區的物業服務質量等級，再按照“分等級定價”的原則，在價格主管部門確定的基準價上下浮動10％的范圍內，協商確定本小區物業服務費具體標準。業主大會未召開以前，物業管理企業提供的前期物業服務的質量等級由各地行政主管部門會同價格主管部門核定，綜合服務費按當地價格主管部門核定的基準價執行。
實行市場調節價的綜合服務費，物業管理企業與業主大會或業主協商確定收費標準；前期物業服務的綜合服務費由建設單位與物業管理企業協商確定。

第十條  綜合服務費實行備案制度。物業管理企業在收取服務費前應到當地價格主管部門提交營業執照、資質證書及物業管理合同，辦理備案手續。

第十一條  住宅小區內的機動車輛停放服務收費按照《新疆維吾爾自治區機動車停放服務收費管理辦法實施細則》執行，停車費的基準價和浮動幅度由各地、州、縣、（市）價格主管部門制定。
機動車輛停放占用小區公共道路的，經業主大會同意后，物業公司可收取占道補償費。占道補償費標準由業主委員會根據業主大會的決定和物業公司協商確定，其收入用于補充住房維修資金或按業主大會的決議使用。

第十二條　裝修期間產生的建筑垃圾由業主或使用人負責清運；或委托物業管理企業清運，清運費由雙方在政府指導價范圍內協商確定。清運費的基準價和浮動幅度由各地、州、市、縣(市)價格主管部門制定。

第十三條  多層住宅的水、電、暖二次供應的運行費用，按當地價格主管部門核定加價標準執行，或由業主委員會與物業管理企業商定加價幅度。中央空調等非常用設備的運行費用應單獨列帳，按合理、公開的原則分攤，具體分攤辦法由業主委員會根據業主大會的決定與物業管理企業協商確定。

第十四條　有關單位提供的水、電、暖、煤(燃)氣以及其他服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，并直接向最終用戶收取，不得亂加價、亂收費。需要委托物業管理單位代抄表、代收費的，委托單位應當與物業管理企業簽訂委托合同，并向物業管理企業支付傭金。
 
第十五條  物業服務收費實行明碼標價，物業管理企業應當將服務內容、收費項目、標準及收費辦法在經營場所或服務地點公布。

第十六條  綜合服務費按月或季計收，業主與物業管理企業約定提前預收的，預收期限不得超過十二個月。

第十七條  未經業主同意認可，物業管理企業不得強行收取押金、保證金等擔保性的費用。押金、保證金等擔保性費用的期限不應超過一年。對沒有違反合同的約定的業主，物業管理企業退還此類費用時應給予相應補償，補償的具體標準由雙方約定。

第十八條  物業管理企業未達到合同約定的服務質量，業主委員會可按照合同約定，要求物業管理企業整改：整改后仍未達到合同約定的，業主委員會按照合同追究物業管理企業違約責任。雙方發生的服務收費糾紛，可由價格主管部門進行調解處理，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

第十九條  業主應當按照合同約定的交費時問，及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；物業管理企業可依法追繳。   
物業管理企業不得采用停水、停電等方式追繳服務費。

第二十條  業主擅自改變物業用途的，在有關部門處理之前，綜合服務費可參照當地同類物業的收費標準收取。

第二十一條　城建、環衛、街道辦事處等行政事業單位不得強行委托物業管理企業代其向業主、使用人收費。物業管理企業同意代收費的，委托單位應對物業管理企業進行適當的補償。

第二十二條　對社會反應強烈，明顯不合理的物業服務收費，當地價格主管部門應當及時糾正；當地價格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門應當責令其改正，并通報批評。

第二十三條　物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十四條　本辦法由自治區發展計劃委員會同建設廳負責解釋。  

第二十五條　本辦法自2004年5月1日起執行。本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。  

附件1：

普通住宅的物業管理綜合服務費

基準價的最高價格水平

單位：元／月·平方米

備注：

l、綜合服務費按照產權面積收費。

2、多層是指6層及以下，高層是指7層以上。 

附件2：

物業管理綜合服務費備案登記表

填寫日期：

備案所需資料：1、物業管理企業營業執照；2、物業管理企業資質證書；3、物業管理合同