新疆維吾爾自治區城市住宅區物業管理辦法

    第一章　總　則

　　第一條　為加強我區城市住宅區物業管理，明確業主、物業管理公司及其他有關部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，結合自治區實際，特制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　第三條　住宅區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用與維護。

　　第四條　住宅區應逐步推行專業化、社會化的管理模式，逐步實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合。

　　第五條　業主有參加住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共秩序的義務。

　　第六條　自治區建設行政主管部門是城市住宅區物業管理行政主管部門?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門是本行政區內城市住宅區物業管理的主管部門。

　　第七條　各住宅區可以依照本辦法規定成立業主管理委員會（以下簡稱管委會），管委會代表住宅區全體業主的合法權益，依據本辦法規定、業主公約和管委會章程行使職權。

　　第八條　物業管理公司根據本辦法規定和管委會的委托對住宅區的物業統一實施管理。

　　第二章　業主大會及管委會

　　第九條　住宅區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，房地產行政主管部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會，選舉產生管委會；但經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

　　第十條　業主大會由本住宅區的業主組成。

　　業主大會必須有持有過半數以上投票權的業主出席才能舉行，業主可以委托代理人出席業主大會，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

　　第十一條　業主大會由管委會負責召集，并每年至少開一次，管委會應負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　經持有百分之十以上投票權的業主提議，管委會應接到該項提議后十四天內就其所指明的目的召開業主大會。

　　第十二條　業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　大會表決可以采用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權證的非住宅房屋每證一票。

　　第十三條　業主大會行使下列職權：

　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員；
　?。ǘ┍O督管委會的工作；
　?。ㄈ┞犎『蛯彶楣芪瘯墓ぷ鲌蟾?；
　?。ㄋ模Q定住宅區內關于業主利益的重大事項；
　?。ㄎ澹┬薷臉I主公約；
　?。└淖兒统蜂N管委會不適當的決定；
　?。ㄆ撸┡鷾使芪瘯鲁?。

　　第十四條　管委會委員由業主大會在業主中選舉產生，管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。管委會可聘請有關單位的人員擔任管委會委員。

　　管委會委員的數額一般為十一至十七人，經業主大會決定可以適當增減，但最低不得少于五人。

　　管委會委員應當由熱心公益事業，責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。

　　管委會聘請執行秘書一至二名，負責處理管委會日常事務。

　　第十五條　管委會經社團登記部門依法核準登記后，取得社團法人資格，社團法人登記證簽發日期為管委會成立日期。

　　第十六條　管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。

　　管委會會議由管委會主任根據工作需要召集，并應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員，管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　第十七條　管委會向業主大會負責并報告工作。

　　第十八條　管委會行使下列職權：

　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主大會；
　?。ǘ徸h決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
　?。ㄈ┎扇」_招瓢或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其簽訂委托管理合同；
　?。ㄋ模徸h物業管理公司制訂的對本住宅區所度管計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
　?。ㄎ澹徸h住宅區物業管理費的收費標準；
　?。┍O督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　前款第（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批準。

　　第十九條　管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。

　　第二十條　業主大會的決定和管委會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。

　　違反本條前款規定的，房地產行政主管部門有權予以糾正或撤銷。

　　第三章　物業管理公司及其職責

　　第二十一條　物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理。

　　委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。

　　委托管理合同應當報房地產行政主管部門備案。

　　第二十二條　物業管理公司須持有縣級以上房地產行政主管部門頒發的《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

　　第二十三條　開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。

　　第二十四條　住宅區開始入住后兩年內，開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理；管委會在此期間成立的，管委會應與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本辦法規定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，管委會應依照本辦法規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。

　　在住宅區開始入住兩年后管委會仍未成立的，由開發建設單位自行或委托物業管理公司繼續管理。

　　在開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主和有關部門的監督，縣級以上房地產行政主管部門有權對開發建設單位或物業管理公司違反物業管理法律、法規和政策的行為依法進行處理。

　　第二十五條　物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：

　?。ㄒ唬┓课莸氖褂?、維修、養護；
　?。ǘ┫?、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理。
　?。ㄈ┣鍧嵭l生；
　?。ㄋ模┸囕v行駛及停放；
　?。ㄎ澹┕仓刃?；
　?。┪泄芾砗贤幎ǖ钠渌飿I管理事項。
　　第二十六條　物業管理公司的權利：
　?。ㄒ唬└鶕嘘P法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；
　?。ǘ┮罁泄芾砗贤陀嘘P規定收取管理費用；
　?。ㄈ┲浦惯`反住宅區物業管理規定的行為；
　?。ㄋ模┻x聘專營公司承擔專項經營業務。
　　第二十七條　對無礦不交各項應交費用的業主和使用人，物業管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業管理公司可按本住宅區業主公約和國家有關規定催繳，并通報批評；連續十個月以上拒交各項應交費用的，物業管理可向人民法院申請強制追繳。

　　第二十八條　物業管理公司的義務：

　?。ㄒ唬┮詾闃I主服務為宗旨，注重社會效益；經濟效益和環境效益；
　?。ǘ┌从嘘P規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；
　?。ㄈ┙邮芄芪瘯蜆I主的監督；
　?。ㄋ模┙M織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；
　?。ㄎ澹┌凑辗?、法規和有關規定從事經營活動。
　　第二十九條　物業管理公司對住宅區的管理未能達到房地產行政主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，管委會或委托方可以終止合同。
　　因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
　　第三十條　物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。
　　第四章　業主公約
　　第三十一條　本辦法所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主有住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
　　第三十二條　業主公約由業主大會根據本住宅區的實際情況制定并報房地產行政主管部門備案。
　　業主公約慶當符合法律、法規、政策。
　　第三十三條　業主公約應當包括下列內容：
　?。ㄒ唬┳≌瑓^名稱、地點、面積及戶數；
　?。ǘ┕矆鏊肮迷O施狀況；
　?。ㄈI主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；
　?。ㄋ模I主使用其住宅和住宅區內的公共場所及公用設施的權益；
　?。ㄎ澹I主參與住宅區物業管理的權利；
　?。I主對管委會及物業管理公司的監督權；
　?。ㄆ撸┳≌瑓^物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
　?。ò耍I主在本住宅區內應遵守的行為準則；
　?。ň牛┻`反業主公約的責任；
　?。ㄊ┢渌嘘P事項。
　　第三十四條　業主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。
　　第五章　住宅區的使用及維護
　　第三十五條　移交住宅區時，開發建設單位應當向管委會移交下列住宅區工程建設資料：
　?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；
　?。ǘ﹩挝唤ㄖ?、結構、設備竣工圖；
　?。ㄈ┑叵鹿芫W竣工圖；
　?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。
　　第三十六條　業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┪唇浻嘘P部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
　?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬韧獬兄貕?、梁、柱、樓板、陽臺、雨棚、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
　?。ㄈ┎坏枚逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
　?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?；
　?。ㄎ澹┎坏们趾λ说恼敊嘁?。

　　第三十七條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：
　?。ㄒ唬┦覂炔糠?，由業主負責維修；
　?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、供熱、供氣管道、上下水管道、公用水箱加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

　　住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由房地產行政主管部門以房屋本體為單位立專帳代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

　　第三十八條　住宅區的道路、路燈、溝渠、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護，管理維修養護費用從管理服務費中支出。

　　人為造成俊設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

　　第三十九條　住宅區的供水、供電、煤氣、通訊、供熱等管線的維修養護，由有關供熱、供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關業務單位支付。

　　第四十條　凡房屋及附屬設施有影響市容　或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕，拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。

　　第四十一條　住宅區內禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；
　?。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
　?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
　?。ㄋ模┯绊懯腥萦^瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
　?。ㄎ澹p毀、涂劃園林藝術雕塑；
　?。┚郾娦[；
　?。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴嗽叭；
　?。ò耍┌l出超出規定標準的噪音；
　?。ň牛┡欧庞卸?、有害物質；
　?。ㄊ╋曫B家畜、家禽；
　?。ㄊ唬┙洜I業主公約所禁止的行業；
　?。ㄊ┓?、法規及規章規定禁止的其他行為。

　　第四十二條　違反本辦法第三十七條、第四十二條規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。

　　第六章　住宅區專用基金與專用房屋

　　第四十三條　開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥住宅區的公用設施專用基金。

　　公用設施專用基金用于住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　第四十四條　公用設施專用基金由房地產行政主管部門設立專帳管理，房地產行政主管部門對管委會正常使用公用設施專用基金不得干涉

　　第四十五條　開發建設單位應在移交住宅區時，以建造成本價向管委會提供住宅區物業管理用，其產權屬管委會。

　　第四十六條　開發建設單位應在移交住宅區時，按微利房價向管委會提供部分商業用房，該商業用房的產權屬管委會。

　　上述商業用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，并從該商業用的經營收入中回收。

　　該商業用房和住宅區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的管理服務費。

　　第四十七條　開發建設單位違反本辦法第四十四條第一款、第四十六條、第四十七條第一款的，房地產行政主管部門應當責令其限期履行。在規定的期間仙仍不履行的，房地產行政主管部門可申請人民法院強制執行，并對違反第四十四條第一款規定的，有權要求開發建設部門支付延期付款滯納金。

　　第四十八條　住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，管委會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　第七章　附　則

　　第四十九條　未設鎮的工礦區可參照本辦法執行。

　　第五十條　寫字樓、商業樓等物業的管理可參照本辦法執行。

　　第五十一條　本辦法由自治區建設廳負責解釋。

　　第五十二條　本辦法自頒布之日起施行。